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“二孩时代”到来后 创新户型受刚需用户青睐

“二孩时代”到来，三房四房产品成为市场成交的主流。由于目前房价仍处于高位，开发商通过创新户型，增加产品的实用率来吸引刚需购房者。今年以来，东莞楼市90多平方米三房、110平方米左右的四房产品盛行，受到购房者的青睐，或将成为刚需产品的发展趋势。

　　文、图/广州日报全媒体记者蒋幸端（署名除外）

　　三房、四房产品成为市场主力

　　在东莞楼市限购限贷政策影响下，投资需求撤离东莞市场，刚需和改善需求成为市场成交主流，适合这两种购房需求的三房和四房产品也因此成为市场供应量和成交量最多的产品。

　　特别是去年“全面二孩”政策实行后，家庭购房者对于房间的需求发生明显改变。据东莞中原战略研究中心数据监测显示，11月东莞90~110平方米及110~145平方米洋房产品成交占比有所上升；其中90~110平方米产品成交占比达50%，110~145平方米产品成交占比37%，90~110平方米产品仍然是市场成交主力。

　　12月份，东莞楼市热点轮番启动，水乡片区多个新盘项目入市，且以品牌开发商项目居多，继续成为市场热点。其中恒 大滨江左岸、恒 大翡翠华庭、金地城南艺境等多个项目后市将有新货供应。从产品类型来看，90~125平方米三房、125~144平方米四房、70~90平方米三房的供应量最大，从成交来看，“小三房”和“大三房”以及四房产品的需求量也大。

　　创新户型受青睐

　　值得注意的是，从2015、2016年东莞房价开始上升以来，东莞房价就一直处于较高位。虽然在楼市调控政策持续收紧影响下，房价涨幅放缓，楼盘定价趋于理性，但是整体房价仍然较高，刚需住宅产品总价较前两年有明显上升。这也使得购房者买房压力加大，总价和首付款都有所增加。

　　据东莞中原战略研究中心数据显示，11月东莞洋房套均总价与10月持平, 仍为182万元/套，其中松山湖、长安远超其余镇街。从11月东莞各镇街洋房套均总价来看，松山湖以467万元/套的总价名列镇街套均总价首位，其次是长安433万元/套，排在第三位的南城套均总价299万元/套。排名靠后的分别是中堂、横沥、桥头、东坑、麻涌、望牛墩、黄江、企石、高埗、洪梅等镇区。而值得关注的是，由于房价相对较低，近期麻涌、洪梅、望牛墩、桥头、横沥等镇街成交量较大。

　　业内人士介绍，为了减少购房成本，购房者们对于面积小、总价低的房子更为喜爱，开发商为了迎合购房需求，创新开发出90余平方米三房、110余平方米四房的产品，吸引购房者入市。

　　户型创新点

　　创新一：调整朝向

　　作为国际制造业名城的东莞，厂房多是不容忽视的现象，许多楼盘在新的区域进行建设时，周边往往会有厂房、民宅等。楼盘处于工业区、民房聚集地，一定程度上将影响住房的景观视野。为了避开这些问题，今年不少楼盘在设计时专门调整房间朝向，避开不利因素，面向景观资源好的朝向或者小区花园，最大限度地让业主们在家中就能欣赏到美景。

　　位于东城的万科中天城市花园是一个三旧改造项目，是今年热销的产品之一。其推出92平方米三房两卫和115平方米四房两卫产品，户型均朝向东南或西南。

　　望牛墩镇海德骏园位于水乡公园正对面，中间是小区设计的中式园林，从阳台往下望去，非常漂亮，房子的后面则是一片原生态的香蕉林，户型设计的朝向同样也避开了小区一侧的民宅。

　　创新二：减少走道面积

　　2014年8月，东莞开始试行《东莞市建设项目规划指标计算细则》，以往利用 “入户花园”“内阳台”“空中庭院”“空中花园” 等进行改变面积设计的行为成为历史。在不能“偷面积高赠送”的情况下，为了增加实际使用率，开发商们通过创新户型设计，在较小的面积上尽可能地获得数量多的房间，来增加产品竞争力。万科、碧桂园等品牌房企纷纷推出这类型产品来适应需求，并且在今年市场上大量使用。

　　记者了解到，万科中天城市花园92平方米三房两厅两卫户型实用率达到87.9%，在目前已经取消“高赠送”面积的情况下，这么高的实用率是创新户型设计的结果。东莞中原建筑中心介绍，该户型过道短小，使用竖厅设计。

　　此外，万科中天城市花园115平方米四房两厅两卫户型的实用率同样达到87.4%。东莞中原建筑中心介绍，该户型将公共盥洗室与走道合而为一，提高了公共空间的利用率。

　　创新三：巧妙设计衣柜

　　为了减少购房者的首付负担，精装修房也越来越多地出现在刚需产品市场上。12月2日，海德骏园举行精装品鉴会，邀请100多名业主前来验收新家。一名业主指着主卧室的大衣柜告诉记者，嵌入式的大衣柜设计让她很满意，房间显得宽敞了不少，同时衣柜层数多，很符合她的收纳习惯。

　　东莞万科相关负责人介绍，为了迎合三房、四房的刚需购房者，他们专门对收纳进行过研究，比如三口之家和四口之家分别需要多大的鞋柜。

　　位于莞城的碧桂园东江月则专门在大门外设立了一个承重挂钩，承重可达50kg以上，业主购物回家可以先将东西挂到挂钩上，再从容地寻找钥匙开门；雨天将雨伞挂在上面，避免弄脏家里的地板。

　　趋势

　　求高实用率

　　将成为主流

　　在房价较高的情况下，追求高实用率户型将是市场的主流。记者了解到，目前万科、碧桂园等品牌房企多个楼盘高层以两梯六户为主，使用率达到87%，成为市场上畅销户型产品。同时，随着“全面二孩”政策实行，家庭人口增加，传统三房已无法满足新的家庭结构需求，未来四房的比例会越来越大。业内人士介绍，在高房价下，控制面积提高实用率，是开发商制胜的关键，115平方米左右的四房户型或将成为一种趋势。

　　东莞中原建筑中心建议，无论户型如何创新变化，首要的还是安全性、防自然灾害、防盗等。在实用性方面，开间大小适宜，功能布局合理，方正实用，避免不规则空间出现；减少没必要的走道，降低公摊，才会让购房者觉得物有所值。

　　东莞中原建筑中心还介绍，户型设计还需要灵活，户型可以多变，可满足家庭不同的生命周期对户型的不同需求。另外，还要考虑到户型的舒适性，做到功能分区、动静分离、公私分离、主次分离、干湿分离。此外，还要有良好的隔音、采光、通风、节能、智能等。

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