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东莞楼市推货增加 “金九”多项目入市

进入9月，正是楼市传统销售旺季“金九银十”。对于开发商来说，每年的9月、10月格外令人期待。此阶段，开发商必定争先促销、给出最大的优惠力度吸引购房者，市场销售量也会明显增加。而眼下9月已经接近下旬，东莞楼市“金九银十”走势如何？

笔者近日走访镇街楼市，了解到近期房企推货信心有所增加。然而，因楼市预期的回落和政策因素的限制，今年“金九银十”预计是量和价在趋稳的一个过程，难有太大的反弹，成色不足将是大概率事件。

房企纷纷争先出货

早在今年的6月至8月，开发商就已经频繁推新货，除了新盘开盘，旧盘加推外，还有多个楼盘取得预售许可证，量足也成了近期各楼盘的普遍现象。

笔者近日走访东城珑远翠珑湾、寮步万科时富金色家园、麻涌碧桂园铜雀台等几个项目，了解到这三大项目都于“金九”开放、开盘或加推，并且主要营销手段进入精准营销，小批量加推，去货皆在7成以上，本地客为贡献主力。例如碧桂园信鸿铜雀台于9月7日开盘，推出150套96-117平方米洋房，成交145套;寮步万科时富金色家园于9月8日加推36套56-99平方米洋房，成交30套;除恒大继续打出全国各项目“89”优惠外，其它项目也纷纷推出限量优惠特价房。房企纷纷争先在“金九”跑货，在一定程度上有利于带动楼市回暖。

据合富东莞研究院数据显示，进入“金九”，东莞楼市供应将较8月明显增加，但与去年9月相比，却明显萎缩（去年9月住宅供应量近100万平方米）；而近期东莞住宅签约772套，环比减少了22%。从房价上看，9月首周东莞住宅网签均价约17313元/平方米，环比微降2%；从网签量来看，上周主要集中于虎门、高埗和万江，总量占全市37%，其余区域低迷。从片区来看，泛市区表现突出，万江、东城、高埗等均上榜签约量前十。

笔者从东莞中原战略研究中心获悉，“金九”作为一年重要的营销节点，房企开始加大推货力度，刺激楼市回暖。在商业公寓方面，成交量最高为卓越中寰，成交51套，究其原因是缺乏主力项目支撑签约量保持高位。

优惠促销活动不断

“金九银十”作为重要营销节点，房企纷纷争先在“金九”跑货。除恒大继续打出全国各项目8.9折优惠外，不少房企推出优惠特价房营销策略。

“金九”第一周，恰逢教师节，项目纷纷打出“敬献教师节”的宣传口号，推出限量优惠特价房。例如，黄江某盘推出教师节优惠购房；金地艺境水岸推出特惠房源；清溪某盘推出8套教师节特价房。“金九”第二周，樟木头某盘推出“清盘特惠专场，限时钜惠额外再享9.8折”，茶山某盘推出“成交三重好礼”，大朗某盘推出公寓“一口价单位”等等。除此之外，在目前客户观望情绪浓厚之下，个别楼盘推出高佣金、带客成交的经纪人可参与月底家电抽奖等奖励措施提高中介带客热情。

业内人士表示，房企纷纷争先在“金九”跑货，优惠促销活动不断，在一定程度上有利于带动楼市回暖。但是，与往年的“金九”相比，今年市场表现平淡。在“多限政策”以及房价高企影响之下，客户观望情绪浓厚，开发商入市信心不足，以少量推货试探市场为主。

买房以本地客为主

9月的成交客户来源中，仍以本地客消化为主。从各片区的成交客户结构上看，深圳客较多集中于东南临深片区，而其他片区仍旧延续“本地客+东莞其他镇区客”的态势。从客户成交占比看，寮步的万科时富金色家园，本地客占25%，城区客占55%；麻涌的碧桂园信鸿铜雀台，本地客占80%，城区客占20%；塘厦的天悦中央广场和侨信云起，深圳客占比分别为45%和80%。

在整体调控从严的大环境影响下，东莞楼市在短期内仍将维系以“本地客+东莞其他镇区客”为主要客户来源的态势。随着政府降低港澳台居民购房门槛，置业门槛降，置业人群的基数将有望放大。值得一提的是，临深片区近年来房价大幅上涨，而本地刚需客购买能力有限，深圳客户购房资格受限，多数项目去化不理想。

二手商品房需求量上涨

据了解，“金九”上旬二手房占比逐渐加大，占一二手房总体60%，为楼市主体，城区和东南临深片区为“主战场”。

据乐有家研究中心监控数据显示，“金九”首周东莞二手房过户701套，环比下跌3.7%，东莞二手成交量整体波动范围不大。二手商品房成交均价1.59万元/平方米，环比下跌6.11%。另外值得注意的是，随着“金九银十”到来，东莞近期二手房带看和求购客户量都有较大幅度上涨。

笔者了解到，近期东莞六大片区二手房过户量都下跌，其中水乡新城片区上周成交20套，环比下跌25.9%，下跌幅度最大。东南临深片区成交221套，是六大片区中成交量最高的片区。而东莞二手商品房樟木头镇成交量继续保持第一，成交125套，东城区二手房成交73套，位居第二。

近期东莞六大片区二手住宅挂牌价除了水乡新城片区有下跌外，其他各片区均上涨，其中滨海片区挂牌价2.01万元/平方米，环比上涨7.76%，上涨幅度最高，滨海片区挂牌价已经连续两周上涨，证明业主普遍比较看好该片区发展。东南临深片区挂牌价2.28万元/平方米，环比上涨7.31%，依旧是六大片区中挂牌价最高的。

市场观望情绪浓郁

过去的7月和8月，房源多，价格坚挺，市场观望气氛浓厚，接下来的楼市传统销售旺季“金九银十”是否会出现转机，如往年般涌现一波购房热呢？

据了解，9月10日至16日其间，东莞商品房新增供应项目8个，上周住宅签约量升价跌，东莞上周住宅网签887套，环比上涨17%；签约均价17121元/平方米，环比基本持平。

对此，东莞中原战略研究中心相关人士透露，基于“多限政策”调控从严以及9月推货供应量不足，预计楼市成交“金九”难现。不过，由于“金九银十”推货项目多集中在临深区域，高价项目成交增多，或推动全市均价结构性小幅上升。

而从事楼市数据研究多年的唐小姐认为，近几年，经过一轮又一轮的国家调控政策，不少购房者对于“买房置业”有了更为理性的认识，市民盲目跟风购房的现象有所减少，预计今年东莞楼市“金九银十”行情将难现。

一些项目调整备案价

根据发改局数据显示，上周备案房源约1347套，体量13.36万㎡。其中，虎门镇的风华豪苑和碧桂园壹中心为新盘，风华豪苑，30套洋房备案，备案均价为19700元/m2；碧桂园壹中心，160套洋房备案，备案均价为20616元/m2。

上周备案价调整项目有4个，金地城南艺境、汇景城市中心、万科幸福城以及中惠卡丽兰，其中万科幸福城44套洋房，调整为定向销售，备案均价为20000元/m2；中惠卡丽兰调整房源较多，129套洋房下调备案价，下调幅度为5%-15%。

根据东莞建设网数据显示，上周揽获预售证项目共有5个，其中新盘项目为天琴湾花园与碧桂园信鸿铜雀台，上周所推新品全部是住宅类产品。

据了解，房企大部分推货计划预计集中于9-10月，特别是10月份。因楼市预期的回落和政策因素的限制，今年“金九银十”预计是量和价在趋稳的一个过程，难有太大的反弹，成色不足将是大概率事件。

文/图 陈泽煌 邓窕玲

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