就在“疯狂星期四”，广州土拍市场上演极其戏剧性的一幕：早前被外界预判为底价成交的准定向长隆“巨无霸”组团，竟然拱出超百轮竞价（4宗宅商地竞拍轮数总和），摇身一变成为触顶摇号的“流量密码”。
昨日（4月20日）下午，顶住“被抢亲”压力的华润+长隆，砸出166.8亿元“真金白银”，加之运气加持，终于如愿以偿摇中2宗长隆宅地；紧接着还以总价约30.32亿元拍下2宗长隆商地，完整收储上述长隆“巨无霸”组团。
这场精彩的“收官之战”，为广州今年首轮宅商地出让画上句号。数据显示，广州首轮宅商供地出让16宗，成交15宗，终止出让1宗，成交面积约201.66万㎡，揽金约349.29亿元。
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“值得关注的是，一边是多轮竞价、触顶摇号，一边又有底价成交、终止出让，可见今年广州首批出让的地块依然存在较为明显的冷热分化，这也说明当前房企的拿地热情是带有选择性的。”
凤凰网房产湾区智库专家、广州克而瑞首席市场分析师肖文晓分析道，不管是国企民企，不管是外围片区还是中心城区，当前房企拿地的首要前提是能够算得过账，即销售流速和利润率要有保障。
回顾广州首轮宅商地出让，对于全年土拍市场，这究竟浮现哪些新信号？又将预示着怎样的新气象？
01 “围猎”靓地
在广州，没有哪宗靓地不被惦记。“该出手时就出手”，早已成为众多房企的投拓共识。
尤其是分布在荔湾、番禺的4宗摇号“靓地”，吸引众多房企高度关注，竞拍热度空前之高，更一度出现“未等开拍即竞价触顶”“56轮举牌抢亲”等壮观，直卷市场热议浪潮。
不过，这些地块无论是类型还是亮点都大相径庭，为什么房企们仍旧“青睐有加”？
从根本来谈，这折射出当前房企两种不同的投拓心态：
（1）在中心城区黄金地段获取大体量土储，定位于高端改善项目；参考周边一手房价来抬高项目“身价”，未来收益预期整体乐观，且优质土储可用来打造区域标杆之作，加强企业品牌美誉。
例如位于白鹅潭商务区的羊城食品厂地块，封顶成交总价为19.30亿元，折合楼面价仅约32199元/㎡（未扣除配建），溢价率约15%。
从地块亮点来看，该地临近地铁一号线芳村站，直线距离不到1km，地铁公交出行方便，周边还有康有为纪念小学、广东省中医院芳村医院、商业美食街等“医食住行商”等成熟配套，中心城区居住氛围浓厚。
与此同时，未来白鹅潭板块还将落地万象城、太古等白鹅潭高端商业综合体；而生态景观方面，地块也是紧邻花地河和醉观公园，享有一线江景园林资源，未来居住体验更为舒适。
新世界凯粤湾，图源网络
参考同板块优质竞品「新世界凯粤湾」，其作为中心区销售业绩第一红盘，销量常年亿级领先，涵括建面约80-143㎡南向学府新品，推新必火。
相比“面粉价”仅3万出头而言，上述周边竞品的“面包价”已飚至8万/㎡左右，可见该地块背后蕴藏将近2倍的增值空间，加之购房者买入预期相较确定和理想，种种优势足以让想要涉足白鹅潭市场的各大房企都为之追捧。
而前述提及的长隆“巨无霸”地块，同样以“零短板”的优势征服了房企。
回顾线上竞拍现场，当中的两块宅地分别竞价55轮、56轮，耗时将近1个半小时。期间即使面对“地块总价高、参拍商地报价”的严苛门槛，两组参拍选手也要穷追猛赶，“重仓”野心表露无遗。
番禺长隆乐园，已获视觉中国授权
重仓原因无他，唯“地块素质卓越”尔：既预留了72班小学及36班初中用地，补齐板块目前最缺的教育拼图；还会引进前述四大高端商业体之一，进一步提升板块文商旅消费水平；且地块位于南村万博站和汉溪长隆站之间，坐享3、7、18号地铁线路，便捷通达广州全城。
耀胜新世界广场|耀胜尊府效果图，图源网络
参考周边在售的「耀胜新世界|耀胜尊府」，首开即卖15亿的好成绩（据说开盘当天逾千人冒雨莅临，同场争藏一席尊府，引发周边车满为患现象级热销大事件），开盘劲销首批房源告罄后，实景艺述示范单位全新登场，这一优质标杆之作，为长隆地块后续入市打牢市场热度及流量基础。
换而言之，地块未来定位很大概率定位于高端改善盘，一是为长隆万博板块的改善客营造更多创造性、多元化的居住体验；二是提升板块高质量发展价值，为区域升级、城市运营提供扎实公建基础。
（2）采取“快进快出”模式，在城市界面相较完整成熟、二手房市场为主的老城区，获取小体量土储，开发新房项目性价比更高，既可以“解渴”当地新房供应需求，又能有助于房企快速销售回利，回流经营现金，发展预期明朗。
这便是番禺区迎宾路BA0603009地块，“未拍先火”的热度和人气更胜的原因所在。
在开拍前一日，该地块已经被17轮竞价推至封顶摇号环节，封顶价为23.2亿元，折合楼面价24082元/㎡（未扣除配建），溢价率约15%。
从地块亮点来看，该地位于番禺大石板块，前身是香江大酒店。邻近珠江，周边配套完善，居住氛围浓厚，附近多个大型住宅包围，有富丽中学、执信中学、第二人民医院等。
地块直线距离地铁3号线大石地铁站约1公里，同时也可快速接驳新光快速路、华南快速，驾车30分钟可到达珠江新城、广州南站、琶洲商务区、广州国际创新城等重点板块。
“相对而言，番禺的迎宾路地块位于居住氛围成熟的大石板块，近年板块周边的楼盘项目都有良好的去化表现，这便给到了房企更多的信心。”肖文晓说道。
毕竟在商言商，对于房企而言，炒作虚火已经是过时的花样，实打实的开发性价比才是财务拨款的“硬指标”。
一来，成本管控得当。既不对现金流造成过重负担，又能预判节奏紧凑的开发周期。毕竟该地块只有接近20万方的体量、总价20亿元，体量不算大，总价成本不会太高，非常适合“快进快出”的模式。
二来，收益效果可观。如今迎宾路地块板块不缺市，稀缺的是与时俱进的优质产品。但地块周围多年罕见宅地拍卖，最近拍地还是2017年的官堂村地块，且周边长期未见新盘供应，二手楼的楼龄则超过15年，积累不少置换需求，迎宾路地块未来入市，无疑是为当地楼市递上“解渴”的甘霖。
相对而言，该地块24082元/㎡的“面粉价”，对未来销售非常有利，将来会以怎样的项目定位推出市场，也非常值得关注。
02 “过江龙”抢滩
或许是因为受到市场高度关注，番禺迎宾路地块并未刻意“端着”矜贵姿态，让各大房企等太久，而是罕见地赶着开拍当日下午举行摇号。
4月13日下午，摇号活动即将开始，坐在拍卖大厅的房企代表们面色凝重，所有目光紧紧锁在一个个小小的乒乓球，球上写着数字号码。（据悉，有房企为了当天能成功摇中地块，甚至提前去寺庙烧香求运气。）
“酒香不怕巷子深”，根据现场报号，除了广州本地房企外，还有来自杭州、福建、山西、武汉和江苏等外地房企，竞拍场面久违的热闹。
很快，摇号机开始滚动，5号球晃晃悠悠地掉下，缓缓停在透明管道端部，结果已然明了——江苏南通亚伦房地产开发有限公司，从一众本地央国企和外地房企当中脱颖而出，成为当日最大“摇号黑马”。
创意图片，已获视觉中国授权
这并非个例，前述的荔湾羊城食品厂地块，最终也是落入“过江龙”武汉城建的口袋。不得不说，在广州土拍市场中，幸运才是最终的必杀技。至少从4月土拍市场表现来看，在“围猎”靓地时，相比本地房企，外来房企的运气似乎更胜一筹。
显然，就“多家外来企业现身竞拍”的表现来看，如今这股来自长江边的“投拓风”，明显吹向致力于高质量发展的粤港澳大湾区，对广深等一线城市展露积极入场心态。
这一现象，与当前城市分化加剧的市场现象有关。保利发展《2022-2023房地产行业白皮书》曾提及，伴随经济持续增长、人口持续流入、资源持续导入，主要城市生命周期仍在往上，房地产市场处于成长期，将呈现“结构性长牛”特征。
“作为一线城市的广州，人口基数庞大，净流入人口全国领先，中长期来看广州房地产市场依旧健康且有巨大空间，所以房企愿意长期深耕广州。”凤凰网房产湾区智库专家、贝壳研究院广州分院院长李茂喆分析道。
广州地标建筑，已获视觉中国授权
因此，在整体楼市发展整体平稳的基础上，广州投拓靓地机遇更加旺盛，这有助于房企扩展土储版图，借助高能级产品开发，来提升市占率及毛利率。
“不管是宏观经济还是房企资金紧张局面，还是市场销售情况，今年大环境都正在改善。当下拿地、待未来销售，大体上能赶上一波上行市场周期，所以相比去年房企拿地的积极性有所增强。”李茂喆说道。
不过，针对“外来房企是否更倾向于联合开发模式”的问题，李茂喆认为这主要还是考虑风险把控因素。“通过联合开发有利于降低资金压力，也有利于取长补短更快的熟悉了解广州市场，前期进入广州是一种不错的策略。”
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03 民企现身湾区拿地
一边是来势汹汹、想要“大展身手”的过江龙，另一边则是昔日老友、逐渐“复出”的民营房企。
回顾过去一年，与央企、地方国企频繁亮相土拍舞台的表现相反，受困于融资限制、资金紧张的民营房企一直奉行“低调行事、韬光养晦”的战略作风，鲜少出手拓展广州土储版图。
然而，在近期广州土拍“围猎场”上，民营房企身影频现，在保持理性审慎的投拓思考的同时，对性价比更优的地块表达了强烈渴求，可见其投资预期回升，拿地信心恢复的新气象。
例如，在番禺迎宾路地块摇号现场，美的置业和龙湖集团便现身参拍。其中，龙湖虽然在广州未能如愿拿下番禺迎宾路地块，但值得肯定的是，该房企在深圳首轮土拍中表现十分“抢眼”，收获光明和龙岗两宗靓地，被媒体形容为该场土拍的“最大赢家”。
好风凭借力。民企现身湾区重启拿地背后，与其融资回暖颇有关联。
克而瑞研究中心统计数据显示，今年3月，80家典型房企的融资总量为608.93亿元，环比大涨43.4%，同比减少31.3%。累计数据来看，今年前3个月，80家典型房企的累计融资总量为1620.25亿元，同比减少27.91%。
肖文晓认为，如融资满足等房地产政策利好，为“过江龙”抢滩、民企重启拿地，均提供充沛动力。
“包括广州等城市在内，近期土拍市场除了去年以来一直活跃的央国企，还多了一些民营房企的面孔，且不乏寻求扩张的过江龙，这反映了今年土拍市场的复苏是由多股市场力量促成的，而最根本的支撑就来自于金融十六条等融资端的政策利好以及开年后销售端的整体回暖，改善了房企的资金流动性。”
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李茂喆也认为，民企参与市场确实说明房企在资金端的紧张局面确实有了一定改善，对于一些资金表现较好的企业来说，“逆周期”拿地或许是抢占先机甚至弯道超车的好机会。
更重要的是，在房地产行业，投融资和销售构成完整闭环：融资促进投资，投资支撑销售，销售预期反哺融资信心。
也就是说，伴随融资渐入正轨、资金头寸增配，民营房企需要相对应地调整投资节奏，增加更多优质土储以持续供销。尤其当前金融监管政策依旧严格，唯有优质投资标的，才能为房企融资提供实质背书。
例如近期在东莞幸运拿下松山湖图书馆旁商住地的金地集团，董事长凌克便在展望今年集团投资工作时提出“房企投资动力论”：“房企经营就像踩单车，只有向前蹬，努力前行才不会跌落，稳健的新项目投资应该成为企业持续健康发展的动力。”
如凌克所说，地产公司要生存，就要努力做一些优质的投资，实现投资、建设、融资、销售、回款的良性循环。
今年同样计划“加码”优质土储的，还有内房企“老大哥”的碧桂园。在碧桂园2022年度业绩发布会上，管理层明确今年将重启拿地，整体投资方向围绕人口流动、产业布局、经济基础、供需情况等城市核心变量进行优中选优、重质轻量。
至于民营房企乍现的投资力度能否持续？李茂喆则分析称，“从目前宏观大环境的走势来看，我认为这种情况是可持续的，国家经济逐渐改善，对房地产、房企的支持力度也在增强，同时市场销售也开始回暖，这些迹象都将支持房企在未来积极拿地。”
然而发人深思的是，当各大房企都开始意识到要集中加强核心城市土储投拓后，竞争浪潮必将愈发汹涌澎湃。
只是最终谁能从中脱颖而出？或许，融资优势和现金实力也仅代表着不菲的入场券，而真正的决胜之机，还是最捉摸不定的运气。
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