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粤港澳大湾区产业地产前瞻：产业及物流地产发展趋势与机会

2019年2月，中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》，对粤港澳大湾区的战略定位、发展目标、空间规划等给出明确的指导。粤港澳大湾区是中国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，而《纲要》的发布将会促进大湾区的发展进入快车道。

第一太平戴维斯深圳产业地产部董事龚勇高表示：“区内“9+2”城市将发挥自身的产业优势，互补合作，共同推进大湾区的整体发展。粤港澳大湾区各城市的定位更加清晰，产业分工更加明确，我们认为粤港澳大湾区将迎来更广阔的发展机会。”

对标三大湾区 粤港澳大湾区跻身全球经济引擎

除粤港澳大湾区外，全球范围已经形成的三大湾区世界级城市群。在产业升级和世界经济提升的过程中，各湾区立足自身的优势产业，依靠不同的产业驱动力推动城市的发展。产业发展与产业升级是驱动湾区城市发展主要动力。

龚勇高表示：“粤港澳大湾区的发展最终也是依靠产业驱动的，与世界上其他几大湾区有所不同的是粤港澳大湾区是多核多产业驱动的发展模式，“科技+金融+制造”将会合力构成粤港澳大湾区的产业驱动力。凭着更广阔的区域空间和腹地、人口、产业链条，能够容纳下多产业齐头发展，有望跃升为世界第一大湾区。”

·人口增长拓宽湾区发展前景：经济的发展创造大量的就业岗位，而产业的升级会吸引大量的高端人才集聚，从而带动城市的基础设施、房地产市场、消费市场等发展，推动了产业升级和城市发展，形成良性循环。

·贸易增长带动湾区城市发展：从四大湾区的港口吞吐量看，粤港澳大湾区占绝对的优势。贸易带动国内外商品的流通，对城市经济的增长起到重要贡献。以深圳为例，深圳的进出口总额由2000年的639.40亿美元增长至2018年的4531.04亿美元，几乎伴随着深圳经济的腾飞。随着粤港澳大湾区的政策更加开放，外贸有望得到进一步的发展。

·交通设施加速湾区一体化步伐：粤港澳大湾区拥有几大世界级的机场，优良的深水港口和发达密集的公路和轨道交通，机场旅客进出量和港口货物吞吐量均远超世界其它湾区。随着粤港澳大湾区一列大型交通设施的建成，将会大大提高湾区内城市间的交通效率，给城市间资源和人力的互通互联带来更多的便利和可能性。

湾区地产迎新风口 产业地产成发展新动能

经过多年的发展，粤港澳大湾区产业已经形成初步发展格局——东岸知识密集型、西岸技术密集型和沿海生态环保型三大产业带，不同城市处于产业带不同环节，分工合作，错位发展，优势互补。

在《粤港澳大湾区发展规划纲要》中，政府给出了对粤港澳产业发展的导向，“支持传统产业升级，加快发展先进制造业和现代服务业，促进产业优势互补，协作联动发展，构建国际竞争力的现代产业体系”。

从政府发布的规划可以看到，基于各城市现有的优势产业和产业分工，政策因势利导，未来各城市在发展产业的角色中会更加明确，产业升级的空间更大、动力更足。

粤港澳大湾区定位为建成世界新兴产业、先进制造业和现代服务业基地。从这个层面来看，粤港澳大湾区在现有产业分工下，会继续优化各城市产业结构，支持产业发展，促进产业升级。我们预计，在产业支持层面上，大湾区会从资金扶持、税收优惠、人才引进等层面释放利好。

以深圳的前海自贸区为例，对区域规划发展的产业进行相应支持如产业补贴、企业税收优惠及人才引进政策等。龚勇高表示：“前海自贸区产业的支持政策取得良好的效果，引进了大量的总部企业和科技企业进驻。可以预计，未来大湾区更多的城市将会通过多方面的政策支持产业的发展，引导产业升级，推动城市的发展。”

产业及物流地产大提速 助力湾区产业发展

在大湾区的各大城市里，深圳在产业用地的供应方式作了大胆的探索和创新，全国第一个采取M0（新型产业用地）的方式来拓展产业的发展供给，以促进产业发展与升级。产业升级将会促进产业分工越来越细化和专业化，同时也会扩大每个产业环节的容量。产业的发展和升级，将会带来产业类物业空间需求的增长。目前以深圳、东莞为代表供应M0用地就是为了满足产业升级对物业空间的不同需求。

龚勇高表示：“深圳就是最好的例证，深圳是以工业起家的城市，随着多年的发展，各类产业类物业供应相对较多，尤其是M0用地出台后，深圳的研发办公物业供应呈现快速增长的态势，截止2018年底，全市存量突破1300万平方米。”

物流需求与工业和消费市场发展紧密相关，粤港澳大湾区的工业和零售业发展较快，促进大量的物流配送与仓储需求的增长。同时受益于大湾区良好的交通设施，物流地产发展迅速。在粤港澳大湾区的“9+2”城市群里，香港、广州和深圳具有良好的产业发展基础和广阔的消费市场，无疑是物流需求主要产生地。

粤港澳大湾区广东省部分城市的高标准仓库空置率（2018年第4季度）

来源：第一太平戴维斯深圳产业地产部

龚勇高表示：“随着城市的发展，会越来越注重土地的利用效率，而土地用于开发物流物业的效率相对较低，因此目前广州、深圳甚至东莞基本上不再新增物流用地的供应，需求一部分靠存量的物流仓库来满足，另一部分需求则需要转移到惠州、肇庆、江门等城市。”

支撑物流仓库能够在外围城市发展重要因素是粤港澳大湾区交通设施的进一步完善。从目前物流仓库的开发进程来看，物流仓库的供应由中心 城市向外围城市转移的趋势已经基本上明晰。

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