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实地测评|新塘250w老牌房企智能豪宅，是不是你的这盘菜？

近年来，“TOD”（Transit Oriented Development）这个概念愈发火热。它指的是“以公共交通为导向的发展模式”，也就是说，以火车站、机场、地铁、巴士等公共交通站点为中心，5-10分钟步行距离为半径建立城市中心的一种城市规划新思路。据称，广州增城区正在以新塘地铁站为中心建设“TOD枢纽城市型综合体”。那么，这个概念这对于今天小凤君所关注的楼盘“碧桂园云顶”来说，能带来多少加成？

| 项目示意图

深度分析

1、配套

1）交通：自驾为主，楼巴观望★★☆☆☆

虽说有TOD的名头，但目前借助公共交通去往天河的效率并不高。地铁方面，距离最近的为新塘站，步行距离7公里，需要先步行到旁边凤凰城内的公交站，再通过公交接驳。目前只有13号线，规划中的16号线是从新塘站起继续往东延伸，没有向西去往市区的线路。而根据佛山市交通局相关文件，串联佛山、广州市区、增城的28号线预计2025年通车运行。

| 图源网络

所以现今最方便的还是驾车。从凤凰城大道上广园快速，或者走沈海高速，高峰期预计1-1.5小时可抵达珠江新城。当然，购买新塘的楼盘，通勤天河基本都需要有单程一小时以上的预期。

除此之外，还有一种出行工具是楼巴。云顶旁边就是占地6666700㎡（约有8个富力南驰·富颐华庭大）的增城老牌巨型楼盘凤凰城，官方称每天有200班楼巴去往天河。若按这个数字算，高峰期每半小时最少4班，虽然凤凰城的历史久和体量大也意味着排队的人多，但这个出车频率还是相对高，建议可以自己去体验一下，是否需要等很久才能上车。

2）商业：就近零散商铺，大商场须驾车★★☆☆☆

作为位于新塘旁边的凤凰城的新一期组团项目，云顶自身没有规划商场，只有配备健身房、棋牌室、西餐厅的私人会所。其商业配套主要依托于凤凰城小区内的一些零散商铺，以及凤晴苑星荟商业街、东门商业街和华兴美食广场；另外就是新塘站周边的商圈，包括万达广场、金海岸城市广场、万和百货等。

可以说生活购物资源并不缺乏，但是若想去到有一定体量的商场，距离近的基本没有，除规模较小的星荟商业街外，其他都在3-9公里开外，需要开车接驳。

| 周边商业配套图

3）医疗：周边无大医院★★☆☆☆

    周边医疗资源主要为社区医院、卫生站，以满足基础需求为主。更远的一些医院需要驾车抵达。

4）教育：学校密集，学位可期★★★★☆

    学校配套是凤凰城云顶的一大卖点。周边幼儿园和中小学分布非常密集，包括增城区应元学校、公办实验小学、英国斐特思公学、凤凰城中英文学校等。

| 图源 碧桂园云顶公众号

但需要注意的是，图中许多学校，包括凤凰城公立幼儿园、中英文幼儿园和中英文学校等，都是凤凰城业主优先的教育配套。而目前凤凰城社区的定居人数据称已超过20万人，这些学校的学位内部分配也早已非常紧张，估计很难再向外吸纳。

相关资料显示，目前云顶主要对口的学校还是“百米之内”的凤凰实验小学、应元学校和斐特思公学。其中应元学校2018年正式开学，由广州二中教育集团进行管理，2020年招生人数为八个班共320人，毕竟属于“二中系”，学校质量有一定保障。斐特思公学则是国际贵族私立学校，需要妥善考虑教育成本问题。

2、宜居：楼密度低，环境优美★★★★☆

项目毗邻陈家林风景区，四面环山，建筑密度低，绿化率高。总体来说自然生态环境是比较理想的，这一点上吊打市区。

| 图源 碧桂园云顶公众号

但直线距离2公里处有个陈家林垃圾填埋场，周边业主对其异味扰民问题意见很大，投诉抗议多次。值得庆幸的是，该填埋场已于2018年封停不再使用，政府也进行了多重整改复绿措施。但鉴于垃圾填埋场若清理整顿不到位，对周边生态环境仍会有持续影响，因此建议实地调查一下改善情况再做决定。

3、产品：定位高端，改善为主★★★★☆

    项目为碧桂园“云”字头系列之一，属于碧桂园高端产品，以“豪宅”定位自居。主推亮点为屋内各种独特设计，如私家入户花园、私梯入户、智能门锁、一键控制全屋的电子面板等等，均为精装交楼。这对于那些热爱各种蕴含巧思的便捷机关的购房者而言是一大福利。

    项目现今在售的为90-128㎡的三至四房，从户型图上看，设计较为合理，动静分离和隐私性均有顾及，主卧带卫，实用率较高。 

4、性价比★★★☆☆

    从产品自身品质上来看，项目为碧桂园老牌房企出品，质量有保证；且250w-350w的价格能够入手楼间距宽阔、依山傍林、带有入户电梯、小区车位比为1：1.5的精装三至四房，不得不说是比较划算的。且依托身边的巨无霸社区凤凰城，生活氛围也较为成熟。

但云顶当初拿地价格较贵，因此产品定位属于改善乃至奢侈型，对于买刚需房的购房者而言，同样的面积周边同一地段也有更便宜的房子可以入手。而且，由于项目所处的地理位置，若是在天河工作，每天的交通成本也必须纳入考虑。

二、区域点评

    总体而言，在增城区内部，云顶属于比较核心的区位，距新塘TOD只有6-7公里，虽不能步行，但旁边就是车行支道，开车直达也很快捷。新塘现在立足于广深科技走廊内连接广州各区与东莞、深圳、香港等地的交通枢纽和中转站地位，政府正在加大力度发展，希望它能够发挥枢纽的资源集聚效应。现今其发展程度仍然较为有限，但若将来基建建设能更加齐全、产业集聚效果理想，那么周边房屋必然迎来升值；且项目业主可以在新塘上班、云顶居住，整体的生活水准都能得到保障。

三、编辑点评

实际上，交通成本、时间成本、精力成本、房屋成本的角度综合考虑，云顶并不是在天河、鱼珠、科学城等地工作的刚需型业主的最佳选择。云顶的优势在于自身的产品质量、周边优良的生态环境和较高质量的学区。比较适合喜欢精致装修、向往郊区疏朗环境、需要学区、改善型自住的有车一族入手。

总的来说，每个楼盘都有利有弊。购房者最重要的，是明确自身的承受能力和核心需求，在此基础上进行合理取舍。

碧桂园凤凰城云顶 普通住宅

3.95

广州综合指数第15

30000元/㎡

开盘时间2018年7月22日

地址：增城新塘镇广园快速路新塘出口凤凰城旁

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