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万科郁亮： 旧城改造和TOD是传统业务新增长点

“转型是基于我们寻找第二增长曲线而来。”9月23日下午，在万科于北京世园会举办的南方区域媒体交流会上，万科集团董事会主席郁亮就房企的转型表现表达了自己的看法。郁亮提出，旧城改造和TOD（以公共交通为导向的发展模式）项目是万科传统业务的新增长点。会上还公布了万科的“秘密武器”——沃土计划。目前，万科主动拥抱科技变革，正倾力打造不动产科技平台“菩提”。

万科南方区域事业集团首席执行官孙嘉，万科集团合伙人、高级副总裁兼物业事业本部首席执行官朱保全，万科集团合伙人、印力集团董事长兼总裁丁力业均出席交流会。

转型是为了寻找第二增长曲线

交流会上，地产行业的转型发展成为焦点话题之一。郁亮认为，地产行业在增长趋缓放缓的情况下，要寻找第二增长曲线。“转型是基于我们寻找第二增长曲线而来，它伴随着两个主要方向，一个是在我们原来已经在做的核心开发业务、物业管理等等基本盘业务的基础上，诞生出新的一个增长点来。另一个方向则是与万科战略相互匹配，与城市、客户同步发展而做出的一些全新探索和尝试。”

在传统业务上，郁亮认为，旧城改造和TOD项目会成为新增长点。“旧城改造和TOD为代表的大型复杂项目，万科现在花很多精力做这件事情。如果能够有突破的话，也是为传统的开发业务带来了新的增长曲线。”在开辟全新的业务领域方面，郁亮认为万科物流物业和长租公寓做得相对成功。

“转型发展，如果容易根本不叫转型发展。没有成功是容易的，所以努力做好这件事情。”郁亮说，不能简单地拿财务数据来说转型是否成功，“像生态系统一样，大树有大树的功能，小草有小草的作用，只要能够在各自的领域里面做得最好，我相信我们就能成功了。”

旧区改造活化是新课题、新业务

城市旧区的改造与活化，是万科的新课题，也是新业务。“城镇化的今天，不能够再是大拆大建，而应该保留历史文脉，保留城市的记忆。这样，就要把旧区域活化起来，保护开发利用。而旧城改造与活化跟传统开发的盈利模式不一样，很考验水平。从规划设计上来说，工程建造更复杂，业态也比之前更丰富。当然，回报计算也非常复杂、困难。”郁亮坦言。

旧区改造与活化应如何进行？万科南方区域事业集团首席执行官孙嘉举例称，2016年广州万科开始参与永庆坊旧改，在保证原有的建筑外观、保留着岭南传统建筑特色风貌情况下，引入综合业态，尝试着打造老社区里面的新建筑；对于深圳拥有1700年历史的南头古城，万科采用修缮和整治的手段，植入新的业态和内容，提升片区的城市活力。

孙嘉看来，以微型改造为主的城市更新将作为下一阶段在中国大城市、传统城市里进行开发建设、经营、管理、服务的重要领域。

发力打造不动产科技平台“菩提”

发力地产科技，是万科在转型道路上的又一有力探索。早在三年前，万科就开展了由孙嘉领衔的信息化建设项目“沃土计划”。在交流会现场，万科集团合伙人、高级副总裁兼物业事业本部首席执行官朱保全透露，未来的3年或者6年时间，他将接棒孙嘉，接管这份为期9年、被称为万科“秘密武器”的“沃土计划”，倾力打造不动产科技平台——“菩提”。

据介绍，“菩提”由万科和华为联手开发，可应用于各种智能场景，包括智慧建造、智慧工地、智慧园区等。其硬件设备包括人行闸机、充电桩、温控器、亮度传感、智慧路灯等，应用系统包括客户系统、财务系统、成本系统、计划管理系统等。目前，“菩提”已应用在个别项目上，每年智慧园区会直接带来近数百万元的成本节约和效益。

“地产科技的时代已经到来”，朱保全说，万科将全面主动拥抱科技变革，构建数字万科，打造不动产科技平台，通过产品与服务数字化转型，助力万科全业务体系发展，打造面向未来的美好生活场景师。

谈市值被海天超越：

特别服气

近期，贵州茅台、海天酱油分别创下1.45万亿元、3000亿元的市值新高，超过了万科在内的所有地产公司。交流会上，有媒体调侃“以前是卖楼的不如卖酒的，现在是卖楼的不如卖酱油的。”

面对调侃，“大家有很多的不服气”，但郁亮表示“自己还是特别服气，并乐于见到这样的结果。”郁亮表示，无论是酒、酱油或是房子，所有企业都应该以如何成为千家万户老百姓的首选为目标，这样就能创造真实的价值。

“海天酱油让我们看到了希望。从收入上来看，万科可能是它的17倍多，利润是它的7倍多。所有的业务只要能够满足老百姓的需要，能够成为他的首选，市场一定可以给它非常公平合理的定价和评价，这让我看到了希望。”

再谈“活下去”：给自己提个醒

距离去年万科首次提出“活下去”的口号，恰好过去了将近一年时间。郁亮笑谈，“今天来看，喊出‘活下去’无非是给万科自己提个醒。”他说，万科是个有危机感的公司，从来不会因为外部环境的变化，而改变这种如履薄冰的危机感。“在行业顺势的时候看见风险，在行业困难的时候要看到机会。”郁亮还说，“活下去”，其实很多人都忽略了剩下几个字。“我们首先保证活下去，然后还需要活得好，还要活得久。”

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