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广州容积率算法新规实施：房价开始向高溢价率低头？

12月1日，广州国土资源和规划委员会发布的《广州市规划管理容积率指标计算办法》开始实施，大面积复式住宅实现“高溢价”的空间将大大受到压缩。

1、架空层、屋顶花园可不计算容积率

2、地下商业设施需计算容积率

3、阳台面积超标要全部计算容积率

作为广州首个针对容积率计算的完整规则，《规则》中不仅首次提出架空层、屋顶花园等公共开放空间不计入容积率建筑面积，同时也对地下商业、阳台面积等作了更多的规定。其中，大面积复式住宅被单列说明，受影响较大，未来开发商欲通过“中空”实现高溢价的空间将大大被压缩。

 在房地产的各项指标中，最受关注的莫过于房价和地价两项数据，它们能最直观地反应市场和房价行情。土地溢价率也能间接反映到市场，也可以通过土地溢价率去判断土地成本是不是过高了；与土地价格相比，既有相同点也有不同点。

相同的是都对未来房价有影响，一旦土地溢价高或者楼面地价偏高，房企就必然以更高的房价来保证其利润空间。

不同的是，地价的高低与宗地所在的区位有极大的关系。一般来说，越靠近中心城区、地理位置越好、各项条件越优越的土地，其价格就越高，这反映了市场对于土地价值的认可程度，体现的是土地的“绝对价值”；而溢价率的高低与土地是否位于中心城区的关系并不大，溢价率更多反映了开发房企对未来预期市场的看好程度，溢价率越高，说明其对于未来市场的上涨行情越看好，这是土地的“相对价值”。因为房企能从中看到未来的利润，所以愿意高溢价去抢地。

“高溢价”产生的原因

从土地市场出现“高溢价”原因来分析，主要有三方面：

第一、地块位置区位较好，地块后期具有明显的成长和溢价价值，会吸引开发商溢价拿地。

第二、“圈地运动”导致土地市场“高溢价”。开发商为了获得更多的土地储备，同时，也为了企业战略扩张的需要，开发商会在不同城市积极拿地储备土地资源，这样的行为也会导致“高溢价”。

第三、土地的稀缺性。土地资源的稀缺性和不可再生性，决定了国有土地使用权以拍卖方式出让。

土地溢价率多少算正常？

土地溢价率多少算正常呢？有没有一个合理的范围呢？

国土部将土地溢价率超过50%的情况界定为异常现象。

广州2018上半年地块回顾

从今年的土地拍卖来看，土地溢价率在走低，流拍的数量也在增多，虽然房企仍然在积极拿地，但是高价地块却不再，而这一切的背后其实是对未来市场的担忧。 

当土地市场开始降温，市场预期也会发生转变，房价虽然不会明跌，降价促销的房企越来越多。当然还有最主要的一个原因就是临近年底，房企需要业绩，地方也同样需要，而土地是最大的财政来源，所以低价的土地也会持续流出，而这也会影响房价的走势。

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