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亚洲第一高楼:一栋楼顶半个万科 出租率仅有六成 - 凤凰网房产广州
木秀于林,风必摧之。近日,一则“出租率仅六成,仅有1/3的租户进驻”的消息让身为全球第二、亚洲第一高楼的上海中心大厦成为人们关注的焦点 -来自凤凰新闻客户端
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亚洲第一高楼:一栋楼顶半个万科 出租率仅有六成

中国房地产报
2017-06-25 09:21

木秀于林,风必摧之。

近日,一则“出租率仅六成,仅有1/3的租户进驻”的消息让身为全球第二、亚洲第一高楼的上海中心大厦成为人们关注的焦点。

上海中心大厦高632米,2014年12月竣工,2016年2月启用,就此把身边高492米的上海环球金融中心比了下去,成为上海新的地标,并荣升亚洲第一高楼。

不过,有幸福,就有烦恼。近日,仲量联行称,上海中心大厦已经出租约60%的办公空间,但仅有1/3的租户进驻楼内,而计划中的豪华酒店并未开放,走廊仍是空空荡荡。同时有专家指出,上海中心大厦面临的挑战在于,经济增长放缓期间,寻求削减成本的公司不会选择租金高昂的写字楼。

果真如此,亚洲第一高楼岂非“虚高”?

面世不久,就不得不面对非议,上海中心大厦的烦恼可想而知。那么,出租率低、入住率低,是否就意味着上海中心大厦的地位尴尬呢?对此,上海中心大厦资产管理团队向中国房地产报(微信公众号ID:china-crb)记者表示这种说法站不住脚:首先,上海中心大厦刚刚启用,60%的出租率并不低,入住率也会慢慢提高;其次,超高楼的社会贡献、经济价值都非常广,并不仅限于出租。

上海第一高度屡被刷新,空置率高引来非议中国超高楼数量全球第一

上海从不缺乏高楼。

用寸土寸金形容陆家嘴绝不为过,而此地的超高层摩天楼更新换代速度之快更是超乎想象。

1998年,金茂大厦建成,楼高420.5米,地上88层,加上尖塔的楼层共93层,成为当时上海第一高度;2008年,上海环球金融中心竣工,楼高492米,地上101层,成为上海新地标;2015年年底,上海中心大厦竣工,耗资142亿元,楼高632米,地上118层,,超越了旁边的上海环球金融中心,创造了上海新的天际线,同时成为中国第一高、世界第二高的建筑。

这三大高楼见证了上海20年来不断创新、勇攀高峰的进取精神,与此同时,也听到了不同的声音:超高楼的出现意味着经济见顶。此种论调源于德国经济学家安德鲁·劳伦斯提出的“摩天大楼指数(Skyscaper Index)”,即经济衰退或股市萧条往往都发生在新高楼落成的前后。这一惊人发现被称为“百年病态关联”:大厦建成,经济衰退。近期又有媒体援引仲量联行数据称,上海中心大厦已经出租约60%的办公空间,但仅有1/3的租户进驻楼内,计划中的豪华酒店并未开放,走廊仍是空空荡荡。报道还援引专家称,上海中心大厦面临的挑战在于,经济增长放缓期间,寻求削减成本的公司不会选择租金高昂的写字楼,而这是上海范围内的写字楼面临的共同难题,仲量联行的数据显示,一季度上海主要办公楼的空置率已经激增至12%。美国一家媒体更是据此认为上海中心大厦象征一个时代的结束,其目前的困境显示中国房地产市场正经历一些重大变化,并给出了三点理由:1.中国飞速的城市化导致城市不断扩张,带来通勤时间长、幸福感下降和经济效率低下等问题。2.工作场所习惯在发生改变。上一代中国人向来看重终身就业和大单位的稳定——而大单位往往就是在城市中心和高楼里办公的公司。但如今,中国的千禧一代已经不看重这一点。3.对于城市的拥挤,政府也渴望做出改变。目前,中国政府解决这些问题的办法是对特大城市人口设限,鼓励在传统的城市中心周边发展所谓的城市群。

对此,6月19日,中国房地产报(微信公众号ID:china-crb)记者走访了上海中心大厦。该大厦负责办公楼租赁招商的周经理认为以上报道纯属假新闻,在他看来,上海中心大厦的租赁招商并不难,空置率高不过是暂时现象。上海中心大厦办公室的租金是每平方米18元/天,在上海并不属于最高的,“我们大楼的人气也很旺,每天来参观考察的人络绎不绝,在此租赁办公的人也很多。”

上海中心大厦高级资产管理顾问陈生则驳斥了经济见顶的观点,相反他认为超高楼是经济发展的主力军:“随着地皮上涨,大楼必然往高处长,这是经济发展的必然需求,不论是在欧美,还是在亚洲的东京、新加坡,超高楼都体现了经济活力,与此同时,超高楼也在为城市发展做出诸多贡献。”

陈生确认上海中心大厦8楼至65楼都被用作办公楼,其中60%的办公空间已出租。但他同时认为对于刚刚投入运营不久的超高楼,这种状况很正常,商业项目需要一个培育过程,如果开始就把物业全部出租出去,对资产端未必是件好事。据他介绍,阿里巴巴支付宝、亚洲艺术金融学院、观复博物馆、上海最大律所之一的锦天城……这些知名企业都已入住上海中心大厦。“支付宝租下了三层半,观复博物馆则占据了37楼整层楼,其馆内的金饰品、佛教品、名家字画等藏品将在此永久陈设,在某种意义上已成为国家财产。”陈生介绍说,目前,上海中心大厦写字楼的客户可以分为5大类:金融类、IT类、银行类、律所与顾问公司类、文化类。他说:“许多央企、民企都把上海中心大厦作为其上海总部的选择,其中外资公司越来越少,中资公司越来越多。”(这一点与世邦魏理仕最新发布的《中国重点城市写字楼租户普查报告| 2017上海》相吻合,该报告指出,中资企业租户需求持续攀升,租赁面积从2015年的37%增长到45%。)

陈生又指出,上海中心大厦不只是一座写字楼,还包含了会展、酒店、观光娱乐、商业等多种业态。“没有租金收入,超高楼可能沉沦;但是吸引租户入住,获得租金收益只是其价值释放的一种形式。比如说,上海中心大厦的双层观景平台面积达到了4000平方米,在今年‘五一’当天吸引了超过一万人,以成人票价180元/人计算,一天收入就超过150万元,一年有望达到4亿——5亿元。同为超高楼,美国纽约帝国大厦一年不过400万人次,法国巴黎埃菲尔铁塔是600万人次,这反映出上海中心大厦已经在向国际地标看齐。”

除此之外,上海中心大厦还进行了一系列堪称成功的市场营销操作:面积达4万平方米的商场出租率达到了95%,业态组合讲究,以中高档餐饮为主,配以大众化美食街,精心挑选国际化美食,足以满足写字楼工作人群的需要;宴会厅拥有上海最大的屋顶花园,所承接的婚宴已经排到了2018年……

超高楼价值几何:一栋大楼顶半个万科

正在等候进入上海中心大厦观光厅的游客

陈生认为,衡量超高楼的价值以及对于一座城市的贡献,要从多个方面考虑。首先,超高楼将成为一座城市的名片、地标;其次,超高楼实现了土地集约使用,在土地浪费严重、农业用地纷纷改成工业用地、建设用地、商业住宅的当下,超高楼更能体现出其价值;第三,超高楼体现了现代科技的进步,这从两方面可以看出:一方面是硬件上非常成熟,比如上海中心大厦外观呈螺旋式上升,这种螺旋向上结构使用了国际上先进的BIM建模系统;另一方面是资产管理,这是上海中心大厦运营的关键,为此,中美两国专家组成了资产运营团队对其进行“全生命周期管理”。“楼宇也是有生命周期的,从拿地、融资、投资、建设、管理直到退出,开发商持有20年后可以上市套现,在这期间,专家团队要在招商、物业管理、资本化运作等方面做出指导,把准经济脉搏。”

陈生介绍说,目前,上海中心大厦总建筑面积57.6万平方米,价值600亿——800亿元,未来甚至可达到1000亿元。这是什么概念呢?以中国龙头房企万科来说,其价值2000亿元,如此算来,上海中心大厦这一栋楼就相当于万科一个企业一半的价值。

陈生向中国房地产报(微信公众号ID:china-crb)记者透露,上海中心大厦归上海市城市建设投资开发总公司(简称上海城投)所有,这是一家大型央企,属上海市国资委管辖。“因此,上海中心大厦也就成了上海城市的资产,人民的资产。”

超高楼的未来在何方:资本+资产的双轮驱动

全球最初的超高层建筑出现在美国的纽约、芝加哥地区,1931年在纽约落成的102层帝国大厦在建筑高度上曾称霸全球近半个世纪。不过上世纪末,全球摩天大楼开始向亚洲转移,1998年完工的吉隆坡双峰塔就是这一转移的标志,此外还有沙特阿拉伯的王国塔(1200米)、韩国首尔的乐天世界大厦(656米)、菲律宾马尼拉的国营赌场大厦(665米)、日本松岛国际城(601米)等。

目前,中国已经成为全球高楼建设的重要部分,2016年,中国建成的200米以上的建筑共84栋,占全球2016年总数的67%,上海被看作超高楼建设最快的城市,而在中国各大一线城市,超高楼都是必不可少的话题:建筑总高528米的“中国尊”计划今年7月结构封顶,2018年全面竣工投入使用,将成为北京最高的地标建筑;广州有600米的“小蛮腰”广州塔,深圳则有同样高度的平安大厦,设计高度606米的武汉绿地国际金融城则正在热火朝天的建设中……

上海中心大厦内部的“上海三大高楼”

对此,有业内人士认为,目前全球不断涌现的超高楼已经不再是为了高效利用土地、促进商业发展,而是更多地成为一个城市的面子,这也是全球最高楼不断在亚洲出现的重要原因。

那么,超高楼未来在何方?陈生指出,资本+资产的双轮驱动是超高楼的未来。“对于超高楼,我们要有全盘规划,最好的体现其价值,目前最大的挑战就在于超高楼的有效使用,要吸纳全球投资,使其资产总价值在全球资本市场变现,实现价值最大化。对于先天条件好的资产,要力争实现其核心资产价值最大化;对于先天不好的资产,要力求发现其亮点。从这个意义上说,租金收入很难体现其价值,只有资本化运作才是其出路。上市不过是最简单的资本化运作,我们的运作方式是资产证券化,能够让存量资产焕发青春。”


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标签: 上海 大厦 中心 【责编】 吴雪珊(PO195)
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