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登顶之后，保利发展着力构建新周期房企稳增长模型

在上市房企中期财报集中披露前，保利发展登顶「内房股一哥」已成既定事实，也是当下行业共识。

但令人格外惊喜的是，在保利发展昨日公布的半年报中，不少数据都比预期更为“抢眼”。

据半年报，今年上半年保利发展实现营业收入约1369.78亿元，同比增长23.71%；归属上市公司股东净利润约122.22亿元，同比上升12.65%；经营活动产生的现金流量净额约为71.46亿元。基本每股收益1.02元/股，同比上升12.65%。

实现多项指标稳步提升、综合实力跃上新台阶后，保利发展董事会仍然审慎展望道：“我国房地产市场已进入高质量发展的品质时代，新形势下行业从全面发展向结构性机会转变，市场有效边界在收缩，居民的改善性需求将成为行业下阶段的主要支撑。”

“未来新房销售仍有望保持 10 万亿以上的市场规模，具备全面开发能力、产品创新能力、综合服务能力的房企将拥有更大的发展机遇。”

01 城市深耕战略发力

经营业绩平稳增长

回顾上半年，国内房地产仍处在城市分化、行情修复期，市场更是出现弱复苏-后回落的转折低迷。

作为经济韧性更强，消费信心更盛、产业人口等基本面更优的一二线高能级城市，对应市场投资及置业预期较为稳定，成交表现略胜于全国整体水平。

在这一市场环境下，保利发展长期坚持的“聚焦城市群+深耕核心城市”战略得以显效，整体销售去化强劲、促使市占率稳步提升、业绩持续上涨。

数据显示，今年上半年保利发展加强市场及客户研判，抢抓市场窗口促销售，实现销售签约面积1383.09万平方米，同比上升5.8%，实现销售签约金额2368.21亿元，同比上升12.7%，市场占有率提升0.4个百分点至3.8%。

其重点布局的38个核心城市的销售金额占比87%，同比提升8个百分点；销售金额超百亿城市达到6个，累计销售金额1123亿元，同比增长21%；并在25个城市销售排名第一，46个城市排名前三。

“正确的战略方向与坚定的战略执行，助力公司穿越多轮周期，实现了长期可持续的发展。”保利发展财报点评道。

保利发展控股总部所在地-琶洲CBD，视觉中国已授权

除了“造血”能力稳步增强，保利发展也强化现金流管理，加强按揭和待收房款管理，抢抓资金回笼约2273亿元，同比提升13.9%，回笼率随之提升。

由于报告期内销售回款较优，保利发展经营活动现金流量净额较去年同期增加296亿元。报告期末，公司货币资金余额1486亿元，保持在总资产10%左右的合理水平。

保利发展同期也在积极铺排偿债计划，于报告期末的有息负债规模3564亿元，较期初减少250亿元；资产负债率76.99%，较年初下降1.12个百分点；

扣除预收款的资产负债率为65.31%、净负债率为63.06%，分别下降3.17和0.50个百分点，现金短债比为1.38，“三道红线”持续保持绿档水平。

值得一提的是，在促进销售去化阶段，保利发展坚定文化输出保护，创新营销举措，在央企坚实信誉背书基础上，以“高格局、强品质、稳担当”为基调，持续传播保利融入国家发展的卓越成就，讲好保利故事。

保利发展控股视频号节选

一方面既强化品牌粘性，提升既有受众的“买入体验”，又产生营销破圈效应，“滚雪球”式孵化更多潜在新客；另一方面也紧贴时代脉搏，贡献央企力量，展现更多中国文化自信自强风貌。

02 精准投拓质优资产

夯实稳健经营“护城河”

土拍作为楼市的风向标，预示着楼市后续行情走向，而精准投拓优质地块则是后续房企拉开市占差距的重要前提。

纵观今年全国土地“招拍挂”市场，仍是较多见央国企“举牌”身影，亦如保利发展，坚持聚焦在高线强能级城市及区域，不断强化后续资产抗风险能力，夯实企业稳健经营“护城河”。

根据中期业绩报告，在上半年，保利发展把握市场机会，积极补充土地资源，报告期内共拓展项目41个，总地价709亿元，同比增加17%；容积率面积385万平方米，同比下降7%。

复盘保利发展今年以来具体开发选址打法来看，其在保持及时合理的投拓节奏之外，严格遵循“非高线城市不入、非核心板块不选、非潜力靓地不拿”的择优原则。

在其重点布局的38个核心城市中，拓展总地价和拓展面积占比分别为99%和95%，较去年同期提升9个百分点和21个百分点；

并且始终聚焦住宅产品，拓展货值中住宅业态占比95%。上半年其新增项目税前成本利润率平均超过15%，收益率良好，投资确定性强。

尤其针对优质地块，保利发展加强独立拿地开发、提高权益投资占比，争取更多项目控盘主导、项目定位定价的空间，拉升增量收益确定性。

凤凰网房产整理其上半年房地产开发项目汇总表发现，报告期内其拓展的39个新项目中，有22个全自主独立操盘，整体项目权益占比约80.72%（统计口径：项目权益总和/（项目数量总和*100%）），占据潜力项目控盘主导权，确保项目开发质量，优化运营效率和回报率。

充足土储蓄势待发，助力保利发展后续抢跑政策红利时机，率先推出品质新盘，提高新一轮周期下的市占效益。

03 开拓产品服务战略新打法

构建新周期房企稳增长模型

展望下半年，留给各大房企的仍是老话常谈的课题：保销售还是保资产？

是为了业绩冲刺，采取以价换量保销售的“内卷”策略；

还是顾及资本市场情绪，保证可售货量的资产估值，选择“捂盘等风来”？

察势者明，趋势者智，驭势者独步天下。以保利于广州新增投拓版图布局为例，其仍然注重长线发展思维，构建新周期房企稳增长模型：

一是对于体量小、成本低的项目，合理定价以实现“快进快出”，促进销售去化，例如今年上半年保利发展“加码”老荔湾的蕙兰苑地块，已经公示批前规划，据悉将推出建面约75-120㎡的三至四房产品，定位偏向刚需、刚改。

二是对于中心高价地块，聚焦品质升级研发深度改善产品，拉开市场竞争差距，例如保利发展于去年底竞得的大体量、低容积率的天河中铁物流园地块，以约4.5万/㎡的楼面价刷新广州楼面价TOP10榜单。

今年上半年该地块被命名为「保利·天瑞」，首批建面约 107-188㎡单位已售罄，欲计划9月上新建面约268㎡大平层改善户型，助力下半年销售实现稳增长。

此外还有今年上半年保利发展摇号竞得的天河区员村一横路东侧地块，刷新广州楼面价TOP2，有望承接下半年末楼市改善购买潮。

中国广东广州。图源视觉中国已获授权

值得一提的是，有关产品品质升级的课题，与保利今年率先提出的「品质时代」概念密不可分。迈入高质量发展之年，保利发展曾创新提出“转变‘新三高’品牌形象”的发展理念。

一是坚持稳健经营，用“高品质”服务民生福祉；二是要持续优化结构，通过精益管理、提质增效，体系化系统提升发展质量；三是要以人为本，不同客群、不同阶层都有对品质的不同诉求，要围绕“美好生活”找准客户需求，打造好产品、好服务、好生活，从而真正为广大业主提供一个高端、高质、高品的品牌形象。

在提出“品质时代”战略方向后，近期保利发展也首次“官宣”了产品服务战略新打法：全新推出“新人文社区”产品理念以及“天悦和”产品服务体系，以3大住宅产品系列、3大服务场景、12款产品美学，全方位、全周期地覆盖刚需、刚改、改善、豪宅等多元客群需求，打造高质量中国人居新模式。

“天悦和”产品体系，图源保利发展官微

眼下，房地产政策拐点已经到来，后市走向预期趋向明朗，而市场信心尚待修复，行业寻求脱困的努力正获得更多的支持。

在市场调整的新周期中，宽松政策环境预期和低迷市场成交气氛交织前行。

随着“高杠杆、重规模”发展模式的风险出清，质优房企正寻求构建“高质量、可持续”的稳增长模型。

显然，保利正展现这种破局愿景。

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