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明年入学今年出手？ 买学位房“赶早不赶晚”

 5月，广州市（不含南沙、从化）中介网签量为4692宗，较4月环比下滑9.7%；价格方面，二手住宅网签均价为27023元/平方米，基本与上月持平。广州中原研究发展部监测统计，5月新增购房客数量环比4月下降26.48%，看房客减少，目前二手成交多以往期旧客为主，购房者的入市热情明显不及三四月同期。同时还预测，6月广州二手市场仍有较大的需求，而开发商新房推货速度放缓，一手市场对二手市场冲击不会太大，二手置业者分流问题将有所改善。

往年出现在春节后的学位房成交高峰，通常在4月就进入尾声。今年5月，广州学位房的成交不降反升，在传统教育强区占据成交主导，而不少出手的家长都是为了明年入学的小孩做准备。业内认为，导致广州的学位房“旺季”时间越来越长的主要原因是，学位房的购买期越来越提前，家长的心态也是尽量“赶早”。

学位房传统旺季后更旺

一手市场的分流是主要原因之一。今年“五一”期间，开发商推货积极，超3000套房源集中“爆发”，加上各种优惠推销活动影响，促使不少购房者转至新房市场，致5月首周成交（781宗）跌至年内低位，仅高于春节周。但据监测统计，进入5月份以来，每周录得的新增房源数量相对可观，均处于千套以上，月度新增房源数量更是环比大涨18.79%。在盘多客少的情况下，大部分板块业主愿意下调价格以促成成交，如白云金沙洲板块、海珠赤岗板块等。因此，刚需客户可适时入市，争取“实惠”价格，减少购房成本。

值得注意的是，部分板块业主心态强硬，基本不存在议价空间，如越秀东风东板块，最主要的因素是学位房依然是“抢手货”。

 5月，越秀区二手网签均价为40029元/平方米；阳光家缘中介网签量为294宗，环比下滑13.5%。需要指出的是，学位需求客户入市热情相当高，部分如东风东板块、小北路板块等优质教育资源板块成交表现活跃。据广州中原研究发展部监测发现，2019年1-4月，越秀区学位房需求成交占比基本维持在20%-30%之间，而截至2019年5月，越秀区学位房需求成交占比飙升40.0%，环比净增19.4%，甚至较3月旺季净增10.7%。

另外，据调研了解，由于部分优质教育资源板块看房客户明显增多，业主心态相对强硬，基本不存在议价空间，部分业主甚至存在反价现象。比如五羊新城一套15平方米的单位，原本售价仅为85万元，但因多个购房者有意向，业主最后反价至100万元。5月学位房需求成交活跃主要有两方面原因：一方面，目前东风东、小北路等学位房片区业主出售积极，优质房源充足，购房者可选择性较多；另一方面，购房家长主要为了明年孩子入学做准备，考虑到贷款、过户、日后的装修以及后期处理等各方面因素所需时间较长，不少客户选择在此时间段置业，确保明年能够准时入学。

高总价盘源总体需求减少

5月较为明显的一个特点是，500万元以上的高价盘源成交占比下降显著。据广州中原研究发展部监测，2019年2-4月500万元以上的高价盘源成交占比基本维持在22%左右上下波动，2019年5月成交占比下跌至19.7%，环比净减3.1%；而200万-500万元区间的盘源成交则有明显增加，5月成交占比环比大增4.7%。

广州中原研究发展部分析认为，500万以上的高价盘源减少显著的主要原因为：前段时间，部分高价板块如珠江新城、滨江东等成交活跃，需求相对较旺，致使消化了不少板块的优质盘源及客源。而本月未能及时补充，导致整体需求下滑，成交占比回落。

从各区成交情况来看，本月大部分区域成交有所下滑，其中天河、增城、越秀三区表现尤其明显。本月分别成交493宗、787宗、294宗，环比分别下滑21.2%、13.4%、13.5%。另外，本月番禺成交虽环比下跌11.5%，但仍以858宗的成交量排名各区首位，其市桥、大石等刚需居住板块市场需求依然活跃，购房者青睐度较高。

  此外，需求指出的是，黄埔、荔湾两区成交量不降反升。其中，荔湾涨幅明显主要由于前月荔湾成交表现低迷（仅208宗），而5月需求回归常态，促使成交合理回升。

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