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湾区年中记丨广州上半年新房市场:信心仍在重构,进入渐进回升阶段 - 凤凰网房产广州
2022年上半年广州累计成交新房近4万宗,同比下降35%,在近5年中排名第3,成交面积总量在四个一线城市保持第一。 -来自凤凰新闻客户端
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湾区年中记丨广州上半年新房市场:信心仍在重构,进入渐进回升阶段

凤凰网房产广州站
2022-07-06 09:53

编者按:2022年上半年,房地产市场经历周期变化,3月之后,楼市频传利好,湾区多城推出新政,5月开始,市场数据触底回调。在半年总结之际,凤凰网房产湾区推出“蓄势——2022湾区楼市年中记”策划专题,将从政策端、土地供应端、市场端以及专家视角,多维度分析上半年湾区楼市及下半年走势。

2022年上半场翻篇,下半场开启。受疫情反复、经济下行影响,房地产市场上半年经历了不平凡的时期。

回顾上半年,3-5月,各地加速推出积极的楼市政策,持续向需求端传导信心。大湾区多城市也同样围绕放宽限购、放宽落户条件、提升公积金贷款额度、降低首付比例、下调房贷利率等等手段满足购房者合理需求,激活市场活力。

纵观广州市场,虽然在政策层面一直未有实质性的松绑举措出台,买家入市积极性也一定程度受挫,广州一手市场交出一份怎样的成绩单?

广州上半年新房基本面:信心在重构  6月成交同比回升

广州楼市上半年总体呈现这样的现象和趋势:成交同比下滑、月度成交总体呈“微笑”曲线、信心仍在重构。

一手住宅方面,据广州中原研究发展部数据,广州上半年累计成交新房39618宗,同比下降35%,在近5年中排名第3,低于2019、2021年同期水平,略高于2020年同期。

纵观全国市场,广州成交面积总量仍然保持第一。广州中原研究发展部监控显示,上半年广州累计成交426.5万㎡一手单位,在四大一线城市同比均下降的情况下,保持成交面积总量第一,较2020年同期有所增长。

单月来看,4-6月环比回升,6月广州新房网签7776宗,环比增长26%,同比增长10%。6月是上半年唯一成交量超过去年同期的月份,半年总体呈现“微笑”曲线。

具体看来,1月,得益于去年年末房企打折促销、房贷审批速度加快、LPR下调等因素,买家购置需求被激发。2-5月,疫情反复等因素导致部分刚需买家信心不足,暂缓购房计划。此外,部分买家转向优质二手项目,一定程度分化了市场,这体现在广州二手住宅3月创下超8千宗的年内最高位。

6月,是广州新房成交环比同比出现增长的“红六月”,一方面5月滞后的数据在6月集中体现,加之购房者信心指数和积极性都有所提高,市场正逐步走出2021年调控政策消化期。

总的来说,市场数据呈现渐进复苏阶段的苗头,市场缓速走出低谷。中原预测,目前广州改善型、中高端需求已逐渐回温,刚需客上半年因期盼“政策松绑”而过度观望,预计下半年会重新抓紧入市时间。

各区成绩单:天河番禺相对稳定 南沙增城降幅最大

上半年,佛山、东莞、中山等大湾区城市相继释放“松绑”政策和利好举措,而广州的政策调整主要集中在土地调控放宽、房贷利率下调和价格监管优化,未有实质性的政策出台,一定程度上影响买家入市的积极性。

从整体来看,上半年广州各区成交普遍下降,新房成交主力在增城、黄埔、番禺,分别成交8073宗、7315宗、7101宗,位居前三。而天河和番禺成交相对稳定,降幅较小,降幅最大的出现在南沙、增城和花都三区。

南沙、增城同比较大幅度下滑,除了与刚需客信心不足有关、新批供应面积相对减少,还因中山、东莞楼市松绑,部分原本属于南沙、增城的市场份额外溢。

在供应上,天河、荔湾、黄埔三区新批面积供应同比增加,其中黄埔主要得益于近年旧改推进转化新房,以及各区积极推售,而新批面积下降最多的是花都、南沙、白云和从化四区。

房价方面,2022年1-6月,广州全市成交均价为38737元/㎡,同比上升20%,套均价为417万元。究其原因,豪宅和改善项目的入市助推了房价的上涨。分区看,海珠、黄埔两区新房价格同比分别上涨33%、22%,花都和增城同比微降。

在十大热点板块成交中,黄埔、番禺热点板块“强势占位”,增城、南沙热度稍降。具体看来,在十大成交热盘中,黄埔、天河、荔湾的改善盘上榜。

2022年上半年广州十大成交热盘一览

当前楼市呈现的是核心区优势项目的价值回归,据合富研研究院分析,在上半年广州各类购置需求当中,资产配置需求先行回暖的态势最明显,体现为高端物业的成交走势更加突出。

中原数据也显示,二季度开始,广州改善型、“卖一买一”客户回流速度提高,随着房贷环境趋于宽松,不少优质项目选择在3-6月入市。

展望:刚需客入市加快 楼市渐进复苏

对于下半年广州楼市的走向,业内认为,下半年市场有望逐步走出低迷,推动刚需客入市,但仍然需要巩固当前的势头,有更多政策支持。

广州中原研究发展部预计,广州调控政策放松可能性不高。但随着经济面转好,官方优化对房地产市场的管理,预期买家将加速回流,带动市场走出低迷状态。

合富研究院预计,下半年金融措施在供需两端仍有发力空间,广州政策调整将更着重因地施策。利好持续,市场信心将继续修复;指热销区域、热销项目货量及土地市场热点成交地块增加,推动未来成交继续走升。

在克而瑞广佛分析师肖文晓看来,上半年一二手房都呈现了回稳复苏的态势,但回暖的步伐不会太快。下半年最大任务就是巩固和加强目前复苏的势头,在保持“三稳”调控的前提下,根据市场变化及时合理优化现有政策,鼓励房企拿地,鼓励合理住房需求,让土地市场和楼市的温度恢复平稳健康。

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标签: 年中记 一手住宅 【责编】 黄锦植(PO353)
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