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深度|锚定置业新风向，谁是穿越城市发展周期的“价值标的”？

2022年开局不久，受鼓励自住置业消费利好影响，房地产成交正迎来“回暖”时机。

1月20日，央行宣布LPR罕见“双降”：1年期由3.8%下调至3.7%，下调10个基点；5年期以上由4.65%下调至4.6 %，下调5个基点。有专家认为，这不仅提振市场投资预期、刺激房企信贷需求恢复，而且有助于稳定居民住房按揭贷款需求的回暖，释放更多购房需求。

当政策利好遇上新春佳节，置业机遇顺势迸发。根据诸葛找房数据研究中心监测数据，刚过不久的2022年春节假期重点15城新房成交959套，其中北上广深等多个售楼处不打烊，不少热门楼盘人潮涌动。加之上述信贷放宽信号明显，广深楼市春节期间活跃度较高。

图源 新世界云耀

展望今年房地产市场发展，“稳”仍然是主基调。而对于购房者来说，无论楼市周期起伏还是看涨看跌，唯有具备硬核产品力的优质物业，才能实现稳健穿越城市发展成长周期、与城市价值共同成长。

而要寻找到这类价值标的，需锚定三个基准方向进行筛选：是否能够提供宜居宜业的综合环境、是否具备可持续的共创美好人居生态圈，以及人居品质是否足够收割区域成熟红利。

TOD综合体：开创宜居宜业品质大城

物业价值新高地，往往诞生于多轨联通的交通枢纽之上。

在广州，表现不俗的白云区正引发越来越多的关注。今年，白云区加大招商引资力度，聚焦产业发展新生态，打造千亿级轨道交通产业集群。且白云区“十四五”规划表示，未来白云区重点项目总投资额高达1.6万亿，相当于天河区（超3500亿元）的4.5倍、南沙区（超7328亿元）的2.2倍。

在交通便利、资本赋能、产业迁移集聚的叠加效应下，优质企业和高净值人才正在不断流入聚集。要想留住企业和人才，必然要提供宜居的环境，即“轨道+物业”的TOD模式，以此作为人们安居乐业的重要保障以及推动板块价值井喷的有力支撑。

以“TOD模式”综合开发的嘉禾望岗板块，坐落在板块轴心交通枢纽处，拥有三地铁交汇、双主干道聚合的换乘优势，被称为“崛起中的白云综合城市中心中央商务区”。

图源：新世界云耀

据统计，嘉禾望岗地铁站现时日均客流量超30万人次，最高峰时可达78万人次。而在建的地铁14号线二期也以其为起点，待2023年开通后将实现四线换乘。此外，该站点还与广州火车站、白云机场、广州南站、广州东站等4大核心交通枢纽密切连接。

率先锚定这一轨道优势，新世界中国深耕布局20余载，匠心打造了一座城市级综合体——岭南新世界，引进华附新世界学校，逐步构建社区商业、争取地铁枢纽，为人们提供衣食住行、娱乐教育等一站式服务，为嘉禾望岗片区产业腾飞、核心价值井喷打下坚实的宜居基础。

如今，岭南新世界建设发展逐渐成熟，以其为中心据点不断辐射邻边的广州设计之都、白云智慧城、白云美湾大厦、广州移动互联网产业园等产业集群，虹吸总部经济、人工智能、高端商务、科技创新等高端产业资源，周边引进云湖数字科技大厦、海珥玛生物基产品数字研发中心及总部、广州律师大厦二期等。

随着白云区招商引资不断拓存创增，更多优质企业将落户白云投资兴业，市场主体活力持续激发，进而推动板块周边的营商环境、圈层升级、产业发展、交通价值提升，获得更加强大的可持续发展空间与动力。

广州设计之都设计殿堂年底即将投入使用。图源：白云融媒

生态圈：品质生活方式赋能社区新蕴涵

中国房地产行业进入转型升级的新时代，衡量房地产企业发展的指标，已经从“高杠杆、重规模”转变为“高质量、重效益”，而提升核心竞争力的途径，也围绕产品力升级、生态圈建设等展开，最终提振品牌价值，夯实美誉度，实现可持续发展、高质量发展。

具体来看，面向深度重构的行业格局，尽管房企在项目开发、产品营销方面等打法各异，但无一不积极抢滩TOD项目赛道，以期在新蓝海市场中谋求更优质的经济效益增长点。但真正吃透TOD模式，深耕综合体项目开发的先行者，还是新世界。

“岭南新世界创造之初，不是为了解决人们基本居住的问题，而是解决怎样美好生活的问题。”和集团旗下其他综合体项目一样，新世界中国秉持“以人为本、予城新蕴”的开发理念，以前瞻思维走在时代发展前列，洞悉新时代理想人居需求，将岭南新世界打造为展现国际品质生活方式的生态圈，更成为广州创新发展中心。

图源：新世界云耀

而随着市场人居需求更新跃升，新世界中国主动思考社区文明与人居生活的重要联系，再次向更高品质的高尚生活规划迈进，提出了“连接、连结”这一获得亚太房地产设计大奖的规划理念——即集聚200万方大城的人们，与广州本土社会人文风情、岭南街区文化巧妙融汇，实现中心化娱乐场景及更高质量的社交，让整座城的人们能够享受到更丰富的人间烟火气。

为了铸就品质生活的生态圈范本，岭南新世界并没有将全部地块用于开发住宅以谋取更多利润，而是以更高远的目光寻求人居生活的“最优解”，极具魄力地选取岭南新世界中轴黄金交汇点，打造了50万方“MALL+PARK”公园沉浸式创新生活体验空间。

这样一来，便可以通过地上天桥连廊及地下隧道实现人车分流、同步串联起涵盖“10万方云门购物中心、云悦康体文体中心、云里城市广场、云集及云禧独栋商业及餐饮中心、朵园城市公园”的多元商业体，为10万业主缔造一个人车分流的安全社区、一种多元商业体互联的生活场景。

图源：新世界云耀

可以看到，在岭南新世界这座理想之城中，人们的交集不再碎片化，而是拓展实现人与社区、人与自然、人与空间的有机连接，影响并引领着整个广州人居格局的蝶变与发展。

成长性：提前布局创新发展改善型多房体系

近年来，我国人口老龄化速度加快、程度加深，而生育率却反向下降。为了缓解这一紧张形势，“三胎政策”落地执行，相应配套措施正在逐步出台，其中增加购房优惠、提高生育津贴等鼓励性措施备受外界关注。

在业界专家看来，“三胎政策”实施后，改善型置业需求将加强，将获得更多政策支持，并向多孩家庭倾斜，减轻多孩家庭的生育负担，刺激更多生育需求释放。对应住宅产品需求而言，则是购房者对大面积、多居室、多功能空间使用的追求大增，从而引发新一轮户型设计变革和供应热潮。

图源：新世界云耀

然而，在当前房地产市场上，多房物业的需求敞口不断扩大，实际供应端压力不断升级，现存主推大面积户型的住宅项目一经放盘便“秒空”，供不应求的矛盾日渐凸显。

为了应对这一市场变化趋势、确保实际供需平衡，新世界云耀提前布局未来家庭生活扩容需求，创新推出“多房系统”，涵盖100㎡至170㎡三至五房，以创意可变多功能超实用空间设计，全面满足二胎时代、三代同堂对空间“独立、私密、灵活性”的需求，吻合了未来市场对新一代人居的功能与审美需求，也代表了未来城市人居的发展潮流方向。

针对大家族居住的公共生活场景，新世界云耀还发挥了极致的空间尺度设计，在164㎡的室内空间实现大客厅、大双主卧，更营造出可能在200㎡的大宅才能实现的空间感；在这里，可以陪父母聊天，陪孩子读绘本、上网课、玩乐高，实现独立和共生的巧妙融汇。

图源：新世界云耀

可以说，作为多房体系的标杆之作，新世界云耀引领了后续同类物业的发展，而其强调的全方位、一站式的人居配套服务，助推广州优质住宅产品的更新升级。

如今，新世界云耀业主将全盘享受到区内商业娱乐、教育医疗以及交通醇熟配套的红利，例如云门New Park商场、广州白云区华新学校、私家瑰丽园林、多功能社区活动中心、康养中心、托儿所、老年人服务中心、文化活动中心等，覆盖多孩家庭的全方位人居需求以及全人生周期品质生活体验。

对于置业者来说，如果用一句话来总结新世界云耀标签——那就是“可持续发展的美好”。在这里安居置业，意味着在开放包容的社区生态圈中和这座大城共同成长，不断实现价值跃升。可以预见，在广州持续迈进国际化大都市的发展进程中，这座云山品质生活大城，将散发更多成熟魅力。

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