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从益田到恒大 万科参股国企平台纾困出险房企的现实考量

观点网 9月26日，恒大地产集团（深圳）公司发布公告，深圳龙岗区重点项目恒大城市之光、恒大锦苑、恒大深汇大厦及都会广场等，在政府的指导下引入国企一一深圳市龙岗安城投资运营有限责任公司进行合作。

公告称，龙岗安城投作为具有多重国资背景的地产投资运营平台，将发挥“国资身份 市场化运作”叠加优势，为合作项目提供从工程建设到竣工交付的全过程支持及服务。

此次官宣合作的项目中，恒大城市之光位于地铁3号线“爱联站”B出口，占地面积约4.3万平方米，总建面约20万平方米，限高160米，将建成纯商办综合体。

住宅项目恒大锦苑则位于龙岗区龙岗街道龙西中路东侧，占地面积约3.1万平方米，建筑面积约10.03万平方米，由8栋塔楼组成。自2018年取得规划许可证后开工，2020年6月份获批769套预售许可，其中商业14套，均价5万元/平方米，住宅755套，均价约3.95万元/平方米。

救人与救己

恒大的合作方龙岗区安城投成立于今年6月22日，由深圳市安居建业投资运营有限公司和龙岗城投成立，双方持股比例分别为65%和35%。

安居建业则成立于1月21日，公司股东包括深圳市人才安居集团、深圳市特区建工集团、万科企业股份有限公司和深业集团，持股比例分别为40%、20%、20%和20%。在公司官网页面，其自身定位是“深圳市国资委在特殊背景下发起成立的房地产行业平稳公司”。

目前安居建业已盘活出险房企的涉险项目超过10个，涉及商品住房、公共住房、商办面积超百万平。此次恒大披露项目外，安居建业还与东方资产、长城资产合作，盘活了恒大岳盟项目，以及益田集团的“御龙华府”项目。

安居建业的四大股东中，万科无疑是市场属性最强的一位。

在2021年万科华南区域业务交流会上，被问及是否会帮助恒大解决困境时，万科集团董事会主席郁亮表示，万科首先要自己解决自己过冬问题，救人先要保证自己的安全。

现在看来，万科的态度似乎发生了一些微妙转变。

同策研究院资深分析师肖云祥在接受观点新媒体采访时表示，在郁亮当时的语境下，行业哀鸿遍野，市场不断探底，作为一家稳健型的房地产公司，万科“救人先救己”的想法可以理解。并且当时各方纾困声音并不强烈，特别是来自监管层的声音，恒大风险问题也太过复杂。而目前，从上至下多方合力基本形成了一个针对性的共识，那就是“保交楼”。

但是需要注意的是，安居建业平台目前纾困方式都还停留在轻资产介入层面，或者为AMC平台穿针引线，项目开发主体并未改变，对出手纾困仍相当谨慎。

国家高端智库研究员宋丁则向观点新媒体表示，从目前来看万科介入恒大等出险房企的深层——比如股权配置来纾困的可能性不大，目前迹象并未显示万科投资方针发生重大改变。

当前，万科的投资处于收缩状态，基本只拿核心地块和经营业务相关地块。

财报显示，上半年万科获取新增加开发项目23个，总地价386.8亿元，权益地价总额约248.3亿元；权益面积和权益地价分别同比下降80.6%和80%。

而前不久的9月2日，另一家等待万科出手的房企——泰禾集团回应投资者称，从2020年就酝酿至今的万科入股尚未达成前置条件。

“所有涉及到地产出险企业的股权介入，包括对万科而言都不会贸然进入，要做非常多的财务分析，尽职调查，确认风险是否在掌控范围内，如果拿到出险企业股权以后，对未来利润增长有很好好处，那也不能完全排除。”宋丁补充道。

恒大深圳家底

无论对于安居建业平台还是万科，后续纾困行动都取决于出险房企的资产价值如何。

戴德梁行研究院副院长、华南区研究部董事张晓端接受观点新媒体采访时指出，所谓纾困“并不是去某救某一个企业，而是可以去介入一些比较好的资产，通过其他方式让项目活过来，同时万科其实也能够有一些市场化考虑”。

9月12日，恒大集团在官方微信公布了全国保交楼项目建设情况，目前全国保交楼项目706个，已复工项目668个，未复工项目38个，恒大要求相关地区公司在9月30日前必须全面复工。

已复工的668个项目中，有606个达到正常施工水平，还有62个正在恢复正常施工过程中，恒大要求相关地区公司在9月30日前必须全部达到正常施工水平。

在恒大庞杂的资产版图中，深圳项目占据了不少分量，仅城市更新项目就超过40个，其中已立项（计划公告）的项目有21个，主要分布于南山、龙岗、龙华、坪山等区。

据不完全统计，在深圳，中国恒大计划立项的城市更新土储达193.39万平方米；已批规划的城市更新总量达525.56万平方米，其中住宅总量为253.98万平方米；但进行到实施主体确认阶段的城市更新土储仅60.59万平方米，可开发建设用地总量为40.37万平方米。

目前，恒大在深旧改项目进度普遍处于停滞状态。

为化解债务压力，恒大曾计划出售约1200亿元资产，包括在深圳的旧改项目。中化控股、华润置地、深圳人才安居集团、深业集团等均曾传出与恒大接洽项目的消息，但鲜有后续进展。

恒大在深圳的更多项目资产价值还有待盘活，但着眼当下，纾困行动有着更切实的意义。

“现在消费者在购房的时候，对于开发商的实力、背景非常在意，大家非常担心买了以后交不了楼，或者交楼的时候发现一些问题该怎么办？所以在这种市场背景下，国资平台去做兜底工作，很大程度上给了大家一个信心，能够放心买这个楼，信心对于市场而言已经是非常重要的一件事情。”张晓端说道。

郁亮在2021年业绩会也曾表示，随着“停贷”事件大面积发酵，对消费者买房的信心造成了一定影响。因此他认为稳预期问题就是信心问题，需要“生火取暖”，来重建市场信心。

现在需要观察的是，万科自己生火取暖之余是否会给其他房企添一把柴。

国家统计局9月16日发布的数据显示，当前房地产市场出现一些积极变化，竣工面积等指标已经出现修复趋势。

数据显示，8月份房屋竣工面积为4833万平方米，环比大幅增长42.50%，绝对规模为今年3月份以来次高位，同比下降2.5%，同比降幅较上月收窄33.5个百分点，这也被业内视为“保交楼”迎来快速推进，效果已逐步显现。

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