时隔5个月，广州楼市终于迎来第二批集中供地。
9月26日-27日，广州第二批集中供地将正式挂牌出让，48宗地块合计建筑面积879万平方米，出让起始价共1124亿元。其中，供地宗数较多的还是增城，达到22宗，其次是番禺和南沙分别6宗，白云5宗，黄埔3宗，荔湾、海珠、从化各2宗，花都1宗。
（数据来源：广东粤湾数据研究院）
在广州正式挂牌出让第二批集中供地前，厦门、杭州、福州、苏州、成都等10个城市已率先完成出让。从出让结果来看，溢价率下降和流拍率上升成为第二批集中供地竞拍显著特征。很多行业人士用“凉凉”和“遇冷”等同类词来形容全国的第二批集中供地，对此，也给广州的第二批集中供地抹上了一层薄纱。
那么，对于广州第二批集中供地竞拍，将涌现哪些新看点？对哪些房企是拿地好机会？
新规则：
拿地规则出现多处调整
限地价+限售价+限马甲+竞自持+摇号
为符合“房住不炒”大方向，在全国22城首批集中供地结束后，除了长春、厦门、无锡依照原定时间推进第二批集中供地竞拍外，以深圳、天津、杭州、苏州等为代表的其他城市都在拿地规则上进行了调整和规范。
而广州也属于拿地规则调整队列中，从各宗地块的出让条件来看，除了被纳入“三道红线”试点的重点房企，被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%，溢价率统一限定在15%以内，对于拿地预算实力强的房企来说，主要会遇到“限地价+限售价+限马甲+竞自持+摇号”等拿地规则。
在本批次48宗地块中，每块地都被限制了最高地价，溢价率都控制在15%，而且，黄埔、南沙共8宗地首次实行“限售价”方式，对地块未来的销售价格进行限制，以达到“稳预期”的目标。比如，位于黄埔广汕路以南、班岭村西侧地块就限制建成后销售价格不得高于46795.85元/㎡；南沙横沥岛四宗地块均限制房屋销售价格不超过37896元/㎡。
另外，为保证竞拍公平性，此次竞拍还“限马甲”，即母公司和子公司同时参与竞拍时只能选其中1家进行竞拍。
“精细化”的拿地方式，更加考验着房企的综合实力以及资金周转和现金流实力。
新变化：
拿地成本降低
拿地门槛提高
对比首批集中供地过程中涌现的高达45%的溢价率，本轮集中供地溢价率控制在15%，在一定程度上为房企节省了部分拿地成本。
尽管地块溢价率调控在“稳定”范围内，但是相比首批集中供地，房企参拍的门槛被抬高很多，主要在体现在出让条件及购地资金审核方面。
比如荔湾区广钢新城AF040234地块、AF040406地块，位置很好，但是出让条件严苛：竞得人须按规划建设中小学用地2所、行政办公用地、文化设施用地、广钢公园、城市道路等，建成后需无偿移交给荔湾区政府指定部门，除此之外，对竞得人的购地资金也会严格审核。
（中新广州知识城地块竞买人购地资金审核要求）
同样，在黄埔、海珠等几宗热门地块中，均有配建公共租赁住房、人才住房、学校、道路、绿地、河涌等条件。经对比发现，热门区域的地块参拍门槛越高。
新现状：
暂未出现多轮报价地块
网传保利、中海、华润意向参拍地块较多
9月23日8点半开始，广州第二批集中供地48宗地块开始接受挂牌报价。截止到9月24日下午5时，仅有6宗地块出现首轮起拍价报价，暂未出现多轮报价地块。
不过，今日（9月24日），网上传出一张《开发商拿地意向参拍摸底表》，根据表中的数据显示，黄埔、番禺、增城新塘、南沙横沥岛几宗地块颇受房企关注，荔湾、海珠几宗地块出让因规则多，意向参拍企业较少。
（点击图片可放大）
其中，热度较高的是番禺区大石街飘峰路西侧地块一、地块二，由于两块地近，且出让规则相对较少，意向参拍的企业均达到6-7家；意向参拍黄埔区广汕路以南、班岭村西侧HBPQ-LD-5地块的房企也比较多，保利、中海、绿城、五矿等实力开发商都加入到意向参拍队列中。
从地块挂牌报价现状来看，在重重政策调控及购地资金审核渐趋严格的环境下，房企们拿地的心态会略显慎重。但在笔者看来，不妨碍有实力的房企利用此次土拍新规获取发展新机。
那么，广州第二批集中供地的发展新机在哪里？
克而瑞广佛区域首席分析师、凤凰网房产湾区智库专家肖文晓认为：“尽管大环境挑战较多，对于有拿地预算的实力房企而言，第二批集中供地不失为一个布局热点城市的机会，可以用更小的竞争代价进入，而相对合理的土拍规则亦预留了一定的项目盈利空间。目前广州房地产市场的基本面是健康的，这个时候行业要有足够的信心。”
反而言之，当大家同等都处于不确定状态时，如果能有实力房企在逆向的环境中找到确定的发展契机，逆风会变成顺风。
从当前其他城市的第二批集中供地出让结果来看，底价成交和流拍地块占比较大，尽管新的土拍政策达到了“稳地价”和“稳预期”的目标，不过要提高企业参拍的积极性，预计后续还需进一步优化土拍规划，以实现共同建设美好城市的“双赢”结果。
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