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黄金周各地楼市分化显著 广州成交面积同比增四成 ——凤凰网房产广州
中秋、国庆假期已经过去,在调控政策持续从紧不放松的大背景下,“十一”假期国内多个城市的房地产市场成交持续低迷,市场降温明显 -来自凤凰新闻客户端
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黄金周各地楼市分化显著 广州成交面积同比增四成

南方日报
2018-10-12 07:44

中秋、国庆假期已经过去,在调控政策持续从紧不放松的大背景下,“十一”假期国内多个城市的房地产市场成交持续低迷,市场降温明显。

根据地产研究机构克而瑞的统计,今年国庆黄金周期间(10月1日-7日),国内31个重点监测城市成交量环比大降近七成跌至历史低位,同比下滑27%。其中成交明显收缩的二线城市,成交量同比减少34%。包括重庆、青岛、南京在内的13座城市成交量不及去年的一半,部分城市同比跌幅超过80%。

不过,尽管整体来看“十一”期间楼市成交低迷,但不同能级城市间差异明显。一线、二线、三四线城市各有不同的表现。

一线回暖二线多数遇冷

在所有纳入监测的城市中,一线城市整体好于去年同期,成交面积增加了37.35%。

除深圳成交面积2.24万平方米,同比减少49.32%外,北京、上海、广州的成交情况均有所回暖。其中广州成交面积为6.72万平方米,同比增长40.25%。北京成交面积虽然只有1.91万平方米,但同比增幅也有64.5%。上海增幅最高,达243.18%,成交面积为5.62万平方米。

二线城市跌多涨少,总成交量同比减少34%,二线城市成交总量较大,因此也成为31座城市成交整体下滑的重要因素。

克而瑞监测数据显示,半数二线城市成交量同比跌幅在50%以上,杭州和青岛同比分别减少80%和78%,分析认为,由于前期大体量开盘产品签约较少影响到成交量,再者因限价政策执行较为宽松,一二手房差价不大,客户观望情绪浓厚,国庆期间成交也不太理想。不过,长春、苏州、宁波、武汉等城市成交量同比有不同幅度的上涨。

三四线城市整体成交同比小幅上涨1%,环比来看成交全部下行,主要是因为今年以来三四线城市成交量持续高位运行,前期基数普遍较高。大多数城市成交表现不振,江门、舟山、廊坊、扬州、建阳等市成交面积不足1万平方米,其中扬州、建阳同比跌幅均在90%以上。

释放资金是否影响楼市?

国庆假期最后一天,央行宣布降准的消息成为热点。中国人民银行公告称,将从10月15日起下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点,降准所释放的部分资金用于偿还10月15日到期的约4500亿元中期借贷便利(MLF),这部分MLF当日不再续做。除去此部分,降准还可再释放增量资金约7500亿元。

中国人民银行相关负责人表示,本次降准的主要目的是优化流动性结构,增强金融服务实体经济能力。释放的增量资金可增加金融机构支持小微企业、民营企业和创新型企业的资金来源,促进提高经济创新活力和韧性,增强内生经济增长动力,推动实体经济健康发展。该负责人表示,降准仍属于定向调控,在优化流动性结构的同时,银行体系流动性的总量基本没有变化。

此次降准对于房地产市场会否产生影响?对此克而瑞在分析中指出,一方面,央行仍将执行“宽货币、紧信用”的政策组合,在一定程度上有利于改善房企直接融资,但整体影响程度着实有限。另一方面,降准后有助于增强银行间市场信贷资金流动性,并降低商业银行融资成本。整体而言,降准有助于加速企业销售回款,间接缓解房企融资压力。

市场预期逐渐转变

从克而瑞统计数据来看,国庆假期楼市延续了三季度以来的走势,一线城市供求低位回升,二线城市整体降温,三四线城市整体平淡。

克而瑞分析指出,当前市场预期逐渐转变,一方面调控常态化,政策不断加码,投机需求得到遏制;另一方面,前期“想买且能买得起”的刚需和改善需求都已完成阶段性释放,后继需求乏力,故市场成交热度逐步回落。另外购房者观望情绪进一步加剧,部分人选择外出旅游、走亲访友等,看房和买房客户数量减少也是楼市热度三季度相差较大的重要原因。

从城市成交的角度来看,三季度紧缩政策环境没有转变迹象,而深圳、昆明、沈阳、南京等一二线城市继续加码“四限”。同时,政策效果逐渐显现,成都、西安等城市市场明显降温,“日光盘”明显减少,开盘去化显著分化。

对于后市表现,克而瑞分析认为,一线城市供应小幅微增,供需矛盾逐步缓解,成交有望持续回暖;二线城市在调控加码、后继需求不济的情况下,短期供求难有亮眼表现,成交规模在短期内也将低位运行。

另外,三四线城市,尤其是前期部分上涨较快城市的“回调”或将比预期来得早些,市场调整预期不断强化,四季度三四线城市市场仍将维持分化、轮动格局,总量增幅将逐渐收窄。

整体来看,短期内市场依旧维持一定热度,尤其是在四季度预计供应增加的情况下,市场成交维系在高位将是大概率事件。

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减少对“黄金周”依赖 

假期广州开盘数创新低

据广州中原研究发展部监测,今年假期广州一手住宅实际开盘或加推维持在1904套左右,与去年同期相比下跌10%,各区项目公开推新、宣传力度有所减弱,以往项目“扎堆”同台推货的现象亦不明显。

“十一”假期广州11区总共有17个楼盘开盘加推,楼盘数比今年五一假期(21盘)减少,比去年十一假期(22盘)减少23%。主力供应区域为南沙(5盘)、荔湾(3盘)、增城(3盘)。

从各区套数明细可以发现,南沙占总开推盘数量的40%,累计推出764套单位,为今年十一黄金周同比增幅最大的外围区;相比之下,增城仅开推盘250套,下跌幅度达六成,主要因为该区以大体量旧盘顺销为主,全新盘供应较少,仅靠个别楼盘支撑货量。

从近年广州一手成交屡次出现“翘尾”行情的现象来看,9月至次年1月成为重要的一手销售阶段;尤其今年不少买家从年初起即抱有观望态度,如今已接近“年关”,入市步伐亦逐渐加快。因此,不少项目抓紧机会准备“充足弹药”,以满足市场需求,今年抢跑项目占整个“金九”推盘数的56.41%,创近年新高。

广州中原研究发展部认为,从2017年“十一”开始,项目扎堆于假期推货的特征逐渐减弱。今年,多个项目选择于9月初期间加推抢占“头啖汤”,可见在目前市场竞争压力相对大的情况下,不少项目为回笼资金,早早规划推货计划,以抢占消费者关注。

2017年,20个假期推货的项目超过半数在9月28日-9月30日期间漏夜开盘加推,8个盘在国庆当天开盘加推,仅1个盘在10月2日入市,国庆中后期则无项目开盘加推。

此外,对于部分中心区高价地转化项目而言,因担心目前市场反应,多个标杆项目将开盘计划放在了10月底-12月,国庆期间只作宣传。因此,广州中原研究发展部认为从近来五一和十一推货特征变化判断,房企、买家对于“楼市黄金周”的态度正在发生变化,就目前情况而言,9月份至12月均属于楼市推盘、消化的集中期,项目间的“战线”将较以往拉长。

“十一”期间,广州中原研究发展部针对性调研全市42个项目,价格与最近3个月持平(或变化幅度低于1%)的为25个,占调研总量的60%,可见保持价格平稳为目前大部分项目的“定价策略”。

另一方面,假期期间与3个月前对比出现价格让利的项目为有17个,主要让利幅度集中在4%-7%,该部分项目普遍采取“特价房”方式进行让利。根据调研,特价房源多属于区位条件相对一般的楼栋、朝向,如黄埔区知识城、增城朱村等主打“地铁通勤”的板块,本次“十一”采取特价房优惠的项目楼栋普遍存在距离地铁较远的特征。

广州中原研究发展部认为,对于购房者而言,四季度可重点关注如南沙黄阁金洲荔湾广钢、增城朱村等一手项目集中板块,预期上述板块部分项目促销活动仍将持续。

此外,近期调整指导价格的增城区,大部分推新项目气氛活跃,不少买家认为目前首付压力有所减轻。

南方日报记者 葛政涵 许蕾

[责任编辑:赖谷兰]

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