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企业“砸钱”长租公寓，租客或承担更大风险

最近，先后出现多家长租公寓爆仓的新闻，上海寓见公寓、长沙咖啡猫公寓、杭州鼎家公寓纷纷资金链断裂，中介跑路，房东收不到房租，赶走租客，而租客签下的贷款却未还完……

租赁市场看好

2017年可谓长租公寓元年，政府出台各种鼓励租赁的政策：

3月7日，北京市提出，试点推进利用集体土地建设租赁用房；

7月20日，住建部会同发改委、公安部、国土资源部等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，提出要采取多种措施加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场，并选取广州、深圳等12个城市作为首批住房租赁试点；

7月26日，住建部有关负责人说，将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。

为了缓解楼市压力，解决更多人的租房需求，政府大方向鼓励租房。资料显示，在东京、旧金山等西方城市，租房人口约占总人口的50%，而在北京、上海租房人口还只占35%左右。贝壳研究院数据中，预计到2020年，租房人数将达到1.9亿；到2025年，中国租赁市场规模将从现在的1.1万亿元增长到2.9万亿元。也就是说，租房的市场是看好的。

于是，一堆长租公寓创业公司出现，自如、蛋壳等诸多精装公寓吸引了很多年轻人。而如碧桂园、万科、保利、龙湖、旭辉、华润等开发商也已经发布了独立的公寓品牌，万科泊寓、龙湖冠寓、天住领寓，各种不同定位的公寓纷纷出现。企业不计成本想要做活长租公寓，抢占市场先机。

长租公寓盈利难

然而，大家都明白，相对于房企直接售卖楼盘的方式，长租公寓投资回报周期过长，可达8~10年，受限于地区市场和品牌运营能力，大多需要超过10年才能回本。因此，长租公寓这个行业，目前来说很难盈利。

国内长租公寓主要分为“集中式”和“分散式”两类。集中式利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营，目前，由于万科、龙湖、远洋等开发商集体入局，集中式长租公寓更为火热；分散式主要从租赁中介业务延展而来，依靠整合户主房源进行重新装修管理，类似“二房东”，比如自如。

因为自如“甲醛”事件，很多租客担心长租公寓的环保、安全问题。事实上，尤其是分散性公寓，可能每换一次租客就进行一次装修，本来投资就大，如果还让房子去“散甲醛”空置一段时间，那亏本只会更严重。甚至，因为资金问题，对装修材料标准的考量，可能也很有限。因此，“二房东”装修完“精装公寓”，就要很快出租。

租赁市场金融化，风险很大

长租公寓盈利困难，因此导致环保标准低之外，还有“租金贷”这种神奇的事物出现。为了快速资金回笼，一些长租公寓用证券化融资方式来代替传统租赁市场的“押二付一”模式。具体来说，是公寓方让租客与第三方贷款平台签订合同，一次还清一年或两年的租金，尔后租客分期12个月或24个月还清贷款，美其名曰“交月租”。明面上，租客不用交很多押金和中介费，实际上却是在还有利息的分期贷款。而公寓方则可以一次性获得这笔贷款，可以投入其他项目运营。

听起来没什么不妥，还能帮助长租公寓企业更有活力地运营下去。那为什么会像p2p一样爆仓呢？那便是企业的资金运营出问题，甚至投入不良的项目之中，以致还没把钱还完给房东，钱就没了……

房东收不到钱，当然要赶走租客；而签了贷款合同的租客，却要面临着没有房子住、却要还贷款的悲剧。毕竟，合同是租客与贷款方签的，不还贷款的话，就会影响个人征信！

租赁市场亟待监管

SOHO中国董事长潘石屹曾公开表示，“我不建议去做长租公寓，这个生意是亏的。”当然，也有看好长租公寓市场的，比如龙湖。

为什么明明租赁市场看好，长租公寓却出现这么多问题呢？

其实，目前的问题在于，租赁市场尚没有完善的政策法规进行监管。比如，企业改建租赁住房，是不经监管的。不少已运营的集中式长租公寓是商改住、工改住等改建项目，或多或少不符合规划、土地等相关要求，也不符合《消防法》的“规划前置”消防审批条件，消防部门无法进行消防审批。缺乏监管，企业就按照自己的标准去做长租公寓，因而出现各种问题，包括环保问题、租金贷问题等等。

租赁市场看好，市场化也是必须的，传统的中介运营、房东租客直签可能存在效率低的问题。但如果没有严谨的制度规范，保证供需合理、价格合理，也还是会出现问题。就算长租公寓再美好，房东、租客也会面临风险。

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