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楼市新政将延缓外地客入市步伐 本地成熟型买家更多

日前，广州链家发布的统计数据显示，2017年2月，广州市二手住宅市场进入春节后的成交旺季，当月经广州链家促成的二手住宅买卖业务量环比增加近四成，而住宅租赁业务量环比增加1.25倍。广州链家研究院对该公司促成的二手住宅买卖交易作分类分析，2017年2月广州市9区（不含南沙、从化）二手住宅成交均价为25600元/m2。2月广州市9区（不含南沙、从化）二手住宅平均租金为52.39元/m2/月。

新政将延缓外地客入市步伐

广州链家研究院根据客户身份证对应地区进行分类，同时按其年龄划分到不同的区间，继而观察自2016年1月至2017年3月中旬之前的二手住宅买家属性变化（见下表）。可以发现，广州本地客户在购买的年龄层更倾向于“成熟型”，其中主力年龄段31~35岁的成交比例，从2016年上半年的20.2%，增加至今年3月14日前的23.2%；且在51岁以上的年龄段，仍旧有超过17%的成交比例。而省内其他城市或外省的买家，在今年3月14日前的主力年龄段皆是26~30岁之间，成交比例超过35%。

广州链家研究院院长周峰分析，非广州籍客户受制于2013年“穗六条”政策，在累积了连续3年的社保或个税之后，才能获得一个进入广州市区购房的资格（增城、从化除外）。而随着“穗六条”政策的执行时间不断延伸，符合入市条件的外地客户数量亦会逐渐增多，如外省客户的入市比例，便从2016年上半年的41.5%，增加至今年3月14日前的47.2%。考虑到名额有限，外地客户的置业计划通常会“一步到位”，年轻人也通过筹集资金入市，故在购房年龄上有“偏年轻化”的趋势。外省客户购买房屋的套均总价，在今年3月14日前的数值为222.6万元/套，较之同期广州本地客户的房屋套均总价（192.5万元/套）要高。不过，刚刚出台的楼市新政，社保或个税缴纳年限“三变五”，将再次延缓外地客户入市步伐。

准买家心态从“习惯到不习惯”

今年1月，广州链家新增有效可售房源与新增潜在买家的比例（盘客比）为1：2.5，今年2月该盘客比为1：2.7，个别中心板块的盘客比为1：3.9，市场的买卖活跃度在一定程度上出现提升。

周峰认为，潜在客户在近段时间的积极看房和下决定入市行为，是一个“从习惯到不习惯”的转变过程。在2016年全年皆有首套房优惠利率8.5折的情况下，准买家习惯了慢慢看房，多方筛选下再作决定。在今年春节后的信贷缓慢收紧后，部分潜在需求开始在这种“不习惯”的作用下加大了看房的频率，并缩短了下决定之前的思考时间。最新统计数据显示，3月1~14日，经广州链家促成的二手住宅买卖宗数与2月总量持平，市场有效房源及有效客源的快速消化，或将会令新增补充需求的速度跟不上。预计3月下旬开始，以“刚需”首次置业客户为主体的市场，会逐步转变为改善换房需求的市场，成交速度亦会有所放缓。

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