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在卡塔尔颁奖现场，“足球诗人”贺炜的一番总结词让许多人潸然泪下（视频整理@北京小狼）
12月18日晚上，“球王”梅西率领阿根廷队拿下2022世界杯冠军，这是阿根廷队时隔36年的再次夺冠，也意味着梅西终于拼齐“大满贯”中最重要一块拼图。
伴随世界杯的完美落幕，2022年也将迎来收官时刻。当跨年钟声即将响起时，绿茵球场带来的圆满、希望、勇气、韧性和未来，无形中增进人们对生活的热爱，间接却有力地为楼市带来了“比黄金更重要”的信心。
此时，“虽迟但到”的修复曙光开始浮现：从“四支箭”密集射出改善房企流动性，到证监会时隔12年恢复涉房企重组上市，到富力创下行业首个“房企实现境内外债券成功展期”的突破，再到“绝不躺平”的融创陆续获得AMC入场注资……
站在年关往回看，在充满万千变化、充满跌宕起伏又充满机遇的2022年里，广州楼市出现了哪些新现象、新信号？种种蛛丝马迹能否透析明年买房要点？当经济回暖，钱包见涨，如何“上车”才更聪明？
现象一：
12月LPR继续“按兵不动”，但降准悄然落地
众所周知，银行等金融机构主要参考LPR进行贷款定价，间接影响新买家的购房预期。当LPR下降时，信贷环境宽松，新买家的房贷随之降低，购房压力有所缓释。
今年以来，我国贷款市场报价利率（LPR）先后出现三次变化，其中5年期以上LPR出现两次波动，而1年期LPR整体持稳，仅下调一次。自从8月非对称下调之后，LPR已经连续四个月持平。
这不禁让人联想起“12月初央行降准0.25个百分点”举动：本次降准共计释放长期资金约5000亿元，为何并未影响LPR进一步下探？
业内人士认为，短期内政策利率仍保持稳定，而此次降准幅度较小，并不足以带动12月LPR调降，且MLF利率不变，LPR维持不变已成预期。与此同时，考虑到中央经济会议提及的“着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求”等表述，明年1月的5年期LPR或有望继续下调，从而推动地产销售和投资回升。
现象二：
“保交付”政策发力，交付规模增长
交付关乎民生。自从今年7月28日中共中央政治局会议首次提出“保交楼”工作任务以来，全国各地积极出台措施，层层压实“保交楼、稳民生”工作。
进入11月，信贷、发债、股权和内保外贷等“四支箭”齐发，升级“保交楼”的金融支持，有效拓宽房地产企业融资渠道，缓释房企现金流压力，通过资金促进项目建设交付。
在政策发力下，房企交付规模明显增长。根据乐居财经研究院发布的2022年前三季度交付数据，已公示交付套数的35家房企累计交付房屋总数约127万套，累计交房超万套的有26家企业。尤以碧桂园、龙湖、保利发展等品牌房企交付规模和交房满意度领跑行业。
展望明年，“保交付”仍是行业发展重要共识。在刚刚结束的“天花板会议”中央经济会议上，对明年房地产供给端作出如下表述：各地区和有关部门要扛起责任，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作；继续给行业提供足够的流动性，满足行业合理融资需求。
这对于计划明年上车的购房者而言，无疑是一剂强心针。
现象三：
增城房价“卷”出1字头，“以价换量”会持续多久？
“增城的房子比荔枝还多。”作为近年来广州楼市的热门区域之一，增城寄托了很多新广州人的“上车”梦想，尤以刚需客为主，增城的房价相对更为友好。
然而令人万万没想到，增城房价竟然“卷”出新下限，回归18年前的“1字头”房价水平。与此同时，“降价卖”“直降10万元”“0首付”“捡漏”等噱头词汇层出不穷，令人大为震撼。
对于开发商来说，降价促销是以价换量的惯常手法，通常出现在年末，为全年业绩报告做好准备。但是，对于消费者而言，真的会“买账”吗？
从今年增城某个“六字刺客盘”的首开表现来看，17500元/㎡的“骨折”房价确实吸引了众多购房者，在一众“2万+”的竞品中打出了独特竞争优势。
据悉首开日，该楼盘的售楼中心人头攒动，中介们忙着带客，看房客忙着问“靓房源”，一度火到门口排出长龙，为其“买账”的心态呼之欲出。
然而，在单个楼盘表现红火之余，留给市场的却是一道难题：“以价换量”的手段是否长期可取？尤其消费者们也要思考，在“保交付”的背景下，低价产品真的有品质保障吗？
在笔者看来，以价换量虽是短期市场行为，但过分压价未必利好需求端，无论是二手房市场受到明显限制，又或是过于低价而误导买家错过品质上乘的相对“贵价盘”，都不利于投资预期上升，反而影响增城楼市长期发展。
现象四：
不停“试探”的佛山，全面放开限购利好哪类买家？
自从上半年政策明确优化佛山限购区域后，市场屡屡传来“佛山全面放开限购”传闻。临近年底，靴子终于落地。
12月9日，佛山市住建局“官宣”禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道购买的新建商品住房暂停实施住房限购政策。这意味着，佛山全面解除限购。
从政策意义来看，和许多优化限购的二线城市一样，佛山全面解除限购的举措显然旨在提振楼市消费预期和购房信心，拉动明年当地房地产消费内需增长。
然而，为什么佛山采取的是渐进式优化手段？从地理位置来看，此前最先受到优化政策利好影响的大沥、里水等板块，正是靠近广州荔湾、白云等西部区域。
这显然更利好广州刚需置业客群。对他们来说，一边是房价居高不下的广州，而另一边是享受广佛同城福利，但房价水平却相对“感人”的佛山，选择后者的房贷负担更小，通勤压力较轻，“上车”的可能性更大。
而此次对禅城祖庙、南海桂城、顺德大良等核心板块的“解绑”，更有利于佛山本地改善客群。桂城居民张先生便是其中一员，他和女朋友都在桂城工作且各自名下均有房子。
“之前因为限购政策，就搁置了重新买一套婚房的想法，现在取消限购后，我们打算过年期间去看看哪些楼盘有优惠。”张先生表示，自己想赶在房贷利率的低位时期“抄底”上车，减轻家庭的还贷压力。
值得一提的是，广东粤湾数据研究院周报显示，“解限”大沥、里水等板块后的第一个完整自然周，佛山临广板块交投活跃度显著提升，里水、陈村、乐从合共8盘冲上网签套数TOP10榜。
参照这一市场效果来看，如今佛山全面放开限购，能否为当地楼市带来更显著的利好效果？作为粤港澳大湾区首个全面放开限购的二线城市的佛山，又会否为大湾区其他核心城市带来利好信号？
对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，佛山新政说明新一轮需求端的政策纾困已经全面进入到热点城市，特别是像佛山这样的新一线城市。
“佛山限购不是一取了之，而是以限售取代限购，遵循了小步快跑的节奏，是逐步引导市场预期、修复市场需求端动力的基调。”李宇嘉说。
值得一提的是，在佛山全面解限后，12月26日，东莞突发重磅新政，宣布暂停东莞市莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区的楼房限购。自此，东莞成为粤港澳大湾区第二个全面解限的二线城市。
现象五：
频出“靓地”叠加配套升级，荔湾开始“爆发”了
说到今年广州楼市“老六区”，荔湾区必然是C位所在。先看土拍市场，在今年广州第三批集中供地，中信泰富与中船集团联合体以低价187.6亿元斩获一宗“广船”地块,成为广州年内总价最高地块。
根据规划，该宗地块未来不仅要打造成一个城市商业综合体，还将建设一个滨江船厂原址主题公园，成为新一代的城市名片。
从地理位置上来说，该地块位于白鹅潭板块。而今年，正是白鹅潭蝶变腾飞的元年，不仅称为广州五大“世界级商圈”之一，同时还迎来文化地标“三观合一”的封顶，激发羊城文化新发展的活力。
更重要的是商业部分，除了现成的领展购物广场（原西城都荟）外，未来白鹅潭片区还要迎来太古商业、华润万象、星河COCOPARK以及规划中的花地湾TOD购物中心等高端商业消费配套，媲美“珠江新城商圈”的购物娱乐体验。
新锐的资本力量，必然推动荔湾加速“爆发”。据中指院显示，今年1-11月上半月，白鹅潭板块的新房网签成交达到146.6亿元，稳居中心四区交易榜单第一。
其中，新世界凯粤湾便凭借一己之力“领跑”周边众多楼盘，累计网签高达5917套，为白鹅潭百亿楼市贡献财富值。据悉，当前凯粤湾正热势加推涵盖建面约80-143㎡全南向主套三房、天幕江景四房等明星产品，感兴趣的朋友们可以前往售楼中心咨询详情。
现象六：
岛上要迎降价“龙卷风”？南沙楼市争取“软着陆”上岸
今年南沙楼市表现让人感慨不已：从年初市场疯传的“内卷板块”变为年末“难去化区域”，南沙楼市似乎进入冷却期。
数据显示，截至2022年11月25日，南沙去化周期33.6个月，全市第一。外地客源流失严重，新房市场急剧降温。
展望明年，沉寂的南沙楼市怎么发展？网传图显示，南沙楼市核心板块灵山岛、横沥岛等商务区或迎降价“龙卷风”：力度远超以往，打出“骨折”水平。以横沥岛海xx项目为例，图中所示定价较年中降约4000元，较某楼盘网站显示的项目定价降约1万元/平。
图源网络
虽然价格波动是市场的惯常行为，但上图的新盘价格确实十分诱人，至于效果如何，仍然有待市场观测。而更值得关注的是，这份降价幅度背后，显现出南沙楼市在透支想象力后争取“软着陆”的上岸心态。
现象七：
富人也疯狂？豪宅市场逆势走出独立行情
一线城市豪宅的购买力，远比想象中还要“牛”！
对比今年全国楼市整体缓慢“爬坡”的表现，“北上广深”等一线城市的豪宅产品却走出独立吸睛的行情，成为楼市中最靓丽的“风景线”。
诸葛找房数据显示，2022年1-9月重点20城豪宅成交29879套，同比增长1.42个百分点。其中尤数“北上广深”等一线城市涨幅最为明显，例如深圳总价1500万以上豪宅成交2080套，占比达8.43%，较去年提升4.94个百分点。
图源：诸葛找房数据研究中心（注：此处一线城市选取豪宅标准为总价1500万以上，新一线城市选取豪宅标准为800万以上，普通二线城市选取豪宅标准为500万以上）
再看回广州，千万级豪宅市场表现也同样坚挺。根据中指院数据显示，今年1-9月广州全市千万级以上豪宅成交2478套，为2019年同期的3倍多。在刚结束的“银十”期间，广州又卖出了314套千万级豪宅，为全年成交量再次奠定高位基础。
事实上，除了今年纵向成交量可观，广州豪宅市场逐年横向对比也呈现出强劲成交趋势。尤其是广州中心五区的豪宅市场，近四年来成交量增速更是不断提升。从下图可见，今年前9月广州中心五区成交了1856套，相比三年前增长近219%。
为什么广州千万级豪宅市场购买力如此旺盛？除了政策端“暖风”频吹，更重要的是当前改善型需求较充足，而置业者们对改善置业的标准，更看重的是「品质」二字。
毕竟，在浮躁喧嚣的楼市浪潮中，当地段优势只是基础时，只有高品质、高规格的优质住宅产品，才能真正提升市场投资信心，助力行业高质量发展。
现象八：
二手房指导价“名存实亡”？谨慎既得利益者“带节奏”
临近年底，新房需求端较为沉寂，但二手房市场却传来一则消息：广州取消二手房指导价。消息一出，引发市场轰动，尤其以自媒体猎奇撰文为首的文章，吸引了许多买家关注。
二手房指导价源自于广州市住房和城乡建设局官网于2021年8月31日发布的《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》（下称《通知》）。
彼时《通知》同步公布了广州首批96个住宅小区二手住房交易参考价格。并提到二手住房交易涉及的相关机构，应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一。自那时起，多家银行严格按照《通知》执行二手住房交易参考价格。
如今传出“取消二手房指导价”消息，难免引发市场热议。对于这一消息的真伪，广州市住房和城乡建设局相关工作人员回应新京报记者表示，“近日，我确实了解到广州市二手房参考价和市场实际挂牌价同时出现的情况，但目前还未看到住建局等部门出台的正式文件。”同时，该工作人员提醒购房人，关注住建局的官方消息，不要轻信卖方、中介等。
从字面意思来看，当前确实还未出现相关文件佐证二手房指导价取消的传闻。但从市场表现来看，多家银行仍然按照二手房按揭放款按成交价和评估价孰低原则来放款。
“自96个楼盘二手房交易参考价公布至今，期间广州楼市经历了长达一年多的缩量调整，目前不仅楼市成交量处于低位，不少楼盘的房价也回归到了一个较为合理的位置，部分楼盘的单位成交价甚至要低于参考价。”凤凰网房产湾区智库专家、广州克而瑞首席市场分析师肖文晓认为，在这种情况下，二手房交易参考价平抑房价上涨预期的市场基础不再，淡出市场也在情理之中。
现象九：
以房促生？还是支持刚需需求？多孩家庭喜提购房福利
发生在广州楼市的另一个变化，与多孩家庭有关。
12月9日，广州市政府常务会议审议通过了《广州市人口与计划生育服务规定》(简称《规定》)。在关于房地产方面，该规定提出，广州市符合住房保障条件且有未成年子女的家庭，住建主管部门在实施公租房保障时，可以根据未成年子女数量在户型选择等方面给予适当照顾，对有未成年子女的三孩家庭按规定给予优先保障。
与此同时，符合法律、法规规定生育二孩以上的家庭购买家庭首套自住住房申请住房公积金贷款，且符合住房公积金贷款条件的，贷款最高额度可以适当调整提高。
该项政策为多孩家庭带来购房福利，有助于减缓多孩家庭的住房成本压力，同时也有力支持了多孩家庭的首套房置业需求，有助于实现住有所居，增进民生福祉。
现象十：
楼市强调品质升级“新春天”，多房体系为何备受青睐？
从需求端来看，由于多孩家庭的购房福利限定于首套自住房，叠加疫情防控居家等因素考量，这类客群更希望能够“一步到位”置业多房住宅产品。
根据诸葛找房数据研究中心监测重点20城来看，2022年1-9月，三房户型占据成交主力地位，近十年占比扩大了27个百分点，今年成交占比较去年小幅回落1.9个百分点到60.4%。同时，四房及以上的大户型产品成交比重也在提升，2022年占比达到24.9%，较去年增长1.5个百分点，较2011年上升8.2个百分点。
（注：20城包括北京、广州、深圳、上海、杭州、常州、合肥、惠州、济南、南京、南通、青岛、绍兴、苏州、温州、武汉、徐州、长春、长沙、郑州，下同）
分城市来看，2022年4个一线城市三房成交套数占比为60.77%，较2021年扩大2.71个百分点，在各个户型中增幅最大，其次为四房产品成交占比扩大0.14个百分点到15.82%。
就热点二线城市而言，相较于一线城市偏低的房价，购房者更倾向于“一步到位”，对大户型产品的需求更高并且正在逐步提升，三房户型当前仍是主力，但是也有逐步向四房进阶的趋势。
究其原因来看，三四房户型成交占比逐年提升，更多是与置业需求升级带来的中小户型产品力提升有关。当“老人+父母+孩子”的三代同堂居住模式将成为常态，现代人居需求升级，加之流动“房票”日渐珍贵，不断倒逼开发商加大刚需产品力的进阶，促使广州新房市场不断涌现主打三四房设计的中小户型产品，以便首次置业的刚需客选择。
对应供给端来看，在今年强调品质升级的广州楼市中，不乏三四房等多房产品，甚至还有五房产品照顾三孩家庭的置业需求。其中，例如新世界云耀、耀胜尊府等多个新盘，都推出了多房体系的优质户型，从极高实用率、N+1房搭配以及大面宽阳台和客厅等人性化设计，满足购房者“一步到位”的置业需求。
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