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南沙推共有产权用地 “产城地”或成趋势

日前，广州市国规委在官网公布《广州市2018年建设用地供应计划》（下称“供地计划”），2018年全市计划供地总量为19.39平方公里，其中住宅用地计划供应量为6.25平方公里，同比2017年计划供应量增加近9%。

供地量同比增近一成 外围成供应大户

根据供地计划，2018年广州市计划供地总量为19.39平方公里，共294宗地。其中，住宅用地计划供应量为6.25平方公里，占比32%，包含商品住宅用地4.77平方公里，保障性住房、租赁住房用地1.48平方公里，这一计划供应量同比去年增加近9%。

从区域分布上看，增城、黄埔、南沙等外围区域是今年商品住宅用地供应大户，计划供地面积均超过了0.8平方公里。在计划宗地表中，天河区与越秀区均有宅地出让。其中，天河区计划供应2宗二类居住用地，其一位于奥体中心环城高速以西、广园快速路以南，属于奥体新城地块；另一宗位于圃兴路以西、黄村西路以北。天河另外2宗宅地为商 住用地，位于汇景新城与新塘。越秀1宗商业商 住综合用地则位于广九大马路以东、白云大马路以北。

值得注意的是，商服用地计划供应量为4.0平方公里，占比21%，着力打造琶洲、国际金融城、白鹅潭等重点功能区，配合构建国际航运中心、物流中心、贸易中心和现代金融服务体系。在空间分布上，各区供地量排名前三的依次为白云、番禺、黄埔，其中不少宗地为村集体经济发展留用地。工矿仓储用地计划供应量为4.58平方公里，占比24%，主要集中在黄埔、南沙、从化等外围区域。其他用地包括公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地，计划供应量为4.56平方公里，占比23%。市国规委称，其供地量超过了商服用地，主要是为满足人民群众日益增长的公共服务设施用地需求。

分析：

有助加大广州住宅供应

地产经济学家邓浩志表示，此次土地供应计划在整体上体现了政府工作的计划性更强，透明度更高。对市场而言，可以让意向竞拍者有充分的时间考察、计划、安排资金等，而竞争更充分，也可以使价格更加好地反映市场需求。未来，增城、黄埔、南沙是供地大户。增城属国内一线城市政策较宽松的区域之一，所以供需两旺的局面将持续；黄埔已逐步中心城区化，城市东进后将越来越被买家接受，所以承接力会很强；而南沙将会是热点中的热点。

“宅地供应同比增9%，如果能够落实，对缓解广州宅地供应紧张、住宅供应不足有一定的作用。但本质上广州每年新增人口总量仍大于住宅新增供应，其中2016、2017年新增人口分别为54万、46万，所以缺口仍在。”邓浩志表示。

黄埔打造人才公寓 南沙推共有产权用地

记者注意到，在此次计划中，黄埔区有2宗居住用地用来打造人才公寓，分别位于长岭居地块与科学城地块。而原本南沙黄阁汽车城将推出的一宗居住用地为共有产权、租赁住房用地，总用地面积约7.26万平方米，但后来改作二类居住用地。

与此同时，市国规委表示，1.48平方公里的保障性住房、租赁住用地分别位于白云（1.06平方公里）、黄埔（0.16平方公里）、荔湾（0.14平方公里）、南沙（0.054平方公里）、天河（0.015平方公里）、番禺（0.0492平方公里）。除黄埔2宗公开出让全自持的商品住宅用地，与番禺1宗保留集体用地性质的村复建安置房用地外，其他均以划拨方式出让。天河用作“保障性住房、租赁住用地”的用地即位于奥体新城地块。

分析：共有产权项目属新生事物

邓浩志认为，共有产权项目属新生事物，虽然市场充满期待，但具体怎样销售、卖什么价格、业主出让有什么限制等问题均不清晰。由于本次只有一块该类土地，且位于南沙，所以估计会针对特定人群定向出让。

广州中原研究发展部专家也认为，今年推地计划首次明确利用商 住地支持产业发展，可以看出官方对于产业、相关高精尖人才引进的力度。从今年出现供地“花式”来看，未来宅地同样可肩负招商引资、刺激产业发展的作用；另一方面，预计未来由“房企+定向企业”、指定住宅销售对象等“产城地”供应的模型将越来越普遍，同时人才公寓、共有产权住房将会成为重要的补充。

粤港澳大湾区利好下 房企拿地意愿不减

从去年以来，广州土地招拍挂增设了不少门槛，包括房企资金、企业性质，自持的比例也逐渐提高。而今年政策依然以调控为主，房企拿地的意愿是否还如往年那般高涨？为此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对于广州当前土地市场的供应来说，当前供地计划有所增加，实际上也充分体现了广州当前在补库存等方面有较好的动作。这显然有利于抑制高地价土地的出现。

广州某大型房企负责人表示，今年继续拿地是必须的，“不拿地怎么周转？企业没法运行。”他表示，中心区域的地块越来越少，竞争也激烈，所以今年会把目光放在潜力板块上，比如南沙、增城、黄埔等。此外，位居去年销售排行榜前三的一家房企营业负责人告诉记者，今年拿地的思路和以往不同了，企业自持是个大方向。所以从去年开始公司开设了租赁分公司，专做长租公寓市场。

分析：房企拿地积极说明看好广州

严跃进认为，广州属于开发商比较积极看好的城市，所以接下来对于此类新增加的住宅用地，需要积极采取限地价等方式进行，这样就可以有效防范高价地的出现。开发商拿地的积极性还是很高的，很大程度上也说明房企看好广州的发展前景。更为关键的是，广州当前热点概念多，土地的投资价值依然可持续释放。

值得注意的是，近一两年不少外来房企纷纷进驻广州“抢地”，严跃进认为，广州市场从一线城市的角度看，属于最低估的市场，所以类似市场的投资机会被持续看好。更为关键的是，当前粤港澳大湾区的概念势必会带动一轮供地增加和城市规划，这方面都利好房企积极关注类似城市的利好。若是广州旧城改造规模大，那么存量用地释放出的拿地机会，也会促使很多房企进入广州市场。

重点区域分析

老城区：

新隆沙或成又一高端商 住区

据悉，今年广州老城区高端板块供地较集中的区域为天河、荔湾，其中天河供地量达7.7万平方米，均集中在汇景、奥体一带，其中汇景新城E3AT050747地块面积达4.7万平方米，其出让结果预计将对高端市场产生较大影响。

荔湾区除了广钢新城1宗用地外，新隆沙也将供应2宗共计2.5万平方米的用地。假如顺利推出，将是该片区近5年来首次供应宅地，同时意味着片区更新改造将提速。2018年广州提出“要重点抓好白鹅潭产业金融服务创新区的建设”，作为白鹅潭片区的重要组成部分，新隆沙旧改推进、招商引资力度提高将为其发展腾出空间，有望发展成为继广钢后芳村又一重要高端商 住区。

智慧城：

受互联网企业青睐 前景可观

今年的供地计划中，除了传统琶洲、金融城两大商服区外，首次大规模推地的“大学城中轴线”板块可供应5宗累计7万平方米商务金融用地。从以往大学城规划来看，其定位基本围绕科技、创新等方向，本次提出北区发展商务金融业，未来实际发展情况有待观察。

另一方面，天河智慧城今年预计可供应7宗累计9.6万平方米用地，力度之大近年罕见，由此可见各区为引导新兴产业落地“各显神通”。广州中原研究发展部认为，由于智慧城发展历史相对较长，目前已有中国 移动南方基地、在建的网易总部等优质企业落户，加上临近市中心，为不少互联网、创业公司所青睐。

外围：

白云黄埔南沙成商服地“大户”

从各区供地情况来看，白云、黄埔、南沙分别供应65.2万平方米、64.4万平方米、52万平方米，为全市供地量较大的区域。根据广州中原研究发展部数据，上述区域供应主要为契合区内重要产业项目，如白云广州航空产业基地一期占地面积达62万平方米、黄埔知识城玉兰大道北地块二达42万平方米、南沙万顷沙保税港地块达36万平方米，未来将迎来哪些“大咖”进驻，我们拭目以待。

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