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绿城服务“保守”下的加速猜想 称未来三年是发展关键期

观点地产网 如果要盘点在今年疫情冲击之下，哪些行业的逆势生长最为夺目，那么物业无疑会有一席之地。

8月24日，绿城服务集团有限公司召开2020年中期业绩会线上发布会。据参会投资者透露，出席会议的管理层包括了董事会主席李海荣、副主席杨掌法、行政总裁吴志华、首席运营官金科丽、咨询集团总经理徐亚萍、园区集团总经理刘玲玲、财务管理部总经理辛蓉等。

尽管线上发布会无法看到管理层们的神情，但据参会投资者转述，从管理层们的言谈语调中，不难听出他们对于这份“成绩单”的满意。

早在8月5日时，绿城服务便曾公告称，预期上半年公司权益股东应占溢利将较去年同期的约23,437万元上升不少于50%。彼时，绿城服务表示，该升幅主要是由于在管项目及在管面积的稳定增长，以及COVID-19疫情期间社会保险减免政策影响。

更详细的数据没有让众人等待太久。根据其最新公布的中期业绩报告，绿城服务上半年实现经营利润4.96亿元，同比增长58.8%；实现利润3.62亿元，同比增长56.1%。权益股东应占溢利为3.74亿元，同比增长59.4%，每股基本盈利为0.13元。

和需要恢复元气的地产商们不同，除了主营业务外，绿城服务上半年里一边继续扩张自己的“物业联盟”，另一边则是进一步加强了和老东家绿城中国的联系，忙得是“不亦乐乎”。

当然，事情的真相自然不会像管理层主动传达给投资者的那般简单和乐观。有投资者发现，绿城服务上半年的减持拨备金额出现了较大幅度的变化。据现场投资者转述，当被问及这一问题时，管理层的解释是：“确实是对其他应收款部分进行了一定的减持拨备。”

具体而言，因受到疫情的影响，新零售和教育板块付款能力有所下降。基于谨慎性的原则，绿城服务计提了这部分坏账的拨备。与此同时，鉴于投资的教育公司的经营业绩没有达到预期，这部分绿城服务计提了1800万的减持拨备。

园区服务“刹车”和“保守”的目标

单从大盘上看，绿城服务上半年的表现基本上算是“正常发挥”。

扩张方面，截至2020年6月30日，绿城服务的在管面积为2.259亿平方米，同比增长22.6%，净增加4170万平方米。储备面积期内达到2.52亿平方米，同比增长21.9%，净增加4540万平方米。在管项目达到1578个，覆盖了全国30个省级行政区共163个城市。

从收入上看，于上半年里，绿城服务收入为44亿元，同比增长20.1%。毛利9.05亿元，同比增长28.2%，毛利率为20.6%，同比增加了1.3个百分点。

具体一些，绿城服务的收入主要来自于物业服务、园区服务及咨询服务三方面。其中，物业服务收入30.21亿元，占总收入68.7%，同比增长23.2%；园区服务收入7.57亿元，占总收入17.2%，同比增长9.7%；咨询服务收入6.22亿元，占总收入14.1%，同比增长19.5%。

能够看出，物业服务仍是绿城服务最大的收入来源，虽然从上半年的增幅表现来说，该公司仍比一些同行慢了些，但好在还算稳定。

不过，相比物业服务板块，其园区服务则是出现了明显的减速。值得一提的是，在过去五年时间里，园区服务一直是绿城服务的业务体系中增长势头最好的一个板块。今年是自2016年以来，该业务板块首次增幅跌至个位数。

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数据来源：企业公告、观点指数整理

据参加发布会的投资者转述，对于这个情况，吴志华的解释是，疫情之下，园区产品服务的企业和客户受到了一定程度的影响，进而也影响到了公司的园区服务业务，并导致该板块收入增速有所放缓。

不过，吴志华也指出，绿城服务还是抓住二季度复工复产时期的机会，相继推出了一系列试点业务，一定程度上降低了疫情对该板块业务的影响。同时，他还介绍说，公司成本管控的效果开始显现，园区服务的毛利率提升到32%，高于2019年同期和全年的31.3%、27.1%。

站在公司的角度，管理层们往往希望能够在业绩会上将乐观的情绪传达给投资者们。不过，出于谨慎的习惯，绿城服务仍是在会上抛出了一个颇为保守的年度目标。

据参会投资者转述，吴志华介绍说：“上半年受到疫情影响延期的项目有36个，下半年还是会有一些项目延期，预期下半年交付面积为3337万平方米，加上项目的拓展，预计全年交付的面积在5500万平方米左右，预计全年收入增速在15-20%之间，可能靠近20%左右。”

至于上文中提到的拨备问题，吴志华对投资者补充解释，绿城服务向来是一家谨慎的公司，出于疫情的考虑，所以上半年才做了比较多的拨备。“有些拨备在下半年或明年有很大概率收回来。综合考虑，管理层还是认为今年公司的经营利润和净利润增速能在30%以上。”

“物管联盟”与加速猜想

据投资者参会后介绍，吴志华在宣布了今年“保守目标”的同时，也进一步解释了绿城服务过去三年与未来三年的战略规划。

“在绿城服务的计划里，2017-2019年是第一阶段，主要是建立起自己的生活服务能力、产业服务能力和科技化能力。基本具备各项能力之后，从今年开始进入到2.0阶段，2020年到2022年是第二个阶段。”该投资者如是介绍道。

据了解，吴志华在会上指出，在未来三年里，绿城服务希望把自己的能力进行对外输出，这也是公司在第二个阶段重点打造的一个领域。

紧接着，投资者转述了吴志华的原话道：“对外输出有很多类型，通过全委托项目输出是一种。第二种，我们希望构建更为牢固的关系，通过股权进行绑定，从而对这样一个生活服务联盟进行输出，今年我们做了这样的变化。”

为了达成这个“联盟计划”，绿城服务于今年6月3日时宣布，同意按每股配售股份10.18港元的价格配售2.666亿股。最终，该等配股事宜为绿城服务募得26.93亿港元。

据参会投资者透露，吴志华在业绩会上再次对该笔募得资金作出说明称，资金主要用途是用于生活服务联盟的整体构建。

6月14日，绿城服务与中奥到家订立认购协议。据此，绿城服务认购3692.8万股中奥到家股份。十天之后，绿城服务再发公告，宣布斥资2.2亿港元继续增持中奥到家，持股比例上升至18.67%。

“吴志华表示，绿城服务会积极在市场上寻找机会，一方面像入股中奥到家这样，入股的同时，希望能获得几个董事席位，并在生活服务、科技、产业服务等平台上达成一定合作。其次，绿城服务也会做一些战略性的把握，不排除收购一些地域性或者全国性的物业公司。”

该投资者还介绍说，绿城服务和中奥到家之间的股权交易已经全部完成，在下半年里，绿城服务还有几个项目在做洽谈。

显然，绿城服务如今对于收并购的兴趣越发浓厚。

除此之外，在一个月前，绿城服务宣布联合绿城中国创建绿城生活服务委员会，宣告着两家企业之间的联系更近了一步。

业绩会上，有管理层坦言，绿城服务在开拓珠三角市场上要感谢绿城中国，因为绿城中国近年在珠三角投入了很大力度，而这也是绿城服务近两年在该区域有所推进的最重要原因。

据悉，吴志华在会上表示，未来绿城中国将继续聚焦于房地产行业及部分物业服务项目，并将物业项目全部交由绿城服务来履行。在未来分工上，围绕房屋的服务及重大投资服务，由绿城中国指导，围绕人的服务，由绿城服务指导。

与之相对，张亚东早前也曾在今年绿城中国的股东会上表示：基础物业方面主要是与绿城服务协同和合作，不会再建立一个公司去代替绿城服务。

据投资者介绍，有管理层在会上表示：“未来三年，将会是我们公司发展的关键战略整合期。”

而最近收并购上的频繁动作，以及与老东家之间的“眉目传情”，无一不让人猜测，绿城服务在下阶段的发展中或许会一改此前“不温不火”的节奏。

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