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小别墅和大平层 哪种你会更喜欢？

外来品牌房企进入东莞推出中小户型豪宅产品，以新颖的形式吸引眼球；本土房企由于拿地早，在“限墅令”前批地，因此拥有了稀缺景观资源的独栋别墅。

受到利好影响，人们对东莞楼市豪宅的信心增强，记者调查发现，东莞豪宅市场出现了入门级、中级和最高级三种形态。

中式园林风格的小别墅

进入门槛：初级

小别墅在东莞的盛行主要由万科、碧桂园两大品牌房企带动。自东莞限购政策执行以后，东莞开始盛行小别墅。这种面积在144平方米以内、主要在城区、镇区中心区域的别墅楼盘产品成了市场供应和成交的主流。以万科和碧桂园为例，两开发商在东莞城区、镇区开发建设的多个住宅中均搭配了这种别墅产品，并且迅速成为别墅类型产品成交的主角。

“网红”别墅建筑面积一般在130~144平方米之间，主要为地面三层、地下一层共四层产品，房间为三房两厅或四房两厅，一个小小的院子，围合成小型独栋别墅的结构。别墅外观和花园主要为新中式风格，融合了小桥流水、假山奇石元素，配以本土特色的植物、竹林，移步换景，形成具有东莞特色的中式园林风格。

拥有这种特色风格院子别墅主要有万科翡翠东望、万科中天城市花园、万科大中江南院子；碧桂园兰亭、碧桂园铜雀台、碧桂园风华东方等楼盘。

这几年来，东莞拿地成本不低，开发商必须想办法做出高端产品吸引高端客户，才能获得更高的利润。看上“网红”小别墅，往往是拥有“别墅梦”的人，业内人士认为，“网红”小别墅的总价低，适合刚刚达到购置豪宅门槛的购房者。

优点：“网红”小别墅最大的卖点是首付低、总价低；144平方米以下的别墅产品可以首付三至四成，较传统豪宅入市门槛低很多。

缺点：由于面积较小，“网红”小别墅远达不到真正的独栋大别墅豪宅的舒适度。比如“网红”小别墅一层的面积约在60~80平方米之间，房间实际活动空间较小。此外，“网红”小别墅一般不带装修出售，因此购房者在付完首付后，还需要准备50万元甚至更高的装修款，这使得小别墅的“低首付”和低总价优势大打折扣。

视野宽阔的大平层

进入门槛：中级

大平层豪宅在几年前曾经在东莞盛行过。但后来由于面积大、首付高，购房者的选择多，一度成为市场上最早降价和滞销的产品。此次大平层豪宅再次引起人们的关注，主要是由于中海地产首次在东莞中心城区推出新盘中海莞府。对品牌房企开发项目的好奇和楼盘设置门槛带来的神秘感，让人们对这个楼盘的关注度上升。

豪宅盘往往会通过“验资”的方式来进行客户的初步筛选。销售人员表示，验资一般会验看银行存款、股票基金等。中海莞府地块是中海地产于2017年在东莞东城拍下的东莞首宗“熔断地”，总价为43195万元人民币，楼面地价达到16218.38元/平方米。

记者了解到，该楼盘规划了两栋住宅共110套，占地面积小，楼盘套数也不多。此外，销售人员表示，根据竞拍条件，房企还配建了一栋给东城街道办的办公楼和世界莞商联合会的写字楼。在户型方面，为两梯两户户型，实用率约83%。尽管声称是“私人定制”，户型也只有四种户型选择，即在240平方米统一的框架下，打造出的三房、四房（两个户型）、五房产品。

不过，这种户型的优势是当下最受追捧的“全生命周期”户型，当家里只有三口人时，可以选择三房户型，“二孩时代”、“四世同堂”后，都可以通过增减房间来进行改造。

每一个电梯门通往一户人家，面积比较大。大平层拥有着豪宅的宽阔舒适和高层洋房的通透感和好视野。在楼盘现场，记者看到不少带着孩子的家庭客户来看房。销售人员介绍，有不少是在镇区有房、在市区没有买过房的本地人，楼盘主要的目标客户群体年龄段是35~50岁。不过，有购房者看完后表示对“定制”的宣传表示失望，与传统户型相比，“定制”的大平层豪宅设计变化并没有多大。

优点：大平层豪宅的“豪”主要体现在开发商品牌和装修的用材用料以及中心地段位置上。不少人表示，除了品牌和地段，也看上了豪宅营造出来的圈层感。

缺点：不过，大平层豪宅不可避免地存在城市中心豪宅的弊端，中心区的嘈杂和城中村的景观。另外，从该楼盘的户型来看，240平方米的最佳选择自然是三房，如果改造成四房甚至五房，主要是利用客厅和餐厅的空间，三房变五房后，客厅和餐厅活动空间必然减少。

庄园型别墅

进入门槛：高级

自“限墅令”以来，东莞早在近10年时间已经很难有全新的独栋别墅出现。加上独栋别墅总价高、面积大，能够购买的人群少，因此独栋别墅在市场的占比也越来越少。但同时，由于有稀缺的景观资源和独栋别墅“真别墅”，独栋别墅的收藏价值也随之提高。

本土房企大中集团开发的湖景壹号庄园算是东莞其中一个拥有独栋别墅的楼盘。整个楼盘坐北朝南，环着东莞三大豪宅片区横岗湖片区的横岗湖而建，据开发商介绍，整个项目占地36万平方米，绿化率达到了68%，别墅容积率仅有0.28。这里最豪华的自然是临水而建的独栋别墅，二期共有73套独栋别墅，建筑面积在380至660平方米之间。

楼盘根据庄园式别墅的设计理念来设计，追求的是大花园和大基底；因此别墅位于花园的中心位置，较大的一套湖景别墅的前后花园面积就接近2000平方米。进入别墅内部会发现，别墅每层的建筑面积约在220~300多平方米左右，房间的层高四米，客厅层高七米多。独栋别墅开阔的视野和舒适的居住条件，和普通豪宅的区别十分明显。

优点：购置优质物业仍是大部分人实现资产保值的首选，高品质、低密度别墅的稀缺性，能满足高净值人士实现高品质自住、资产保值、资产传承的意愿，实现使用价值和投资价值合一。

缺点：别墅区占地面积大，景观资源优秀，但同时往往位于郊区，与其他中心区豪宅相比，距离中心区较远，配套相对较弱。

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