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易居严跃进:广州商服类宽松政策 利好开发商去库存

12月19日，广州市住房和城乡建设委员会发布《广州市住房和城乡建设委员会关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》解读，明确表示，2017年3月30日土地出让成交的房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象，个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。

也就是说，2017年330政策前出让地块，公寓、商品、写字楼产品均可出售个人！

“此次广州出台商服类宽松政策，进一步印证了市场政策放松的导向。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，类似政策和此前菏泽一样，对于原有政策中部分不合时宜的内容，适当做调整和修正，本身也是吻合市场发展需要的，类似政策调整值得肯定，也符合“一城一策”的政策导向。

此次政策非常明确，即在2017年3月30日之前土地出让而形成的商服类物业，允许个人购买。而过去此类物业只限定企业购买。而在这个时间点后出让的土地而形成的商务类物业，依然强调企业购买。从这个角度看，在2017年3月政策管控后，或存在一部分商服类物业的库存。所以其实这个也是对既有政策的微调，目的也是为了消化存量类的商服类的物业。

根据易居研究院《中国百城商业地产报告》，广州商服类物业的交易存在一个断崖式的下跌现象。其中在2017年3月（含3月）之前的12个月中，商服类物业月均成交约为16万平方米。而在政策出台后，即2017年3月以后的12个月中，月均成交为4万平方米。根据最新一期的监测数据，11月份广州商服类物业为 6万平方米，明显是属于偏低位的水平的。

总体上说，广州此类政策说明政策管控前的商服类物业，因为后来不允许个人购买，所以市场消化能力明显不行。而且此类物业是否可以“转售为租”，在实际操作中还是有难度的。这对于开发商来说也是有压力的，所以放松也是利好开发商对于此类物业的去库存。

当然政策上也还是明确，对于2017年3月以后的物业，依然规定只允许企业认购，这也说明政策是松紧一致的，此类物业当时既然限定了企业认购，那么开发商在此类物业投资方面本身也是开始谨慎的。所以这也体现了广州地方政府对于此类物业“消化存量、规范增量”的导向。

另外值得注意的是，即便是个人可以认购此类物业，也是面临限售的规定的，这也体现了当前此类物业管控的导向，即对于一些限购的购房者来说，认购也问题不大，但不能有炒房等考虑，毕竟是有2年限售的规定的。

广州此次政策，应该理解为当前楼市松绑的第二个城市，充分说明“一城一策”的战略正积极推进，其和广州楼市的具体情况有较好地结合，值得肯定。类似政策有助于消化部分存量的商服类物业，缓解了相关企业的压力。而类似政策信号意义很明显，充分体现了当前政策拐点的到来，预计后续还有更多城市会加入到相关政策松绑的行列之中。

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