买房一阵子，物业一辈子。物业管理，是现代小区的标配。身处城市中的人，已经习惯了物业公司的管理与服务：有人打扫小区公共区域的卫生，垃圾每天固定清理，邻里之间的矛盾摩擦首先会想到物业介入解决……在城市化水平不断提升、楼盘小区林立的今天，由于缺乏专门、高效的管理和监督，物业服务质量问题已成为许多小区矛盾激化的重要原因。
凤凰网房产湾区“3.15楼市阳光行动”，从不同侧面、不同层次持续跟进住房消费系列报道。本次报道聚焦物业服务，和读者一同探讨与物业的那些事！
物业与业主，本来应相亲相爱，和谐共生，一方出钱，一方出力，一起创造美好的生活，但现实总是一言难尽。
有的物业公司消极怠工，无法提供相应的服务，但物业费一分都不能少；随意侵占小区的公共区域，画上车位就收钱；小区的道闸、门禁、楼道、电梯都利用起来做广告，收的钱业主却从来没见过。此前，位于海珠区英豪花园的业主们就经历过一次不作为的物业带来的痛苦。此小区楼下设置了垃圾分类桶，但很多垃圾经常溢出桶外。而且垃圾车来收时，直接把东西倒进车里，导致脏水从车内流出。车在小区走一圈，脏水就淌一路。最让一些业主难接受的是，在小区的一块公共空地，堆放着大量垃圾，时间长达近1年。
正是因为这样，这些年“取消物业”的呼声也越来越多，甚至有人表示小区物业应该取消，由所在社区代管或者业主自己成立物业服务团队。也有不少网友支招，可以通过“广州政务“进行投诉，直接拨打12345政务服务便民热线，或者微信公众号：广州12345，一般48小时之内能得到回复。
同样，物业公司也会遇到一些奇葩业主，以各种理由不交物业费。楼上漏水了，电梯里有人抽烟了，地没扫干净了，但凡有一样没处理好，就不交物业费。此外，还有些人是投资房产，常年不住，他们不交物业费就更理所当然了。
去年，广州一物业服务差却拒不退场一事，引发社会广泛关注，最终小区业委会向白云法院提出强制执行申请，矛盾才得以解决。
争执越来越多，关系越来越差，物业与业主便逐渐对立起来。
面对物业和业主的矛盾，首先要了解物业管理费的组成，物业的服务范围，不能把与房子有关的所有事都和物业联系起来，找准问题的源头，才是解决问题之道。
物业管理费包含，物业管理区域的绿化、清洁、安保维护、物业公司的日常办公等费用；小区共用设备、公共部位的日常维护、维修费用；物业公司的办公费费用；物业管理人员的工资、社会保险及其他福利；物业管理企业固定资产折旧；经业主同意的其他费用。
而有些事，不属于物业服务范围或是有偿服务。例如，家里门锁坏了，水龙头坏了，墙面掉皮……这些是自然损耗，业主可以自己修理，也可以委托物业来修理，但是是有偿服务。卫生间、厨房、外墙渗水，建筑结构质量，墙面裂缝等，属于房屋质量问题，在保修期内的，可要求开发商进行处理。此外，供水、供电、供气、通信、有线电视等，属于社会公共事业企业或者广电运营商的服务范围，需要业主自己与对应的单位进行协商。根据《中华人民共和国物业管理条例》规定，物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
如果业主和物业的矛盾矛盾已经不可调和，业主如何通过正当渠道维护自身的权益呢？
根据民法典第二百七十七条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。” 第二百七十八条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”。
因此，业主可以按照民法典的上述规定，通过成立业委会、对服务质量不过关的物业服务企业进行解聘等来维护自身合法权益。如在业委会暂时无法成立，又确实由于物业服务质量问题导致出现物业服务纠纷时，业主应注意收集相关服务质量问题的证据，否则，只是通过拒绝缴纳物业费的方式表达诉求，可能存在被法院判决必须按合同约定缴纳物业服务等败诉风险，无法达到维护自身合法权益的目的。
随着我国城镇化进程的加快，物业服务不仅关系着居民的幸福生活指数，同时也是完善基层社区治理、落实城市精细化管理重要环节，是城市基层治理成效的直观体现。因此物业服务的基础制度建设还需完善，要进一步明晰各参与方的权责划分，引导和监督自治。此外，物业公司要以责任诠释担当，用专业彰显品质；业主要知法懂法，合法维权，合理提出诉求，双方各司其职，才能将小区建设得更美好。
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