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七场土拍八次刷新地价 此地政府紧急约谈开发商

导读：淮安楼市房价均价刚刚破万，相比临近的盐城、连云港(601008,股吧)略低1000-2000元/平方米。区域轮动下的地价上涨，令淮安也面临房价上涨压力。

来   源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21）

记   者丨唐韶葵

编   辑丨李清宇

11月27日，针对近段时间淮安市民反映强烈的买房难、价外加价、捆绑销售、网络炒作等问题，江苏淮安市住建局召集部分开发商座谈淮安房地产市场，要求房地产开发企业务必履行“房住不炒”社会责任，规范企业的开发经营行为，营销要执行“六不准”、环节上要坚持“六要”、落实上要有反馈。

据当地媒体报道，出席此次会议的包括淮安经济技术开发区住建局、生态文旅区住建局相关负责人，以及在淮安的部分房地产开发商代表。

会议透露出的信息表明，淮安市人民政府要求房企务必履行“房住不炒”社会责任、规范企业的开发经营行为，营销要执行“六不准”、环节上要坚持“六要”、落实上要有反馈等。

此次政府约谈房企，主要是针对近段时间社会反映强烈的买房难、价外加价、捆绑销售、网络炒作等问题。根据淮安市政府主要领导工作部署要求及淮安市市场监管局、住建局、发改委11月10日联合印发的《关于开展全市普通商品住房销售价格行为检查的通知》，决定在淮安全市范围内组织开展普通商品住房销售价格行为及房地产市场其他违法违规乱象进行联合检查，其中重点检查生态文旅区、清江浦区、淮安经济技术开发区房地产市场，坚决维护市场秩序。

整体来看，淮安楼市房价均价刚刚破万，相比临近的盐城、连云港略低1000-2000元/平方米。区域轮动下的地价上涨，令淮安也面临房价上涨压力。

区域高价地频出，国资也加入抢地大军

公开信息显示，截止11月16日，淮安主城区一共举行了七场土拍，出让了51幅土地，业内人士预计今年土地出让数量略少于2019年的65幅。

但今年以来的七场土拍中，产生了八幅高价地。10月22日，经过960轮竞价，建发地产在生态新城所拿地块以9321元/平方米的楼面价刷新了全市最高纪录。就这样，淮安地价天花板从2019年保利地产(600048,股吧)创下的5872元/平方米变成了9321元/平方米。

10月20日一场土拍，淮安市一共推出12幅土地，吸金33亿。这批土地最高楼面价7100元/平方米，最高溢价率38.73%。当前淮安市二手房均价为9000多元/平方米。无论一手房市场还是二手房市场，几场土拍下来，淮安房价的上涨预期已然形成。在这场土拍中，碧桂园连拿两地。

11月初，淮安挂牌六幅商住地，分别位于清江浦区、淮阴区、淮安区，总起始价约28.9亿元。其中三幅位于淮安区的地块起拍楼面价突破了4000元/平方米，这被视为淮安主城区房价迎来新一轮上涨的信号。

回看这两年的淮安土地市场，2019年开始，品牌房企争相入布局淮安楼市。这一年，淮安主城区有八场土拍，共计出让了65幅地块，由于出让节奏频繁、房企竞争大，导致区域地价不断刷新。

两年间，有一家淮安市金融中心投资建设有限公司（简称“淮安金投”）也不时出现在土拍市场，并高价拿地。2019年2月28日，淮安市金融中心投资建设有限公司经过28轮竞价，以10.584亿元的价格拍得清江浦区一幅商住地，当时成交的楼面价为5628元/平方米，这一楼面价突破了清江浦区的历史楼面最高价，地块建成金融中心一期；10月20日，淮安金投再以总价4.58亿、楼面价7100元/平方米、溢价率38.73%拿下金融中心一期一幅商住地，将作为金融中心商住地二期用地。

天眼查信息显示，淮安金投是淮安市人民政府下属淮安市国有联合投资发展集团有限公司（简称“淮安国联”）百分百持股的孙公司。而在这两年的土拍市场上，偶尔也会看到淮安国联子公司的拿地信息。

除了当地国资，拿高价地的还有融创、中南、保利、港龙等一二三四梯队房企。2019年5月23日，保利地产经历298轮加价后，以总价12.155亿元、楼面价5872元/平方米竞得生态新城一幅地块，这是2019年淮安土地成交总价、楼面价最高地块，也创下了生态文旅区的地价天花板。但一年之后，这个纪录被同样是外来房企的建发地产打破了。

图/新华社

上涨动力：棚改拆迁

房企看好淮安市场，除了今年以来长三角楼市率先回暖之外，淮安周边的宿迁、盐城已经启动棚改拆迁，随之而来的城市基础建设的改造与房屋建设，对楼市有推助作用。棚改拆迁户的置换需求对淮安楼市也有不小的推助作用。2018年开始，淮安启动棚改拆迁，当年完成9365户棚户区改造，2019年完成5700户，2020年以来虽然棚改拆迁政策进行了调整，但置换需求没有消减。

今年江苏就支持苏北板块改善农民群众住房条件项目开工，包括徐州、连云港、淮安、盐城、宿迁等5个城市在内，共计预报专项资金近59亿元。其中盐城以15.2亿元居首，淮安以10亿元排在第四，但值得一提的是，今年5个城市都已下达专项转移支付资金，淮安以7.44亿元居首，高于盐城的7.29亿元。

值得一提的是，今年以来，长三角多个城市已接连出台一系列调控措施。苏北楼市中，只有徐州在今年6月、10月分别出手调控楼市，同样房价呈“阶梯式上涨”的盐城、连云港、扬州等城市还未有正式出台调控新政。淮安此次约谈房企，会否成为苏北楼市开启连环调控的一个信号？

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