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一个离职房地产经纪人，对于买卖二手房的一些流程和警示

他乡容不下灵魂，故乡容不下肉身，许多人顶着压力，在大城市供楼，然后与家人生活在一起。不管有多艰辛，不管多累也不管压力多大。每当下班的时候，都能躺在属于自己的房间。不管这个城市的夜晚风有多大，都有一个可以遮风避雨的房子，可能这样才有归属感，更是责任

如何安全，正确的进行二手房买卖，避免过多的利益损失。

在地产中损失的利益来源于业主和中介方

业主方利益：

A:卖房的楼款，

B:业主反水加价签完合同后，该地区房价暴涨业主不同意过户，愿意退还押金，或者补少量损失，在此时起诉业主，法院流程慢，耗时耗钱，基本结果都是协商处理,利益受损。在此一定要补充协议，如违约加大违约处罚，违约方承担所有费用。

中介方利益:

A:中介费（每个地区的收费标准不同，多找几个中介，基本同一区域房源都能共享，选个收费低的，尽可能的去砍中介费，总有一些急于开单的销售，来做这一单）

B:房屋差价（有些业主急用钱，房子低于市面出售，中介方会在业主的价格上加到略低于市面价格,和业主协商卖高当佣金，所以在此尽量的不要表现的过于满意，多询问几个中介这套房价，再就看砍价能力了）

C:按揭贷款手续费差价（中介和按揭公司都会有合作比如按揭公司收2‰的点，中介伙同按揭公司收6‰，所以自己找按揭公司而言比较划算）

一般标准化买房流程如下

1. 看房：

买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项，一般买卖双方产生的所有费用都归买方支付；

2.查册（住宅类），个人征信，购房资格

查册就是以房地产的地址、地号、房地产证登记案号、房地产证号之中的任一条件为索引，来查证房地产的权属状况。通过查册，你可以获取房地产的权属人 、面积、结构、有否违章、有否被抵押、有否被查封等情况的书面证明材料。

个人征信：中国人民银行带身份打印

购房资格：查询本地是否有房，是否有贷款，结合当地政策评判标准

3..签纸质合同和打网签

签合同：买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任，

确定这几大要点后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，支付定金给中介公司。（卖方同担保公司到公证处进行公证（有些地区需公证））

网签就是交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。然后会给个网签号，用户可以通过网签号在网上进行查询。网签是为了让房地产交易更加透明化， 防止"一房多卖"，签合同后可以撤销。一般的"网签"程序是:交易双方当事人根据网上公示的商品房定金协议或买卖合同文本协商拟定相关条款→由房地产开发企业通过网上签约系统，打印经双方确认的协议或合同→双方当事人签字(盖章)→在电子楼盘表上注明该商品房已被预订或签约

4.资金监管及贷款申请：买方支付首期款到按揭银行资金监管账号，买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件，买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方（一般银行直接通知按揭公司），约7~8个工作日左右；

5.地税部门核定契税

6.房屋发证大厅办理房屋所有权证

7，收楼

a物业管理费是否结清.

b.水电费是否结清.

c.煤气费或者天然气费.

d.一定要咨询物业公司变更物业所需资料，避免如所需前业主资料,而没有的尴尬.

e.前业主是否迁入和迁出，该房户口。

f.维修基金存折的过户.

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