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“首虎”还是“瘦虎”∣富力地产的蜕化论 ——凤凰网房产广州
业界曾流传这样的名言——“每一根烟囱的倒下,都有富力的一份功劳。” -来自凤凰新闻客户端
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“首虎”还是“瘦虎”∣富力地产的蜕化论

凤凰网房产广州站 作者:杨海滨
2018-07-20 09:20

业界曾流传这样的名言——“每一根烟囱的倒下,都有富力的一份功劳。”

依靠收购旧工厂起家 一夜之间成为“地产贵族”

 

(李思廉与张力堪称地产界双子星)

1993年,在广州做了5年多装修工程的张力,邀请香港人李思廉一起出资2000万元成立了广州天力房地产公司——富力集团的前身,从此,两个没有血缘关系的人开始了他们人生中最重要的合作。

 

(张力与李思廉合影)

富力地产的前身——广州天力地产公司,组建时间大约在1993年左右,当时广州楼市迅速升温,各路人马争先涌入,怦然心动的张力也想搞地产,却苦于资金不足,结果与好朋友李思廉一说,两人一拍即合,各出资三百万,组建了“广州天力”。

这种合伙人式的创业故事的起点一般都有一段共同追梦的动人故事、同甘共苦的催泪历史,张力与李思廉的起点很简单——共同的利益。但是这种简单的结合却比更多“歃血为盟”更为牢固。25年后二人依然坚守各自的位置,张力像前锋,李思廉更长于防守。

差异化的性格在二人的结合后显示出优势,富力也一发不可收拾,伴随着原广州铜材厂、同济化工厂、建材厂等变为一个个崭新的楼盘,富力也被贴上“房企黑马、地产贵族”的身份标签,开始得到更多的关注。

 

(富力的第一个小区:富力新居)

1994年富力地产成立伊始,富力创始人李思廉和张力二人在洽购广州氮肥厂职工宿舍用地重新开发过程中发现了商机——不少的广州老牌国有企业因旧城改造需要而且必须陆续外迁,而这意味着将会有大量的旧工厂出现。

于是,在1997年开始,富力便开始在广州大举获取旧工厂改造项目。数据显示,在1997年到2000年的短短四年时间里,富力就快速地完成了将近10个旧厂改造项目,而到2001年末,富力完成广州旧厂改造总面积已经超过了250万平方米。

发现了房地产商机的富力快速的得到了成长,直至2007年,富力年销售额已经达到了161亿元,排名房企第四,仅次于万科、绿地和中海,居“华南五虎”之首。

而最让富力地产骄傲的作品是在2007年9月,富力联手合景泰富以46亿元拿下了广州猎德村旧改项目,成为在珠江新城CBD土地储备最多的房企之一,这也为后续富力在商业地产的转型升级做了铺垫。

(富力香港港交所正式上市)

2005年,富力地产在香港上市,一举打破多项纪录,是当时在香港H股上市集资额最高的中国内地民企。上市不到一年,富力地产就被纳入恒生系列指数。在今年也凭借强劲的综合实力,荣获“2018中国房地产上市公司综合实力100强”第8名,蝉联中国上市房企综合实力10强。同时,其还拿下了“2018中国房地产上市公司H股十强”第4名。

 

珠江新城

商业选择题       

1999年之后,一向稳扎稳打的富力开始了两个大转变,一是走出广东、布局全国,二是涉足商业地产,两条腿走路。。李思廉曾与万科的王石争论过商业地产,而最终的结果是富力一头扎进了商业地产,从"城市改造,建设宜居社区"为发展方向转变成了积极部署向商业地产领域进军。

富力开始玩起了左手住宅右手商业的模式,当同行都专注于住宅开发时,富力开启了商业地产的"大跃进"战略步伐,将更多的精力花在商业地产。

2002年,富力挺进北京完成了自己的小高峰——一举揽下东三环内占地面积超过41万平方米、总建筑面积达150万平方米的旗舰项目——堪称“32亿地标王”的北京富力城。这一事件标志着富力地产开始了自己的全国化布局。

2007年,富力一度位居第四名,为“华南五虎”之首,得益于上市会后在融资方面的利好,李思廉甚至还曾经设想挑战万科成为全国第一。而让人大跌眼镜的是,在这之后的3年时间里,却接连被赶超。2008年,合生创展和碧桂园超越富力地产;2009年,恒大地产首次超越富力地产;2010年,雅居乐也正式超过富力。

 

(李思廉与张力)

具体的数据表现上,在2011年富力地产销售金额为287亿元,从行业第四位下滑至第十四位,足足下滑了10位,已经被恒大、碧桂园等昔日的“小弟”远远的甩在身后。即便是如今,碧桂园、恒大等早已经在冲击5000亿,而富力也只能追求千亿目标。这也意味着,富力地产已不再属于第一梯队,俨然成为了“华南瘦虎”。

富力失速,在10多年后回顾这段时期的战略选择,商业地产的拖累成为绕不开的话题。而这一点,在李思廉与王石争论是否该做商业时已经被后者点出问题。

很不幸,王石一语成谶,在2005年上市融资成功后,富力地产似乎陷入了不断烧钱的怪圈,净负债率大幅攀升。上市之初,富力地产的净负债率仅为20%出头,2006年就攀升至71.5%,2007年,富力地产的净负债率高达139.5%,在一段长时间里陷入了经营管理的困境,错过了房地产的最黄金时期。

这也让富力陷入了一个恶性循环,为了保持企业的品牌效应,不得不高额举债扩张,而在实力不足无法在一线城市竞得土地的背景下,只得退而求其次选择二三线甚至是三四线城市等土地更廉价的市场来维持,但随之而来的销售业绩下滑、库存加剧的问题又进一步使得财务状况恶化。

在业绩下滑、高杠杆率和沉重的债务负担的压力之下,富力左手商业地产与右手住宅开发的互博中牵绊住自己,如今不仅已经淡出一线地产开发商阵列,而且困境难解、进退维谷。

接手万达77家酒店 富力摇身一变全球最大的豪华酒店业主

作为华南五虎之首的富力,自然不甘心就此沉寂,一场举世瞩目的“世纪交易”让人看到富力重新回到第一梯队的希望。

早在2016年年报中,富力地产就曾“预告”,希望以适当的步伐扩大包括酒店项目在内的高端及具备高资本值的投资组合。因为持有投资物业组合,向来是富力地产一大重要策略,希望通过投资物业提供可靠的现金流,以抗衡经济周期的起落。

甚至还有消息称,富力有计划在将来对酒店业务做分拆上市的动作,因为早在2005年7月14日于香港联交所上市后,富力地产就曾于2007年宣布回归A股。但这么年来,由于资本市场环境变化、房地产宏观调控、IPO政策等因素影响,富力地产回归A股之路走得并不顺畅。

在房地产行业激烈竞争并面临严厉调控形势的当下,转型和多元化是房企纷纷探索的发展路径,而这一规划在2017年很快就得到了实现。

 

(万达王健林(左一)、融创孙宏斌(中)、富力李思廉(右一)就收购合作举杯庆祝)

2017年,富力通过收购万达旗下77家酒店,加上原本自有的在全球已开业和建设的24家高级酒店,总共拥有超过100家酒店,将“全球最大的五星级酒店业主”的头衔收入囊中。根据富力地产公告,此次收购的77家酒店组成的酒店资产包,拥有建筑面积共计约328.6万平方米,总客房数23202间,资产净值为不少于331.8亿元。按建筑面积计算,收购价格约6058元/平方米,而万达的这些酒店大都分布在一二线城市的核心地段。

值得注意的是,富力地产联席董事长张力对于此次收购动作也表示了态度,认为合作将大幅增加富力地产利润和优质持有物业,提升富力地产公司价值。因为,这对于富力来说显然也不是一次“贸然”的行为,起在酒店业务上其实已经玩得相当熟练。

这同时也标注了富力在传统住宅开发业务之外的另一重身份,迈出了地产转型的重要一步,标志着富力地产已走出有别于其他房地产开发企业的运营模式之路,富力地产的商业王国将更加多元化,试图成为国内商业地产的领跑者。

当然,面对目前房地产行业所处的快速增长的阶段,富力地产要回归到一线房企的行列中,迫切的需要一次自我突破。

而富力地产这两年积极发力,2017年,其将销售目标定在730亿元,比2016年增长20%,而2018年的1300亿目标,需要达到60%左右的增长。在2017年富力大举收购酒店,变身“全球最大的五星级酒店业主”的大动作之后,究竟能否将这视为是一次变道超车?恐怕答案也需要从此次大手笔的酒店收购中寻找。

[责任编辑:杨海滨]

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