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容积率新规出台 小复式二手房将更受关注

由广州市国土规划委印发的《广州市规划管理容积率指标计算办法》已于12月1日起实施。其中首次明确规定，绿色建筑增加面积、地下车库、公共开发空间等不计入容积率；此外，对于阳台、入户花园等半开敞空间，办法也进行了详细规定，只要不是“超大型”阳台就按照一半面积计算。

    这一政策的出台，有可能令市场上的小复式单位更受关注。从现时二手楼市放盘情况来说，小复式二手房因室内空间实用、同等户型的情况下总价更显优势，而受到买家关注。

    合富研究院高级分析师梁燕明表示，小复式二手住宅在大部分二手交投热点区域均有分布，但从目前市场情况分析，市中心区域的小复式住宅单位，往往更受用家青睐，如珠江新城、天河公园周边以及广州大道南等区域，均录得小复式二手房成交个案出现。

    二手小复式均价低于平层

    在一手市场上小复式单位因其间隔更实用，即使价格稍高也会吸引相当多买家关注，不过，在二手市场上小复式物业的价格未必一定高于附近平层物业。以珠江新城的铂林国际公寓为例，A、C栋是小复式二手住宅，B栋是平层二手住宅。现时购买该楼盘二手房的买家，大多都是冲着教育资源而来的，买家决定是否购买的主要因素是价格。

    据合富大数据显示，现时铂林国际公寓小复式单位的二手均价约在7万元/平方米，而平层单位的价格约在7万-7.5万元/平方米左右，平层物业的单价有可能与小复式物业的价格持平或更高。如铂林国际公寓28平方米的平层单位，目前二手成交价在210万元左右，折合单价约7.5万元/平方米左右，而33平方米的平层单位，现时二手成交均价约230万元左右，折合单价接近7万元/平方米左右。

    无独有偶，在广州大道南也出现小复式二手住宅单位的单价低于周边楼盘同类户型平层单位的情况。据合富大数据显示，广州大道南的翠馨华庭，都是小复式的小户型单位为主，目前该盘的二手均价约4万-4.3万元/平方米左右。不过，周边楼盘平层设计的二手住宅，均价已逼近甚至超过5万元/平方米，如逸景翠园现时二手均价约4.8万元/平方米，而和平家园的二手均价甚至要5万-5.3万元/平方米左右。

    小复式更受年轻置业者欢迎

    在一手市场上一般都能实现价格和销量双赢的小复式设计，在目前二手市场的受欢迎程度需要视买家的实际预算和喜好而定，在预算不高的年轻置业群体当中，同等户型间隔的单位，小复式往往以更小的面积而令总价存在一定优势，这对年轻买家的吸引力是比较大的，但由于小复式往往都是两层的设计，卧室一般在楼上，再加上采光等原因，在中年等其他置业群体内的吸引力则不如平层单位。

    据合富大数据显示，以广州大道南的翠馨华庭为例，因其单价低、面积小、总价低等优势，往往会推荐给预算不高的年轻买家。不过，部分买家在看房之后，因要爬楼梯才能进入卧室等原因，会更倾向于选择其他楼盘的平层单位，即使同等户型间隔的平层单位价格会高一些。不过，在目前的市场行情下，部分翠馨华庭的放售房源，业主可能会主动降价吸引买家关注，如之前有一套40多方的小复式单位，业主最初的放盘价定在205万元，后来业主主动提出有实客看中的话，198万元都可以接受。

    小复式物业在二手市场的受欢迎情况，主要依赖于买家的偏好而定，在年轻置业群体当中，对小复式物业的接受度是最高的。据合富大数据统计，在天河公园附近的勤天大厦，曾出现一个买家连续买了两套户型、面积、朝向一样的小复式单位，供一家人居住，原因就是对小复式这一户型的偏好。现时，勤天大厦的二手均价约4.4万-4.7万元/平方米左右，与附近楼盘的平层单位相差不远，而在目前的二手交投市况下，勤天大厦也有一些业主主动降价的情况出现，如一套47平方米的一房一厅单位，有业主主动把放盘价调低了10万元。

    南方日报记者 许蕾

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