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广州写字楼市场空置率创近年新低 商铺将集中供应

2018年 10月22日，广州–世邦魏理仕近日发布《2018年第三季度广州房地产市场回顾》，解析广州商业地产市场最新发展状况与趋势。

优质写字楼市场：供应的持续低位推升租金

季内未录得新增供应，空置率继续下探，环比下降1.2个百分点至5.4%，继续创下近年的新低。

在全市录得的成交中，房地产行业连续第三个季度成为需求的首位，其次是金融和TMT。从成交类型来看，升级活动是主导的需求类型，占录得成交五成，如某游戏公司从天河区非优质写字楼升级到环汇商业广场，租用2,000平方米。而共享办公继续录得扩张，氪空间在天盈广场东塔开设新点，租用一层面积。

尽管经济增长呈现放缓迹象，但2018年前三季度仅12万平方米的新增供应，较2017年同期减少了47%，优质写字楼空置持续下降，推动全市租金继续上涨，季内环比提升3.6%至每月每平方米166.6元。

世邦魏理仕华南区顾问及交易服务|办公楼部主管程志文表示：“展望未来半年，将有接近45万的新增供应落成，其中包括金融城首批落成的两个项目，琶洲也将再增添两栋甲级楼宇—广报中心和保利天幕广场。尽管新供应量相较去年同期或第二、三季度的总量都有显著增加，但由于甲级新供应楼宇预租情况理想，空置率并不会显著上升，租金上涨态势将持续。”

优质商铺市场：商铺吸纳呈放慢迹象

广州第三季度没有优质商铺的新增供应。尽管空置面积在减少，但季内继续录得传统超市的撤场，且目前在进行租户调整的商场仍未改造完成，对吸纳贡献寥寥，三季度净吸纳量创三年内新低。

三季度首层租金与上一季度大致持平，仅微涨0.1%至每日每平方米34.4元。部分空置率较高的商场调低租金报价以吸引租户，而白云新城和珠江新城则录得租金调升。珠江新城除了是商务区，还是广州重要的旅游景点及公共文化配套设施聚集地。写字楼入驻率的提升带来工作人口的快速增长，与此同时，也是热门的旅游地点，工作人口与旅游人口带动中轴线周边商业需求，成为众多新兴餐饮品牌开店首选，从而提升租金期望。

租户表现方面，餐饮、汽车展厅、新型健身业态以及电子产品业态拓店最为积极，并录得多宗成交。其中，珠江新城 即录得两个国内新兴智能汽车品牌展厅的落点，均位于购物中心首层；而某电子产品品牌本季亦录得三个新店铺的开业。

未来半年广州将迎来集中供应，都在四季度。合共八个项目，约57万平方米的优质商业物业将开业，均分布在非传统商圈。如果四季度供应全部如期入市，则18年全年供应将高达88万平方米，创近年来新高，预料将推高全市整体空置水平。

世邦魏理仕华南区顾问及交易服务|商业部主管严思慧表示：“为吸引年轻客群并获得租金上涨机会，广州不少商场业主近年来致力于提升商场运营水平，紧跟市场潮流，为新品牌和业态的进入带来机会的同时，也增加了优质本地品牌的扩张机会。另外，广州交通枢纽型商业也有长足的发展，新近投入使用的作为广州城市门户的白云机场T2航站楼，也引入了不少本地餐饮品牌，如广州酒家、陶陶居、点都德和珠江啤酒等，除了让航站楼更亲民以外，还有利于打造航站楼独特的商业形象。“

仓储物流市场：录得七年来季度供应高峰

季内录得广州北部空港区的两个项目落成，共计21万平方米。新项目的入市推升全市空置率环比上升5.7个百分点至14.2%。

需求方面，第三方物流表现依然突出，顺丰租用北部的新供应超过四万平方米，菜鸟整体租用保利电商港，面积超过六万平方米。然而非核心区的去化仍然较慢。总体上看，业主态度谨慎，全市平均租金环比微涨0.9%至每月每平方米36.8元。

部分周边城市如东莞、佛山等电商的扩张略有放缓，甚至在部分区域有收缩的迹象，显示此类租户的整体需求或有减少。来自零售类租户的需求相对凸显。

第三季度共录得41万平方米的工业土地出让，用地面积环比下降71%。随着工业用地供应年限弹性出让的继续推进，20年使用年限的工业土地用地面积环比增加8%。全市一手工业地价环比上涨8.7%至每平方米900.0元。

世邦魏理仕华南区顾问及交易服务|工业部主管邓伟表示：“未来半年，广州南沙保税区、出口加工区和从化都将有仓储物业落成，总面积约14万平方米。租金表现继续分化，广州东部价格坚挺，而非核心区存在去化压力，租金上涨空间将收窄。”

投资市场：投资意向减弱，写字楼售价松动

本季度录得四宗大宗成交，包括两宗写字楼项目和一宗仓储物业及一宗厂房。成交总金额仅约为10.4亿元人民币，较上季度回落，环比减少71%。

从位置上看，两个写字楼项目分别是位于越秀区环市东的一栋传统办公物业，以及位于琶洲的一个在建写字楼项目，而另外两个工业项目均位于广州开发区，其中一个是太古销售给万科的资产包里的一部分。本季成交的两宗办公物业，分别属于股权成交及关联交易。

世邦魏理仕华南区投资及资本市场部|广州投资与资本市场主管宋涛表示：“尽管广州办公楼大宗交易成交放缓，且融资环境趋紧，但由于核心商务区供应有限，空置率持续下降，租金又攀至历史高位并持续上涨，在售大宗物业叫价保持坚挺。而位于市区外围的新兴商务区的办公物业，个别项目的价格松动带来了不少自用型客户的询盘。展望未来半年，宏观经济层面的不确定性或将继续影响投资者的购买意愿。但广州作为国内传统一线城市，近年来新经济发展蓬勃，人口持续快速流入，物业市场空置状况，尤其是优质写字楼，处于国内较低水平，商业地产需求和供给端都没有突出的风险点。长远而言，物业价格与其他一线城市相比还有上涨空间。因此，广州商用物业市场将持续收到投资者的关注。”

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