信息时报讯 (记者 罗莎琳) 在仲量联行日前举行的“广州房地产市场2019年上半年回顾及展望”报告会上,仲量联行华南区董事总经理吴仲豪透露,未来12个月内,广州的新增零售物业供应预期为40万~50万平方米,且多位于郊区商圈,预计年底会将全市零售物业的空置水平小幅推高;写字楼方面,会有约75万平方米投入使用,大部分位于琶洲和珠江新城区域。
零售物业:
预计年底空置水平小幅升高
据介绍,上半年零售商的扩张态度普遍谨慎,诸如网红餐饮和运动服饰等过去扩张较为迅速的业态也逐渐出现放缓的态势。同时,非连锁品牌业绩压力加大,而连锁品牌也更注重销售业绩效力,开始更倾向于租赁较小面积的店铺。这使得上半年广州整体租赁市场需求平淡。
据悉,上半年广州共有两家较大的商场开业,分别是萝岗奥园广场及位于花都的融创茂,两商场的开业率都较高。项目精准的定位与开发商自身的运营经验,被认为其取得高开业率的重要原因。上半年郊区零售物业空置率基本保持稳定,但市区空置率出现了小幅上升。一方面是因为一些传统商圈出现了租客外流的现象,另一方面则是由于不少项目开始重新装修并进行租户组合的调整。
上半年核心区零售物业租金则维持小幅上升态势,天河路商圈的租金表现相对突出,而传统商圈部分商场的租金表现拖累了平均涨幅。同时,相对疲弱的消费市场继续考验商场的运营能力。无论核心区与非核心区,租金上涨基本来自于运营出色的商场。
短期内供应较多,部分商圈竞争趋于激烈。仲量联行华南区零售地产部总监郭伟明指出,由于消费需求短期内无法大幅回暖,零售商的租赁需求预计也不会出现太大变化,市场新增需求多来自迎合市民消费升级的业态,部分运营出色的商场预料能从中获益。而传统商圈仍将把重心放在硬件改造升级与业态调整,但预期调整进度较慢。同时,预计部分零售商仍有在郊区商圈进行布点的需求。未来12个月内,广州的新增零售物业供应预期为40万~50万平方米,且多位于郊区商圈,预计年底会将全市的零售物业空置水平小幅推高。
甲级办公楼:
需求回暖低成本办公楼受宠
据悉,上半年广州办公楼市场需求相对放缓,租户更加在意成本控制,部分租户搬迁到低成本办公楼的意愿也有所上升。
上半年租户对甲级办公楼的询价次数总体保持稳定,虽然整体成交仍然偏低。琶洲商务区受到来自新媒体和化妆品企业的青睐,主要因为租金水平相对较低且新增供应充足。珠江新城租金较低的甲级办公楼以及天河北、越秀相对老旧的物业均吸引到租金敏感型租户流入。上半年有2个甲级项目入市,整体空置率降至历史低点。位于珠江新城的广发证券大厦和位于琶洲商务区的广报中心相继落成,为广州甲级办公楼市场增加了近17.5万平方米的供应。
全市整体空置率环比下降0.9个百分点至5.9%,到达自2005以来的最低水平。而琶洲由于硬件设施新、租金较低,同时又拥有大量可租面积,能够较好地满足有大面积需求的客户,6月底琶洲空置率相对去年末下降7.8个百分点,对全市整体空置率下降的贡献较大。珠江新城、天河北与越秀区的空置率保持基本稳定。
租金方面,上半年全市整体净有效租金相比去年底下跌1.3%。部分大体量甲级办公楼业主下调租金或提供多种优惠以留住现有租客和吸引新租客。相比较,琶洲是唯一呈现租金小幅上涨的区域,与其新项目出租率的提升有关。此外,广州甲级办公楼上半年度录得大宗成交上升,资本值也有小幅度回升。
仲量联行华南区商业地产部总监马炜图预计,未来12个月会有约75万平方米的办公空间投入使用,大部分位于琶洲和珠江新城区域。虽然未来市场需求将有所回暖,但租户大概率偏好选择租赁成本较低的办公楼进行扩张,因此预期未来租金行情会出现区域分化,珠江新城租金增长压力仍存,市场整体租金上行的概率较低。