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2022广州土拍全年揽金近1481亿，房企拿地依然审慎

2022年疫情反复影响之下，广州房地产销售市场延续了2021年下半年的冷淡态势，罕见地迎来了连续四个月的楼价下降。同时，2022年也是“两集中”供地政策实施的第二年，广州作为全国第一批试点城市，经过2021年的供应调控，土拍市场进入了新一轮的调整期。

量价下行、流拍频现、“国家队”继续兜底……回顾广州四批集中土拍情况，并整合2022年涉宅土拍数据，我们可以发现广州集中供地量价下行，同时国资房企成为支撑土拍大局的主力，民营房企拿地依然审慎。总体而言，广州2022年的土拍市场仍处于持续低迷水平，有待进一步回暖。

2022年广州土拍有哪些值得关注的焦点？各区表现如何？政策频发是否能够稳定市场预期？未来市场会有什么可预测的走向？

让我们一同回顾2022年广州土拍市场看点！

成绩单：

全年成交87宗涉宅地 揽金近1481亿

2022年广州涉宅土拍市场具体表现如何？据凤凰网房产统计，2022年广州全市合计成交87宗涉宅用地，成交金额近1481亿元。其中，全年集中供地挂地数为56宗，成交48宗，流拍8宗，合计揽金1221亿元，成交面积为819.3万㎡。

具体看来，首批供地18宗，成交17宗，交易金额为341.4亿元；第二批供地14宗，11宗成交，揽金209.6亿元；第三批供地18宗，成交15宗，吸金479亿元；最后一批供地6宗，5宗成交，成交总价为191亿元。

虽然相较于2021年的三轮集中供地，2022年广州还加推了第四轮，但是市场反响仍是平淡，房企入市的积极性也始终没有得到真正释放。

其次，“底价成交”也说明今年土拍市场的平淡态势。从具体数据来看，全年成交的87宗涉宅用地中，出现溢价成交的仅有9宗，其余均为底价成交。

第二批集中供地出现了4宗溢价成交的地块，集中在荔湾、海珠、天河三区，其中溢价率最高的是位于天河区的燕塘地块三(AT020883地块)。

天河区的燕塘地块三(AT020883地块)吸引了越秀、珠江实业、保利、中海等多家房企入市竞拍，竞价多达45轮，以摇号方式确定竞得者。最后，越秀以封顶价811933万元，成交楼面价50842元/㎡，溢价率15%拿下天河燕塘三地块，并刷新了2022年广州楼面价TOP10排行榜。

或许单纯看个别地块的热度，是可以嗅到房企跃跃欲试的势头，但是纵观全年数据，溢价成交的9宗地块除了2块溢价率达到最高的15%，其余溢价幅度并不算高。另外，溢价成交地块的竞得者多以国企为主，其中保利发展和越秀两家分据江湖，一出手就是大盘拿下。

相较之下，2022年溢价拿地的民营房企只有兰园控股一家，可以说是土拍市场的民企“孤勇者”了。兰园控股以总价约5.5亿元，溢价率10%，拿下荔湾区金桥二期地块，该地块位于荔湾区珠江以南，滘口大街以北，靠近5号线滘口站。

除了四批集中供地，据统计，2022年广州市还成交了39宗涉宅供地，均为底价成交，并没有出现多家房企、多轮竞价的局面。总体来看，2022年广州土拍市场没有交出“超常发挥”的成绩单，虽然在个别方面稍有亮点，但是总体还是延续了平淡的态势。

国家队占主导

民企选择继续观望

拿地结果显示，广州四轮集中供地主要由央企、国企承接大盘，民企则多选择继续观望，当然其中也涌现个别民企下场“试水”。

央企、国企拿地意愿强烈，不论是对于老城区还是新开发区，都展现出“两手抓”的布局意识。表现最突出的越秀地产、保利发展、广州地铁、广州宝信等企业，频频在土拍市场中崭露头角，可以说是妥妥刷够存在感了。

越秀地产以7宗地块成为2022年广州竞得数目最多的房企，竞得的地块分布5个区，以海珠区最多，天河、南沙、白云、番禺雨露均沾。保利发展拿下的地块也是分布5区，其中中铁物流园地块成交楼面价还刷新了全市楼面价TOP10榜单，成为天河未来又一“楼王”风向标。

广州宝信则专注区域建设，竞得的5宗地块均是位于花都区，竞得地块还瞄准了广州区域建设的增长点。其中，以凤凰路西二地块为例，该地块位于花都区空铁融合发展示范区，片区有着建设空铁经济自由区的战略定位，通过“北站+机场”推动建设湾区大型空铁联运枢纽，辐射带动临空经济地区，有望成为广州未来新的区域增长点。

至于民营房企，愿意下场“试水”的仍是少数。第一轮土拍以大华集团和兰城地产打头阵，第二和第三轮民企基本躺平，直到第四轮才有龙湖和方圆下场。但即使下场竞拍，民企也没有诸多恋战。比如第四轮土拍中，龙湖入场竞拍白云龙归地块，但是竞价几回后就浅尝辄止，并没有銮战之意，最后也是以不敌中建国际作结。

一方面，“钱袋缩紧”是目前大部分民营房企普遍存在的问题，另一方面，民企通过公开招拍挂获取宗地的需求也在减少；条件不足、需求减少，民营房企拿地自然变得更为拘谨。

先是金融“十六条”从房地产供需两端托底楼市，再有“三箭齐发”资本市场助阵房地产修复，市场面出现多项利好房地产市场的政策消息。然而，究竟在多重政策利好之下，能否吸引更多民企重返竞拍市场？能否重现往日土拍市场多家竞争的局势？一切仍待未来见分晓。

白云接棒增城

成为今年“供应大户”

从区域来看，2022年越秀继续未有居住性质的地块出让。2021年卖地最多的增城，新的一年却退居二线，让位白云成为土地供应最多的区域。再是海珠、南沙、花都，三区出让地块占全市总成交近半成。

白云以11宗供地，成为2022年四轮集中供地中的“供地大户”。而连续两年位于榜首的增城则未能蝉联，挂牌出让数和成交面积都有所减少。

白云今年合计推出21宗涉宅地块，其中成功出让18宗，集中供地流拍3宗，主要位于小坪村板块。高供应量下，白云区供应地块含金量也较高，突出相关产业板块的招商引资力度，同时多宗地块靠近地铁沿线，具有优质开发潜能。

白云区的最高楼面价为空港大道中东侧AB2904003地块，由中海在首轮集中土拍以总价27.19亿元，竞自持商品住房建筑面积的比例为9%，折合34500元/㎡的楼面价斩获。该地块距离地铁江夏站仅500米，且邻近机场高速，可快速到达广州白云国际机场、广州火车站等重要功能片区。

同时，空港大道中东侧AB2904003地块也是设计之都推出的唯一住宅地块，未来白云区将构建6+6现代化产业体系的重要发展平台，广州设计之都项目将打造成为世界一流的设计、创意、时尚等高端要素聚集地。

区域众生相：

多盘纷争 大批入市 来年值得期待

海珠、南沙、花都的供应地块仅次于白云，其中海珠共成交7宗宅地，如果开发顺利，2023年将全部入市，其中有2 宗位于琶洲片区内。值得一提的是，2022年10月底，琶洲经济开发区正式获批，同时明确规定以后琶洲经开区禁止商业房地产开发,这就意味着，琶洲内这2宅地变得非常稀缺，日后发展值得关注。

目前增城近2年成交且待入市的宅地共7宗，其中2宗为2022年成交，其余5宗均为2021年成交，分布在新塘、永宁、仙村、中新等地,根据交地12个月内动工开发的要求，不出意外地块明年应该都会陆续开工。

2022年番禺在集中供地土拍中共挂出4宗涉宅地块，成交3宗，大龙街番禺区客运站北侧地块遭遇流拍。包括恒大球场项目退地，该地块已经由广州城投正式接手，未来将打造成足球场文旅综合体。

再看到黄埔，2022年共成交4宗地块，其中长岭居就占据了其中3宗，加上待入市的长岭雅居，和目前在售的云锦、五矿、天健等项目，未来长岭居将形成多盘乱斗局面。

作为旧改大区，黄埔2023年预计有3大旧改项目入市，分别为长龙村项目-勤诚达悦府、黄登村项目-勤诚达悦峯、洋田村项目-勤诚达悦城。

土地供应向产业重点倾斜

集中供地首推纯安置房地块

为深化资源要素高效配置，2022年广州集中土拍涉宅供地呈现向重点区域、重点产业和重大项目倾斜的趋势。

中新知识城、空港经济区、白鹅潭商务区、南沙明珠湾起步区、天河金融城等区域放出多宗商服和涉宅供地，可以看出广州积极支持“一区三城”科技创新轴及沿江、东南部、西部三大产业带等重点区域和重大产业平台建设。

在第四轮集中供地中热度较高的白云龙归街AB1312039、AB1312040地块，是广州土拍首次出现的一宗纯安置房用地，在地块上所建的房子将全部由政府100%回购，用于拆迁安置。对于房企而言，无须担忧去化问题，而且能够保证获取一定利润，算是一笔“有做头”的生意。

该安置房地块采用的是“竞安置房回购价格”模式，吸引了3家房企下场竞拍，其中也久违地出现了民营房企。经过9轮叫价，由17900元/㎡的起始回购价进行降价竞拍，降价阶梯为100元/㎡，最终中建国际以17100元/㎡竞得。

凤凰网房产湾区智库专家，资深房地产专家、广东省房协专家委员龙斌表示，白云龙归安置房地块的利润空间虽然不会太高，但各方面都是相对比较稳定的，也没有什么市场风险，反映了目前市场环境下企业会更追求稳妥的收益方式，同时也是对业务转型的尝试。

天河楼面价最高

各区域最高楼面价较上年有所下降

纵观广州各区，2022年各区域最高楼面价较上一年均有所下降，越秀延续了零供应的数据，天河和海珠则成为今年最受关注的核心区域。

今年最贵的涉宅地块在天河，该区今年拿地最高楼面价为50842元/㎡，天河燕塘AT020883地块被越秀以总价81.19亿元拿下，跻身广州楼面价第五名。

天河另外一宗备受关注的中铁物流园地块在第四轮土拍中被保利拿下，该地块跻身广州楼面价第八，成为2022年再一次刷新广州楼面价TOP10的地块，未来如何开发建设将会受到市场关注。

天河2022年共有新成交宅地4宗，最快明年可入市，值得一提的是，育新街地块、中铁物流园地块、沥青厂3宗地块的容积率都低于3，未来有可能将被开发为改善产品。

再看到海珠区，该区今年集中供地出让7宗，值得一提的是，广州大道南788号一期AH031525地块，当时吸引了包括中海、中铁建、湖北联投、厦门国贸等房企竞拍，最后以总价13.57亿元，折合楼面价44138元/㎡，被保利发展拿下，占据广州楼面价排行榜TOP7。

海珠明年预计有8个全新一手项目入市，分别分布在客村、琶洲、中大、南洲等区域。海珠2022年成交的纯宅楼面价均已经超过4万/㎡，虽然2023年供应量有了保证，但是均价也将再上新台阶。

展望2023年：

政策纾困进一步松绑 利好提振值得期待

在第二轮土拍中取消“竞自持”环节，由之前的“限地价+竞自持+摇号”，更改为“限地价+摇号”，标志着广州集中供地放宽土拍规则。对于一些热门地块而言，达到最高限价会引起竞争推高成本，而取消“竞自持”直接摇号，有利房企降低成本。

从官方出手来看，土地市场继续在源头进行调控，优化规则、调整供地结构、松绑房地产限制政策、放宽融资限制。贯彻落实“房住不炒”，各方发力探索加快当前楼市的复苏之道。

央企、国企唱主角，国家队兜底拿地局面没有改变，一方面会对产品质量和交付更有保障；但另一方面，一个健康可持续发展的市场需要更多类型的参与者，因此常态化供地的恢复，需要进一步刺激民企拿地的积极性。

2022年的广州土拍市场，我们看到了久违现身“试水”的民营房企，虽然仍维持着审慎拿地、拘谨出手的常态，但是行业改善的迹象已经展现，同时利好政策之下也将让2023年的土地市场进一步提振。

总体而言，2023年的土拍市场仍是未来可期，曙光将临，让我们拭目以待！

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