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张宏伟：广州核心区的改善需求有望被激活

9月20日，广州市人民政府办公厅发布关于优化房地产市场平稳健康发展政策的通知，主要内容为松绑限购政策，外市户籍购房社保年限、增值税免征年限均“5改2”。其中，番禺、黄埔、花都与白云四镇（(江高、太和、人和、钟落潭）放开限购，至此，目前广州仅有越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙区仍处于限购。

广州再次成为一线城市中，首个松绑限购政策的城市，并同时优化了外市户籍购房社保及缴税证明与增值税面免征年限，对于这一系列政策调控的解读以及对于后续市场有何影响，凤凰网房产就此对多位行业专家进行采访。

镜鉴咨询创始人张宏伟认为，广州针对核心区优化了限购政策，简单来讲，就是本地家庭限购两套，非本地的社保纳税减少至2年就可 购买1套。其实，就是增加了在核心主城区6个区的购房群体的基数，有助于越秀、海珠、天河、白云、南沙等这几个区的市场需求尤其是改善需求的释放。其次，广州二手房交易增值税免征年限从5年改为2年，理顺了二手置换交易环节，有助于降低置换改善需求的交易税费成本，也有助于激活这类需求的入市。这个政策配合认房不认贷、首付比例降低等措施，成为一线城市、强二线城市激活改善需求的“政策利器”，预计后续更多的一二线城市会普遍落地这个政策组合拳。第三、四个一线城市中，广州楼市的库存压力最大，新房的广义库存量（已经竣工待售的现房和还未竣工待售的期房）达到45个月以上，而且库存主要还是集中在增城、从化和花都、白云郊区，同时，南沙新区的压力也比较大。广州优化限购政策和二手房交易增值税，起码有助于核心区的改善需求的激活和入市。只有核心区的楼市复苏且回暖，才能带动广州楼市需求向外围的区县外溢，上述几个有较大去库存压力的区县才有获得企稳发展的机会。

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