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与过去告别∣再造越秀“国”字号 ——凤凰网房产广州
1984年,《中英联合声明》发布:明确中国政府于1997年7月1日恢复对香港行使主权。随后一年,部分英资企业开始撤离香港 -来自凤凰新闻客户端
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与过去告别∣再造越秀“国”字号

凤凰网房产广州站 作者:吴雪珊
2018-07-27 09:20

1984年,《中英联合声明》发布:明确中国政府于1997年7月1日恢复对香港行使主权。随后一年,部分英资企业开始撤离香港。

为保持香港的繁荣稳定,顺应中国内地的改革开放需求,一大批内地各级政府在香港设立了窗口公司,彼时的窗口公司主要定位于招商引资,促进香港与各自地区的经贸联系,亦有加强内地与香港交流的作用。

广州市“住宅建设办公室”在此背景下设立。1年后,“住建办”改制为“广州市城市建设开发总公司”,是广州市最早成立的房地产综合开发企业,它参与开发建设了全国首个大规模统一开发的江南新村商住区。

这,就是越秀地产的前身。

此后极盛之时,越秀地产有着“每26个广州家庭,就有1个住在越秀开发的房子里”的说法。作为华南地区品牌历史较悠久的房企,有人说,读懂了越秀地产,便可回首广州的过去,着眼广州的现在,展望广州的未来。

越秀大事记年鉴)

“前有白马,后有西塔”

自上世纪80年代起,越秀地产参与开发建设了全国首个大规模统一开发的江南新村小区、可逸名庭、可逸豪苑、翠城花园、可逸家园、江南新苑等项目。

(前国家领导人视察江南新村)

此外,最顶级的别墅区也有涉猎——二沙岛别墅区,以及“新羊城八景”天河飘绢(现名东方宝泰)、北进从化建设“后小康”人居杰作逸泉山庄和南拓南沙开发南沙滨海花园,成为首家进军南沙的国内房企。

事实上,据凤凰网房产了解,住宅业务外越秀同样在商业领域长袖善舞,坚持“商住并举”,其在商业地产方面也有着“前有白马,后有西塔”的评价。

早在1994年,越秀地产跨出商业地产首步,打造了“白马服装市场”。此后,伴随天河商圈、维多利广场、财富广场、城建大厦、越秀城市广场等地标性的商业项目相继入市,越秀的商业和住宅双轮驱动的模式愈加显著。

不过越秀地产商业地产在2005年进入系统性发展阶段。这一年,越秀地产拿下了广州地标建筑“广州国际金融中心”项目(广州珠江新城西塔项目)的开发权,同时,还制定出未来五年商业地产的发展规划,商业地产的贡献值要达到集团综合效益的60%以上。

广州西塔 (图片来源:网络)

内部,越秀地产将商业正式上升到战略层级,于是在2006年,越秀地产成立了商业地产中心,2009年,越秀地产成立了商用物业经营部。2012年,越秀地产正式成立了商业地产事业部,这标志着越秀集团商业地产的发展进入了快车道。同年,广州国际金融中心正式开业。2011年,越秀地产实现销售收入90亿元,其中商业地产销售更超过45亿元,占据半壁江山。

金融+地产双轮驱动

2008年7月,张招兴获委任为越秀投资执行董事、副董事长兼总经理。2008年至2015年,越秀地产销售规模从数十亿增长至两百亿,而张招兴及陈志鸿先后出任越秀地产总经理一职的七年时间,是越秀地产专注房地产业务的成长岁月。

越秀野心从未止于羊城。2011年前后,越秀地产开始启动全国的扩张战略,为保证规模战略下的资金保证,越秀地产+金融的模式也在这段时间正式确立。

2012年年中,越秀地产成功地将广州国际金融中心证券化。当时,越秀房产信托投资基金(00405.HK)作价134.4亿元收购了国金中心,这即是国内众口一词的Reits。

简而言之,越秀房托通过香港资本市场向投资人出售基金,然后用回笼的资金收购广州国际金融中心,越秀地产以让出部分租金收益为代价,获得资金回笼。此举,让越秀地产在将债务转移之余,回笼了近40亿元的现金,并且还能保证了租金收入的管控。

事实上,越秀的金融基因在更早时间已经显现。作为国内最早上市的一批地产企业,2005年,越秀充分利用香港资本市场平台,把旗下四大商用物业打包设立了越秀房托基金,成为香港股市第三个上市的房托基金。

2009年,越秀地产以前瞻性的眼光在一毛不拔的大学城以30亿豪购9宗地,这在当年看来,可谓是疯狂之举!越秀地产也因此被称为“番禺地主”。随后,星汇文翰、星汇文华、星汇文宇等一系列宜居社区拔地而起,成为广州名副其实的新一代豪宅区。其背后金融的助力亦功不可没。

2013年,越秀多次与基金的合作,彼时也被称作中国版本的“铁狮门”模式。当年一年,该公司仅仅动用60亿元,就撬动了200多亿的土地项目,其中有超过140亿元资金源于地产基金。该年度四个与基金合作的项目中,越秀地产占股都在20%以下,却有着绝对控制权。与其合作的基金均来自广州越秀金融控股有限公司(以下简称越秀金控)旗下的“广州国资产业股权发展基金”。

越秀金控为越秀集团的子公司,也就是越秀地产的兄弟公司。其拥有包括银行、基金等11个金融牌照。困扰其他房企的金融牌照问题,在越秀看来并不难解决。

与资本市场的深度合作,使得越秀地产资金腾挪的空间更大。对项目开发而言,也就更注重项目的长期回报。短期市场波动对 “越秀造城”影响大幅削弱,这也有利于大规模开发的推行。

查阅越秀地产2012-2017年财报,2012年的合同销售金额为123亿元、2013年为146亿元、2014年为220亿元、2015年为249亿元、2016年303亿元,2017年为408.7亿元。虽说越秀地产超额完成了2017年全年销售目标,但反观富力、雅居乐这两家本土房企的销售规模均突破800亿元水平,甚至是越秀地产的近2倍。相比各大房企近年销售规模的快速扩张,近几年,越秀地产的发展步伐愈发赶不上了....

越秀地产,35年的积淀,正值“人生”黄金期,应是拼劲十足。关于越秀地产目前所处的局面,在2017年2月举行的2016年业绩会上,越秀地产董事长张招兴表态:“我们要追求有质量的增长,不是简单追求规模,会把质量、稳健经营排在第一位。”

张招兴曾公开表示:“只有城镇化、老龄化发展到一定程度,房地产行业才会出现真正的拐点,而这起码还有十几、二十年的时间。”

旧改加速 长租为主

2017年,由越秀集团牵头发起设立的,总规模达2000亿元的广州城市更新基金正式成立。未来越秀地产将与地铁集团及珠江实业联合,共同探讨土地价值的最大化。曾经的广州“国字号”决定再次提速。

目前广州城区的土地开发多集中在旧厂、旧村、旧场三旧方面上,未来广州旧改将加速。在城市更新业务方面上,越秀地产作为本土企业,实力自然不容小觑。今年7月份,当年越秀地产耗资25亿元拿下的广州地王南洲路项目最新规划方案出炉,目前越秀正在招标销售代理机构,预计可能会在年底入市。这个沉寂了5年之久的旧改项目在亮相后,或将刷新海珠区一手豪宅的售价。

(2017年7月10日,广州轨道交通城市更新基金成立大会现场)

越秀集团是住房租赁的积极实践者之一。2017年11月,越秀集团便已成立广州越秀住房租赁发展投资有限公司,成为广州市首批国有住房租赁公司。2018年2月13日,越秀地产租赁住房类REITs也获深圳证券交易所审议通过。据了解,越秀地产将在2018年推出长租公寓1000间,并计划在3-5年的时间内实现10万间。不过截至目前,越秀地产长租公寓项目并未有实质性落地。

2018年越秀地产的合同销售目标为550亿元。上半年,越秀地产累计合同销售金额约人民币279.77亿元,已完成年度目标的51%。在今年5月份,董事长张招兴在2018年股东周年大会表示,越秀地产全国布局战略之后虽然也有布局华中、华东等区域,但是最大比重的投入还是在广东,大湾区内。其中,大湾区内的土地储备占越秀地产整体的51%。

在越秀地产成立35周年之际,地理上越秀积极布局大湾区、板块里的深度挖掘长租市场,时间和空间都会对越秀地产进行新一轮考验——这也给了市场悬念,昨日辉煌能否重现?

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[责任编辑:黄锦植]

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