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聚焦夕阳人群中的朝阳行业！养老地产或将迎来黄金发展期

人们常说：“爱别等，孝别迟”。只要妈妈健康长寿，每天都是母亲节。

人们常说“陪伴是最长情的告白”。可是，大部分人为了生活为了理想不得不与母亲远隔千里，只能相互安慰、互道保重。

她伴我长大，我该怎么为她养老？

根据国家统计局的数据显示，截止2018年末，我国60岁以上老年人口超2.4亿，是世界上唯一一个老年人口过两亿的国家，其中65周岁及以上人口约1.67亿人，占总人口的11.9%。（如果为上述数据界定一个标准的话，一般认为60岁及以上老年人口占人口总数达到10%（我国是17.9%），即意味着进入老龄化社会。）

预计到2050年前后，中国老年人口将达到4.87亿的峰值，占总人口的34.9%，意味着将近每3个人就有一个超过60岁的老年人。拿老龄化速度与其他国家比较，法国用了115年，瑞士用了85年，英国用了80年，美国用了60年，而我国仅用18年！

人口老龄化程度加剧，养老问题形势更严峻，进程快、规模大且物质准备不足，表现出典型的未富先老和未备先老的特点，养老地产作为养老服务供给载体该如何发展？

国务院发文！养老将有新变化

4月中旬，国务院办公厅印发了《关于推进养老服务发展的意见》，提出28条具体举措。其中，和房地产最密切相关的是第二十八条：

“将养老服务政策落实情况纳入政府年度绩效考核范围，对落实养老服务政策积极主动、养老服务体系建设成效明显的，在安排财政补助及有关基础设施建设资金、遴选相关试点项目方面给予倾斜支持，进行激励表彰。各地要充实、加强基层养老工作力量，强化区域养老服务资源统筹管理。”

这条措施出台后，开发商可以用这些存量商业服务用地和其它集体用地来发展养老地产，对于开发商来说无疑是一件好事。业内人士分析，这一文件的出炉将为养老服务打通“堵点”，对养老产业布局会产生重大影响。

来源：观点指数整理

随着人口老龄化程度加深，大量的养老服务需求为养老地产打开了广阔的市场空间。

在国内养老地产还是一个朝阳产业，还处于不断发展的过程中，国内养老地产具有投资额大、开发周期长、低密度、产品类型多样等特点。

我们所以熟知的养老项目是传统的养老机构，但是传统的养老院床位一般都比较紧缺，且服务项目不够细致，但市场上大量的养老需求无法得到满足，从而催生出新一波的养老地产模式：

以房地产公司为主

以房地产公司为主的养老地产运营模式大多为租售并举（探索期），其中包括出售老年公寓，自己持有并运营社区内的康复和养护中心。

对于运营者，这样有利于开发商快速回笼资金，保证企业的运转，也能有足够的资金保障养老设施设备的正常运转。对于消费者，不仅可租可售，选择多，而且生活配套设施及环境打造较好。

恒 大是较早布局养老地产的品牌，恒 大·养生谷便是该集团在“地产+健康”领域下探索的新产物，通过“租、购、旅”会员机制向客户提供养生养老服务；保利则是全产业链介入养老地产，打造机构养老、社区养老和居家养老“三位一体”的中国养老模式；去年，中海地产也正式发布康养品牌，并打造包括城市中心社区养老产品、市郊田园养老产品、候鸟式度假养老产品等产品类型……

万科算是养老地产行业的领跑者，2009年杭州万科推出“随园嘉树”标志着万科迈出了养老地产行业的第一步；该项目被定义为“邻里型养老”,其核心要点就在于让老人摆脱对子女的依赖。2013年长者社区随园嘉树面世，家庭式康复中心正式对外开放；2016年万科随园养老正式形成社区、机构、居家养老三大服务体系。

万科首个集中式养老公寓—随园·嘉树

该项目收费模式：主要是租售并举，一是出售40年使用权，二是租赁15年。颐养中心物业计划由万科自身持有，欲自建品牌独立经营。

以保险公司为主

以保险公司为主运营的养老地产模式是投保入住，主要是通过投保人投保让其具备入住养老社区资格，并缴纳一定的月租或服务费；另外，可通过实物租赁的方式来实现收益。

前者把保险、地产、养老产业融合在一起，将寿险产业链拉长至30年左右，这是保险企业普遍接受的模式。使用者可以综合享受保险、养老服务，但捆绑服务可能收费会高一些。

保险机构由于长期持有大规模低成本资金，适合投资于回收周期较长的养老地产行业。发行理财类与长照类养老产品、建设大型养老社区是此类企业主要进入方式。

以第一家保险企业投资管理的养老社区——北京泰康之家·燕园为例，燕园采取期权与现货两种方式进行销售：

1、期权销售模式是指销售“幸福有约综合养老计划。

2、现货销售模式是指客户入住后要根据需求不同支付不同的入住费用。

关于费用：约在六七千元至上万元不等。入住时需缴纳一定金额的类似押金性质的资金60万到100万元，在离开社区时这笔资金才可以退还。

养老地产发展的现在与未来

目前国内的养老地产依然停留在关注地产的层面。所以说，养老地产 “不”养老。

养老地产未来确实是一片蓝海，但是从运营角度来说，养老地产和传统地产的投资逻辑差异很大，管理难度高、投资回收期长。

养老地产是一项长周期的开发投资，需要更多的耐心和精力去开发和运作还要肩负起社会责任，但解决盈利问题势必是企业首要考虑。尽管这是一个难题，各大企业还是在不断的探索。

就广州来看，2018年在广州市人民政府印发的《广州市促进健康及养老产业发展行动计划（2017—2020年）》已放宽养老投资项目市场准入，并将争取到2020年底前，全市健康及养老产业发展规模超5000亿元，占全省比重50％以上。

着眼于已有的养老项目，位于广州市越秀区大德路308号的越秀银幸项目，周边1公里范围内有7家三甲医院，距离省中医直线距离仅500米，具有得天独厚的医疗资源优势。

另一个是广州最高端养老社区——泰康之家·粤园，位于广州市长岭居国际生态居住区内，作为泰康之家在华南的首个项目，该社区拥有丰富的生态资源、全功能活力会所等，泰康之家·粤园还研发设计适老空间、布置适老设施设备，健康通风取暖、体贴灯光照明、安全保障系统等等兼顾适老需求。

位于番禺大石的百悦百泰颐养中心作为疗养基地，百悦百泰一级综医院有名医坐诊、医养结合，配备全适老化康复医疗设备和团队，能为长者提供全方位康复护理。

未来，广州将建成一批高水平国际高端医疗服务机构并形成产业集聚态势，引导鼓励社会资本进入健康及养老产业，进一步打造“互联网＋居家养老”新模式。

“养老”地产未来发展可期

从短期现状来看养老地产大面积开花，或者说房企大规模向养老地产转型并未到时机，但从长远来看这一领域是非常有发展前景的，会有更多不同类型的养老地产模式出现，也会有更多企业加入到养老地产的开发。

未来养老保障体系日趋完善，在政策和市场的综合作用下，国内的养老服务会趋于产业化，行业服务品质也会越来越高，根据自己的需求来选择适合的养老项目，会成为老年人幸福的“烦恼”。

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