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守护“粮仓”,中海攻城略地 - 凤凰网房产广州
147亿元、三宗地。在北京第三轮集中供地中,中海地产凭借胆略和实力,再一次捍卫了它在北京的市场地位。北京是中海地产当下最为倚重的城市之一 -来自凤凰新闻客户端
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守护“粮仓”,中海攻城略地

21世纪经济报道
2022-09-29 07:58

147亿元、三宗地。在北京第三轮集中供地中,中海地产凭借胆略和实力,再一次捍卫了它在北京的市场地位。

北京是中海地产当下最为倚重的城市之一。

过去这几年,中海地产在其他一线城市及强二线城市虽不断扩张,但由于过往的土地储备薄弱、市场竞争激烈以及城市更新周期长等客观原因,虽中海地产稳步前进,却仍难以更进一步。

而在北京,中海地产已经连续三年坐稳北京销售额的头把交椅,今年很有可能仍还是它。这样一个每年能为之贡献过200亿销售额的重要粮仓,中海必不想失守。今年北京三轮集中供地之后,中海的拿地总额是286亿元,位列前茅。

北京以外,中海地产也在伺机而动。在竞争对手已经逐渐退后的当下,“坐四进一”,已经不是中海的终极目标了。

北京的偏爱

北京的第三轮集中供地,中海地产是志在必得的。

据21世纪经济报道记者了解,在北京第三轮集中供地推出的18宗土地中,中海独立报名参与了7宗地块的竞买,并最终拿下3宗地块,其中两宗位于海淀区西北旺,另外一宗是位于丰台区大红门街道的棚改项目。

三宗地块区位条件不错,中海也为此斥下重金,总价约为147亿元。

中海所拿下的西北旺两宗地竞争相对激烈。它的竞争对手包括华润置地联合体、保利发展联合体,此外还有首开、建发和绿城等国企央企同行。两宗地块最终均触及最高限制地价进入竞面积环节,其中一宗地块最终还是通过摇号夺得,中海的运气与实力,可见一斑。

中海地产在北京如此不遗余力地拼杀,与它对区域布局以及利润回报的考量分不开关系。

作为地产行业常年的“利润王”,中海地产对投资回报率的要求甚高,北京本轮集中供地为房企留出了一定的利润空间,这是不可忽略的原因。

北京链家研究院分析师岳微分析认为,在销售指导价无大幅提升前提下,北京本轮供地的土地楼面价与配建要求有所降低,开发企业房地价差有所扩大,有利于开发企业确保合理利润空间,此外18宗地块未设置竞政府持有产权份额环节。

除此以外,作为中海地产最重要的粮仓之一,北京也是它不能失去的阵地。

根据克而瑞统计的数据,2019年-2021年中海地产均是北京销售额最高的房企。今年前8个月,中海地产在北京的权益销售额为39.59亿元,暂列第一,紧随其后的北京城投以及华润置地,权益销售额均在17亿元上下,与中海地产尚有距离。

中海地产方面在北京第三轮集中供地结束后也表示,去年以来中海聚焦强一、二线城市,北京市场表现不错,是公司继续拿地的原因。

实际上,尽管近几年房地产市场对产品与服务的看重超过以往,但高周转仍然是资金成本低的房企在公开市场上致胜的法宝之一。回溯中海地产在北京这几年的发展,它或许是将高周转做到最极致的企业之一。

根据《北京日报》之前报道,北京今年第一批集中供地中的中海汇智里项目,其从拿地到获批预售仅用时45天,再次刷新了北京的最快纪录。

除此以外,在北京今年第二轮集中供地中,中海、首开竞得的顺义一宗地块,拿地108天后即开盘,同样是飞快的速度。

这样的营商环境以及市场空间,得到中海这家对成本管控极致的房企偏爱,并不出乎意料。

高光的背影

房地产行业当前的共识是,当房地产市场挺过这一轮小周期,行业的集中度将再一次向成本、融资优势强的房企集聚,保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口和万科等,将会是笑到最后的种子选手。

与其他几家相比,中海地产虽然对多元化布局有明确的投入和回报,但中短期而言,它的规模优势不甚凸显,也难以有特色化的运营业务跑到数一数二之位。它是均衡的优等生,在可见的未来之中,也仍然是一家以成本管控见长的房企。

中海地产最不想失去的,或许就是利润王之位了。

坦率而言,中海地产财务指标和管理水平在行业之中难找到与之匹敌者,但其余的竞争对手,不可忽视。

假若中海未来不能够在它所深耕的城市建立起来领先的优势,假以时日,保利、万科能够或许能够凭借规模优势一举超越它夺得利润王之位;而华润置地在商业领域的领先地位不断加强,加之住宅开发仍保持较大力度,也能够成为利润王的有力竞争者。

中海地产不想失去血性。今年市场环境承压之时,中海地产在土地市场审慎的同时,也保持一定的投资力度和广度。

根据中指院统计的数据,今年前8个月, TOP100企业拿地规模同比下降53.3%,从拿地权益金额来看,华润置地、保利发展、中海地产位居前三,中海地产的权益拿地金额为468亿元。

在今年中期业绩会上,中海董事会主席颜建国也提到,中海未来的扩张策略,一是抓住土地市场竞争强度降低的机遇,持续投入资源,进一步强化在主流城市的竞争优势,提升市场份额;二是抓住行业洗牌的机遇,捕捉同业并购的机遇。

坦率而言,中海地产今年在收并购市场相较过去明显进取。今年以来,中海在广州、上海、成都等城市并购了相关项目的股权,投入超过100亿元。

这些项目之中,不少是中海地产从合作方手中收购的股权,中海地产对于复杂度高的项目,依然存在解决问题能力相对欠缺的困扰。

可供对比的例子是,今年上半年,中海地产将建国东路的城市更新项目分拆为两部分,分拆之后,中海地产仅留下2宗地块的操盘权,另外3宗地块则仅余留2%股权。

彼时在公告中,中海方面称,该项目实施周期较长,因后续房屋征收、地方政府行业政策调整、房地产市场情况等变化产生的风险可能会影响本项目的预期收益。

虽然在商言商是再正常不过的行为,但中长期而言,中海重仓的城市或许由城市更新转化而来的地块会更加常见,这块短板,中海不得不补齐。

房地产行业迈入新的发展阶段,对房企的要求不仅止于精细化运营和管控,多元多重能力的构建也同样重要,华润置地、万科的转身多少印证了这一点。以此为标尺,中海地产这位优等生,是时候冲出舒适区了。

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标签: 中海 【责编】 黄良悦
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