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广州旧改“去虚火”后，谁能笑到最后？

城市更新一头连着市民的获得感、幸福感、安全感，一头连着广州市的发展。

从2019年城市更新大提速，到2020年房企“跑马圈地”，再到2021上半年热火朝天，早几年，广州城市更新是资本市场最中意的热土，盛况空前。

而进入2021年下半年以后，传统房地产行业遭遇近十年来寒冬，招拍挂市场几近无人问津，投融资渠道中断，叠加消费各行业整体下行拖累，城市更新业务迅速面临“去虚火”现实考验。而近期网上流传出一份名为广州50强房企《关于恳请支持旧改项目退出的报告》，内文显示为顺利渡过当前阶段性困难，“恳请”广州市政府支持协调退出共8个旧改项目，涉及逾17亿元资金。此报告迅速引发有关万亿市值的广州城市更新业务还能不能做，还有没有市场的争论。

广州城市更新市场还能做吗？“去虚火”后，谁能笑到最后？

万亿重金加持 广州旧改仍是今年重头戏

2021年下半年，“防止大拆大建”成为城市更新领域中百姓印象最深刻的关键词之一。自《通知》出台，广州的城市更新步伐有所放缓。但要肯定的是，广州的城市更新并未停步，旧改市场只是由此前的激进走向放慢步调，更稳妥地去推进。

值得一提的是，今年多份重要文件出台，均对城市更新释放了积极的信号。今年1月，广州市规划和自然资源局发布名为《以国土空间规划统筹引领高质量城市更新》的文章称，城市更新是国土空间开发保护的“主战场”，是国土空间规划管理的重点领域。相信城市更新作为房地产下半场竞争“主角”的角色不会变。

2月，广州发改委发布的《广州市2022年重点项目计划》《广州市2022年重点建设预备项目计划》显示，2022年数百个重点建设项目中，关乎城市更新的共计54项，总投资额高达万亿。这意味着城市更新于广州而言，仍然是重头戏。

且据克而瑞研究团队市场监测，2023年预期入市旧改项目数量同比翻倍，达115个，供应量同比增长122%；2024年年度预期已确认主体村基本全部入市，预期供应面积超1000万方。可见未来，还有一批值得期待的旧改项目正待推进。

旧改新风向 青睐“民企+国企”及产业导入模式

不变的是城更从未停摆，变化的则是城更模式。

目前，广州城市更新项目的实施主体主要有三种类型，分别为国企、民企、“国企+民营”双主体。众所周知，广州作为改革开放的前沿，由于支持一二级开发联动，各大房企纷纷加码城市更新。民营房企也成为城市更新的主力，如广州旧改重地的黄埔区，截至今年2月底，民企仍占主导地位，其介入的项目有47个，国企介入的有21个，“民企+国企”介入的有18个。

2021年下半年以来，叠加楼市融资困难、销售困难、政策调整等因素，部分民营房企退出旗下部分城市更新项目，或减持项目部分权益，并由国企进行接手。实际上，业内对于国企进入城市更新行业的动作褒贬不一。由国企主导，一方面可以降低融资成本，另一方面居民更信任国企背书，有利于项目推进。不过，也有业内人士表示，与民企相比，国企在审批流程上更为复杂，而城市更新工作面广而杂，民企操作起来相对更加灵活、高效率。同时，国企也存在旧改经验不足的短板，这恰恰也是民企的优势。

事实上，今年3月，广州发改委发布《广州市关于支持社会力量参与重点领域建设的指导意见》，重提加大社会力量参与城市更新的力度，推动城市更新与产业协同发展，鼓励推动城市更新由“开发模式”向“经营模式”转变。

这是旧改的新风向，由国企或民企“大包大揽”转为“国企+民企”的模式，共同推动旧改顺利进行。同时，未来旧改在充分考虑产业发展和居住平衡的基础上，更加强调以产业为主或产业导向。城市更新也不再是简单的旧城旧村改造，还要涵盖建成后的经营、服务、管理以及功能拓展等内容。

可以预测，有了明确的政策支持，具有产业导入能力的民企与国企实现联动，充分发挥双方优势，才是可持续发展的城市更新思路。

近年来发力广州旧改市场的龙湖，与国企科学城集团共同开发黄埔长平村城市更新项目。据了解，该项目将按照TOD模式，打造大型城市综合体，包含MALL、休闲体验中心、影剧院、创意沙龙、商业街区、艺术文化中心等商业服务配套。同时提供开放、共享、智慧的办公空间，通过高新研发以及总部经济，吸引和留住人才。

而广州本地房企奥园，是行业内较早布局城市更新和产业发展的企业，拥有科技、健康、文旅、商业、医美、教育、体育等多元化产业业态，旗下多个旧改项目通过“民企+国企”模式推进，并以党建引领项目建设和安全文明生产。公开资料显示，奥园拥有城市更新项目70余个，货值约9000亿元，绝大多数位于大湾区的广州、深圳、珠海、东莞、佛山5大核心城市。通过“专业团队+复合产业”，奥园在大湾区打造多个城市更新经典案例。已建成项目如广州萝岗奥园广场、广州奥园国际中心、珠海奥园广场等，以“城市更新+综合服务”导入产业，为当地引人、聚人、留人。在改善村民生活和工作环境的同时，因地制宜地进行产业策划与导入，从而达到提振城市经济、激发城市活力等目的。

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