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单价4万+, 选科学城还是选中心区?

人才集中的黄埔科学城板块,新盘已放出了超过4万元/㎡的吹风价。根据克而瑞广州的数据显示,今年1月至9月,科学城的平均房价上升至30295元/㎡,超过了老黄埔。从近年的房价浮动数据中可看到,黄埔科学城板块自2014年至今,房价从15317元/㎡,升至如今的30295元/㎡。

■新快报记者 何璐诗

板块纳入主城区 房价看齐中心五区

这边厢,金九银十楼市打折重出江湖,那边厢黄埔科学城板块均价已突破3万元/㎡。从克而瑞广州数据可以看到,2019年1月1日到9月15日科学城的平均房价上升至30220元/㎡。广州克而瑞首席分析师肖文晓表示,“按照30220元/㎡的均价,如果把全广州58个板块做个排名,今年1-8月,科学城板块排在第29位,恰好位于中间的位置。在这个排名之上,除了番禺区有几个板块,比如华南板块、大学城板块之外,其它的基本都是中心五区的板块。而在此排名之下,紧跟着的就是黄埔区的长岭居、知识城;南沙的南沙湾、明珠湾;花都区的区政府;增城区的新塘等了。事实上,像科学城这些传统中心五区之外而房价排名又靠前的区域已经不能称之为外围区域,根据《广州市城市总体规划(2017—2035)》,广州主城区已然扩容至黄埔区九龙镇以南地区以及番禺区广明高速以北地区。从这一点来看,这些新纳入主城区的板块房价向主城区看齐也就不足为奇了。”

“重点班”插班生,定位决定发展潜力

被肖文晓称为“重点班”(主城区)插班生的科学城板块,可说是继番禺华南板块之后,广州吸纳人口最强劲的区域。广州市黄埔区政府官网显示,2018年广州科学城园区实现固定资产投资481.8亿元,规模以上工业总产值超过2532亿元。随着产业经济和人口的红利,整个板块的发展有否可能二次加速?

“在黄埔区的‘一核一轴两城一区多组团’中,科学城产业集群的定位是重点发展总部经济、研发服务、科技金融、中央商务等业态,明显要较其它几个产业集群要更为‘高大上’,它是黄埔区十三五规划的重中之重。其次,科学城的优势还体现在其所进驻的企业上。2019年初的一份统计显示,科学城目前有跨国外资企业22家,国内上市企业18家、其它注册资本1亿以上企业180家,能级远超黄埔的其它几个发展片区。” 肖文晓指出,从2018年黄埔区公布的重点建设项目计划来看,科学城与周边组团共有18个重点产业项目,涵盖新一代信息技术、人工智能、生物医药产业,其中科学城就占了10个。而任何一个地方的房价,最终都要落位到当地的产业经济和人口发展。

板块逐渐成熟 供应持续减少

小于0.7的供求比,这几乎是科学城板块这两年的常态值。近年来,购房需求东移、地铁开通、配套趋于完善等利好因素之下,黄埔区经常性陷入缺货的窘境。此外,近年来高地价项目接连入市,带动片区房价走高,刚需产品则越显稀缺。今年1月~9月,科学城板块供应套数为1486,成交套数为2341,供求比不足0.63。

“从数据来看,确实近几年科学城板块的供应是越来越少了,这个跟商品住宅用地的供应减少有直接关系,毕竟科学城板块作为原来萝岗区以及目前新黄埔区的行政中心,已经开发了很多年”,肖文晓认为板块发展逐渐成熟, 且近两年黄埔区的常住人口稳中有增,所以供求比趋低。

4万+预算 选“鸡头” 还是“凤尾”

如果有四万+的价格预算,到底应该在科学城中心区买房,还是在广州五区一些不是那么核心的地段,买新房或二手房?

目前科学城核心区的房价高于3万元/㎡,2019年在售的主要楼盘之中,别墅的单价已经超过6万元,而普通住宅的售价则在3.2万-3.5万元/㎡,有别墅盘的套均总价甚至高至1568万元/套。肖文晓表示,当地的一些更好区位的楼盘,比如已经售罄的科学城标杆新福港鼎峰,其二手住房的售价最近已经上升到4万-5万元/平方米之间。另外一个尚未发售的新盘大壮名城,也早早放出了4万+的吹风价。“在不考虑特殊购房因素的情况下,在科学城中心区买房,你就好比是选择了‘鸡头’,因为你可以买到这个区域最好地段的最好房子;而在市中心,你可以当‘凤尾’,它可能有距离中心更近或者学位更好的优点,但是居住的品质可能要有所牺牲。”

部分科学城楼盘

大壮名城

项目是体量超 200万m2的超级大城,三地铁环绕,包括地铁 6号线、7号线二期和21号线。其中,科丰路站在项目门口,待地铁7号线二期开通后,能直达南站,90分钟连接大湾区各核心城市。地铁21号线开通后,未来5站至员村,20分钟即达天河CBD。此外,科学城板块还规划了3条有轨电车,其中进度最快的有轨电车1号线现正进行空载试跑中,将于明年载客运营。社区内更引进了华附这个强大教育IP,包括72班的九年一贯制学校以及36班的幼儿园,合计超5000个学位,预计2021年秋季招生。大壮集团将打造200万平方米大型旗舰综合体,包括揽月广场、映日广场和腾达广场……体量猛超10个天河城。

值得一提的是,社区自带4000平方米大型超市。首期将推出74m2-121m2二至四房单位。

科城山庄

项目是区府中心真正坐拥21号线、7号线和6号线三条地铁线的两个小区之一。小区距离地铁口最近约400米,最远约1公里,步行时间平均10多分钟。乘坐21号线快车,最快20分钟进入珠江新城。项目1公里范围内,配有创业公园、市民广场公园,与善顶坑公园和盈翠公园,通过绿道串联成一体。科城山庄的楼层在18-22层之间,目前三期峻森园在售128-185㎡三房至四房。

越秀保利爱特城

项目位于萝岗云埔一路以南, 广深高速、广园快速两条城市主干道。 云埔一路公交车站,多趟公交车接驳站,直达科学城核心区等地。项目总占地面积18.95万平方米,总建筑面积68万平方米,分三期开发,一期为北面5栋18-33 层住宅,二期为北面5栋30-33 层住宅,三期为南面13栋17-33 层住宅。目前在售19栋建面100-129㎡三至四房户型及南区复式产品。

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