3月20日，广州富力地产股份有限公司（02777.HK，简称“富力集团”）发布2018年业绩，集团于2018年的协议销售及营业额方面取得大幅增长，协议销售及营业额分别为人民币1311亿元，同比增长60%及人民币768.6亿元，同比增长30%。期内毛利增长33%至人民币279.5亿元；尽管集团扩展至新城市及增加项目数量，2018年的整体毛利率增长至36.4%，物业销售的毛利率上升至40.3%，较2017年提升2.7个百分点。
营收利润指标业内领先
2018年富力集团营业收入达768.6亿，同比增长30%；核心净利润继续保持迅强劲增长，全年录得核心净利润95.3元，同比增长49%。2019年，管理层将全年交付目标提升至920万平方米，较2018年上升51%，预期2019年确认的营业收入和利润率都会实现进一步的增长。
有分析师指出，富力今年交出的这份成绩单中，销售增速与核心净利润两个指标是处于业内领先地位的：销售增速创近5年新高；核心净利润95.3元，同比增长49%，毛利润率持续上升。但由于2017年收购万达酒店资产包，在2018年这部分议价收购收益仅为3.97亿元，富力年内盈利出现较大幅度下滑，由上年度的214.24亿元减少59%至87.28亿元。公司净利率也仅为11.4%，是近年来最低值。核心净利率12.4%，同样较2017年出现了1.6%的下滑。
因此，富力将2019年目标定为1600亿，同比增长22%，增幅与过往几年相比略有下调。利润增长作为优先考虑，重回富力集团核心竞争力视野。
（从右往左分别是：富力集团董事总经理李启明、富力集团董事长李思廉、富力集团董事长助理陈志濠、富力集团财务控制人张诗贤）
土储锁定未来增长 酒店成为业绩亮点
在全行业销售增速下滑的背景下，虽然富力的目标增速也在放缓，但规模上仍保持增长态势。再者，相比同为“华南五虎”的碧桂园、恒 大，富力的销售增度确实有待提升。
富力在这方面的努力也是显而易见的。从年报可见，2019年，富力集团将有超过200个项目进入销售，可售货值超过3000亿；目前富力销售布局以一、二线城市为主，并在中南地区、西北地区和华北地区的销售额分别录得了135%、86%和73%的增长，全国化布局逐渐成型。
富力集团在2018年共计投入371亿元，新增61个项目，新增可售面积为1405万平方米，平均地价为2600元/平方米，较2017年的3200元/平方米下降明显。主要是富力调整了进入策略，在地价相对较低的三四线城市加大布局力度。报告期末，富力的土地储备的可售面积合共为5783万平方米，预计土地储备仍然能够满足富力3-4年的发展需求。
但富力集团的酒店板块还处于培育阶段。2018年，由酒店运营带来的经常性收入（来自外部客户）达70.3亿，较2017年大增196%，成为富力集团营业收入的新增长点。
2017年富力集团接手万达酒店资产成为全球最大豪华酒店业主后，也对富力集团近两年的发展有资金沉淀影响，尤其是净利润方面，由于富力集团以低于公允价值的价格收购万达项目酒店，产生了131亿元的非经常项目损益，导致其净利润为87.3亿，较2017年下降明显。
截至2018年末，富力集团已经拥有89间运营中的酒店，富力集团董事长李思廉在业绩会发布现场表示，富力的酒店在两年内会增加到100间左右，之后富力的业务仍会以地产为主，更多业务布局暂时没有考虑。
短期负债压力小，债务风险可控
扩张的背后往往也带来着负债的加速扩张和净负债率的攀升，富力集团报告期末的净负债率达到184%，较2017年底高出14个百分点。
由于净汇兑亏损17.6亿，富力集团2018年的融资成本大幅增长，2018年支付的利息开支（即减去资本化到开发成本的部分）暴增212%至52.12亿元，而2017年同期的数据仅为16.73亿元。财务费用率的大幅上行拖累富力净利润率。此外，由于公司借贷的增加，利息总开支增加37%。上述两个原因，导致富力集团的三项费用率均有所上行，其中财务费用的增加近4个百分点。
2018年的融资环境渐趋紧张，但富力集团完成了接近282亿元的国内公司债及超短期融资券的赎回及再融资，并完成接近238亿元的境内公司债、超短期融资券及资产证券化的发行。并通过项目融资及银团贷款等解决新融资渠道的打通问题。过去一年，富力集团发行境内公司债及短融等融资成本介于5.3%－7.7%，并积极尝试多元融资手段及降低融资成本。
经过调整，2018年末，富力集团现金短债比为0.66，较2017年末持续下降；截至2018年底，富力尚未偿还的贷款还有1633亿元。富力集团董事总经理李哲明在业绩会谈及高负债时表示，富力集团短期内的负债压力已经基本解决。2018年到期的短期负债为160亿元，而目前的现金持有为347.1亿元，完全能够应对短期负债，偿债风险可控。
作者：李广军
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