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羊城旧改再落子 奥园高票截胡黄埔新田村背后的合作路径

旧改蛋糕的切分依旧牵动着房企的神经。即便是处于非核心价值地段、投资额仅有30亿元的广州黄埔新田村的旧改，也引来了龙湖和奥园这两大房企的争夺。

3月30日广州公共资源交易中心公示，该村有2家申请合作企业通过资格审查，分别为重庆龙湖企业拓展有限公司、(主)奥园集团有限公司(成)广州东龙投资有限公司。

而随着最终结果出炉，外界或许稍感意外。

4月8日，新田村旧改项目对合作企业进行投票表决。据悉，现场共有70个村民代表投票，奥园以更高的支持率，成功竞选。

事实上，龙湖也颇有实力，只不过欠了些许运气。从各项评选资格比对上，奥园在本土经验和团队专业度上明显更具优势。

而龙湖在羊城旧改战场上还属于“新兵”。从仅有的公开信息看，目前龙湖仅于去年11月签约合作黄埔永和街永岗社区旧改项目，实现羊城旧改的破冰。本次参与竞选新田村旧改，同样是在已较为熟悉的黄埔片区，意欲拓开版图。

接近奥园的消息人士告诉观点地产新媒体，在旧改获取和推进上，奥园管理层高度重视，总裁郭梓宁亦是时常亲力亲为。而一般而言，由企业管理层亲自带队攻关，可以很大程度上提升旧改谈判的效率。

值得一提的是，在区域介入程度上，新田村项目属于中新知识城板块，与此前奥园联合龙中国、科学城集团于今年1月拿下的旺村旧改项目相邻，更利于进行连片规划和开发。

根据公布的基础数据，新田村旧改范围东至增城区，南至镇龙村，西至汤村，北至旺村、洋田村，整个旧改项目总建面约33万平方米，拆迁安置总投资额约人民币30亿元，户籍人口4052人。

其中，村民住宅30.57万平方米，集体物业2.16万平方米，历史文保（集体）853.9平方米，公建配套1999.6平方米。另外改造范围共有3处传统建筑风貌线索，分别为新田村孖厅建筑群、道敬何公祠建筑群、启荣何公祠建筑群。

区位优势上，新田村地处知识城南部，正好位于广河高速与东部快速路交汇处，紧邻九龙大道、地铁14号线汤村站与镇龙西、北站；另外，即将在2022年开通的广州东环线城际还在附近设置新龙站（原平岗站），届时可快速往返增城、花都等地。

根据黄埔区建设世界知识城、湾区创新源、国际人才港的总体规划，知识城板块以产业园区建设为核心，将建设成为具有全球影响力的国家知识中心。

而新田村同样有着广州旧村“脏乱差”的通病，加上黄埔旧改推进加快，该村改造也较为迫切。

为此，新田村招标文件中对于产业导入的要求颇高，有业内资深人士称，这完全是按照新近颁发的《广州市城中村改造合作企业引入及退出指引》关于第三圈层引入企业的要求。项目或将引入国家级企业，涉及科技企业孵化器、制造业创新中心、文化创意产业园区等。

据此前网传消息，新田村旧改将为片区带来星级酒店、休闲娱乐、旅游度假等业态，引入教育、文化创意、科技创新、配套服务等产业。配套方面，也将配建一所54班九年一贯制学校、两个18班幼儿园，满足村民及周边居民日常所需。

于奥园而言，本次拿下新田村，应是其在广州的第五个旧改项目。过往奥园在珠海、东莞等地有较多旧改布局，而进入2021年初，才在广州旧改市场频有斩获。

数据来源：观点指数整理

不难发现，前期作为“新兵”的奥园在旧改获取上多选择退而求其次，避开龙头房企普遍关注的位置好、利润高的旧改项目，而选择区域价格相对低洼、改造难度小的项目布局。

另外值得关注的是，奥园在广州拿旧改多是以联合体的形式出现，此前拿下的增城区南坣村村、横塱村、黄埔区旺村项目也均是与合汇、科学城集团集团等进行联合操盘。

这成为了奥园布局广州旧改的重要路径。单枪匹马进入或许稍显吃力，而旧改的地域性意味着企业需要对当地市场规则的熟悉程度、传统观念的接受程度更高。

不难发现，奥园寻求的合作伙伴，多是了解本地市场或是有政府背景的本土房企和国企。其中两度合作的合汇，同时具备前述两个条件。这对奥园在广州旧改市场的角逐助力不少，此外在获取更高利润的同时也可降低操盘风险。

近年来在拿地扩张方面，奥园需要更稳定的获取方式及更低的成本。旧改的倾斜以及或在项目获取上加强合作，是奥园在三道红线及毛利率下滑压力下的“主动求变”。

在刚过去的2020年业绩会上，奥园管理层亦表示，相比过去几年以收并购和招拍挂为主，随着产业优势的显现，下一步在土地获取上将向产业勾地和城市更新倾斜。

数据显示，截至去年年末，奥园共拥有60个不同阶段的城市更新项目，总规划建筑面积4285万平方米，规划可售面积约2246万平方米，预计额外提供可售货值约6730亿元，其中粤港澳大湾区占97%，约6552亿元。

而去年全年，奥园实现10个城市更新项目实现转化，其中8个项目转入土地储备，带来可售货值约382亿元。该公司预计，未来三年转化可售货值约1600亿元。

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