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广州写字楼需求持续放缓 整体租金下调

日前，CBRE世邦魏理仕发布《2019年第三季度广州房地产市场回顾与展望》，解析广州商业地产市场最新发展状况与趋势。

2019年第三季度，整体需求继续放缓，租金的谈判空间增大。其中甲级楼宇调整租金以促进去化，带动全市租金下降，但部分乙级楼宇由于设施老旧等原因难以取得竞争优势，乙级市场空置率仍有上升。优质商业物业市场方面，天河东部录得新增供应，市区内优质商业物业的增加，部分分流天河路商圈的铺位需求，导致租金报价的下调。此外，在仓储物业市场中，季内需求的主力继续以第三方物流为主。最后，大宗物业投资市场方面，部分在售新增写字楼供应为了加速资金回笼，叫价有所松动，或逐步转向散售市场。而商场版块持续受投资者关注。

优质写字楼市场：总体吸纳待改善 全市平均租金下调

第三季度，广州写字楼市场没有新供应落成。吸纳放缓的情况持续，租金的谈判空间进一步增大。全市平均租金环比下调0.7%至每月每平方米168.8元。在甲级楼宇市场中，租金的松动，一定程度上促进了空置面积的去化。但个别乙级楼宇由于设施逐渐老旧、业权不统一，在市场的竞争中处于劣势，难以成为租户的首选，季内录得乙级市场的空置率有上升。总体空置率环比持平，季末为4.9%。

需求方面，TMT占全市成交的首位，其中游戏公司的表现尤为突出，录得多宗游戏公司从非优质写字楼升级或在广州新开设分公司的租赁活动；其次是房地产和金融服务。房地产方面，录得多个开发商租用优质写字楼办公，包括龙光、方圆、泰禾等。金融服务方面，保险行业继续活跃，如富卫保险从商务中心中升级到高德置地G座，租用超过2,000平方米。

未来半年，全市将有接近38万平方米的新增供应入市，新项目分布在金融城、珠江新城和越秀。较大体量的新供应仍将小幅推高全市空置水平。总体需求未有实质改善下，租金增长乏力。

世邦魏理仕华南顾问及交易服务|办公楼部主管程志文表示：“2020-2022年，广州将迎来供应高峰，年平均供应量超过85万平方米，其中琶洲和金融城共计占全市供应量接近七成。在需求方面，TMT类租户相对积极，许多亟需大规模扩张或升级的科技、游戏类公司开始着眼于即将落成的新项目。另外，近两年的全市低空置水平抑制了联合办公的快速扩张，我们观察到，不少国内或本地联合办公品牌继续活跃，在核心区稳步扩点。琶洲互联网总部楼宇建设的快速推进，以及金融城第一批优质写字楼逐渐落成，将释放市场蛰伏的需求。”

2019年第三季度优质写字楼新增供应与净吸纳量表现

来源：世邦魏理仕研究部,2019年10月

优质零售物业市场：天河路又见新进奢侈品牌，休闲餐饮需求活跃

美林天地一期于季内交付，为天河区东部提供约八万平方米的优质商业面积，主要租户包括宜家家居和GAP等。新项目开业率高，已有项目空置面积被以餐饮和运动服饰为代表的租户所填充，空置率季内下降0.6个百分点至季末的5.8%。

租金方面，季内大部分商场租金保持平稳，但仍有个别商场录得租金下调，令第三季度首层平均租金下调1.2%，至季末的每日每平方米31.8元。租金下调的原因除了部分新兴商圈商场运营不善以外，市区内优质商业物业的增加，也部分分流了天河路商圈的铺位需求，导致了租金报价的下调。但对于奢侈品牌而言，天河路商圈无疑还是首选，本季录得Moncler和Van Cleef Arples在太古汇围板，首进广州。Dior彩妆也在天河城围板。快时尚品牌方面，GAP本季录得两宗开业及围板，分别位于美林天地及恒宝广场。

未来六个月，广州将有六个项目共72万平方米的新增供应，其中包括位于越秀区海珠广场恒基的星寰项目。租金方面，表现继续分化，预料大部分商场租金将保持平稳。

世邦魏理仕广州顾问及交易服务|商业部主管钟廉军表示：“近年来，越来越多的新购物中心在设计的时候，都融合了街区的元素，比如规划一些户外空间，利用广场、露台和屋顶等不同楼层的场地设置外摆和活动场所，把自然光及室外景色引入购物中心或商铺中，有利于营造更休闲、有格调的体验氛围。除此以外，这一设计也迎合了当前消费者及租户的需求，包括消费者对休闲餐饮需求的增加、夜间消费需求的增长等。而对于现有的购物中心而言，最近有部分计划进行改造的项目，也有意向利用街区或首层等不受商场整体营业时间影响的区位，引入不同类型的酒吧、深夜食堂、24小时书店和健身房等等，利用夜间经济延长商场的局部服务时间，从而增加经营收益。”

前三季度市场租赁需求强度分析

2019年第三季度主要进驻品牌

来源：世邦魏理仕研究部,2019年10月

优质物流设施市场：第三方物流仍为主力需求

第三季度共录得128万平方米的工业土地出让，用地面积环比下降33%。全市一级市场工业用地成交价环比上涨3.6%，至每平方米1,033.3元。其中京东在空港经济区拍得两块相邻的仓储用地，土地建筑面积接近25万平方米。

季内录得普福南沙新垦物流园和易商从化明珠工业园项目落成，为优质仓储物业市场带来4.3万平方米的新增供应。广州北部及东部的空置面积去化，全市空置率环比下降0.8个百分点至11.0%。需求方面，第三方物流仍然是主力需求，季内观察到有多宗问询。全市租金环比微升0.2%至每月每平方米38.2元。

世邦魏理仕华南区顾问及交易服务|产业地产部主管邓伟表示：“未来半年，广州将没有新项目投入市场。随着电商活动及传统出口需求旺季的到来，全市空置率或将回落到个位数水平。2020年，广州市场将迎来供应小高峰，预计将有近40万平方米的仓储面积落成。新项目分布在南沙、白云和黄埔，区位占优，进驻率料较为理想，结合非核心区的去化率有望持续提升，预计租金增长将得到改善。

2019年第三季度仓储物流设施新增供应与净吸纳量表现

来源：世邦魏理仕研究部,2019年10月

投资市场：商场物业受投资者青睐

广州本季度录得两宗成交，总价约11亿元人民币，包括一宗位于科学城的综合项目成交，以及吉宝入股西门口广场项目。来自新加坡的房地产公司吉宝置业在季度末宣布，以1.4亿港元的对价获得该荔湾区这个项目30%股权。西门口广场在第二季度被来自深圳的房地产公司同创集团收购。此次收购后，同创仍持有该项目70%的权益。

写字楼大宗投资市场方面，在房地产业融资持续偏紧等宏观环境下，部分在售新增供应为了加速资金回笼，叫价有所松动，或逐步转向散售市场。相比之下，商场版块持续受投资者关注。作为大湾区核心城市之一的广州在零售商业方面仍有较大的空间，尤其是有商场运营经验的机构，都积极把落户广州打造标杆项目作为目标。

尽管广州不乏整售写字楼项目，但符合机构投资者需求的核心区位的单一业权可售物业仍然稀缺，因此写字楼价值将持续保持稳健。

世邦魏理仕广州资本市场部高级经理宋涛表示：“广州目前商场业主以港资和本地运营商为主，除了万达以外，鲜见其他国内知名商业开发商或运营商。而优质的核心项目机遇仍然比较稀缺，新进或国际品牌在选址时面临一定的挑战。相比前几年以外资为主的买家需求，近两年来自国内的商业物业开发商投资需求有增加的趋势。一方面与大湾区规划发展出台后，整个区域的投资价值得到提升有关；另一方面也与部分港资商场近几年来的良好运营成效有一定关系，进一步增强了投资者对广州商业市场的信心。我们确信，未来广州将聚集更多优质的商业物业。”

各年大宗成交金额

来源：世邦魏理仕研究部,2019年10月

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