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“新房改”方案出炉？业内人士：不排除是后续限价松绑的信号

有关新一轮保障性住房建设工作，正在被加速提上日程。

10月26日媒体消息，8月25日国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件（国发【2023】14号文），由国务院于9月1日正式印发。近期已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。

其中，明确了两大目标：

一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；

二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

并将对保障性住房实施严格的封闭管理。禁止以任何方式违法违规将保障性住房变更为商品住房流入市场。

工薪收入群体购买的保障性住房不得长期闲置。如长期闲置、确需转让、因辞职等原因离开机关事业单位或企业的，由城市人民政府按规定予以回购。封闭管理的具体办法由城市人民政府制定。

图源视觉中国已授权

有相关人士此前向媒体透露，"据了解，这是第一次房改以来，以国务院名义发布的为数不多的关于住房保障方面的文件。"

另外，参与此份文件学习人士还表示，这个类型的房屋是封闭运行的，无法享受房产增值，因此没有财富效应，"因而并不是所有人都喜好这种房屋。"

这份文件是否如外界所称的“新房改方案”？如何理解背后深意？将会关联哪些重点难点？对此，凤凰网房产整理部分房地产行业资深人士的深度见解。

 关荣雪：不排除是后续限价松绑的信号 

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪在快评中谈到，从文件中明确的两大目标内容来看，一是加大保障性住房建设和供给，实现居者有其屋。

这一条显然是向新市民、青年以及工薪收入群体释放了强烈的利好信号，通过加大保障性住房的供应，缓解这部分群体的购房压力。

由于大多数的三四线城市，供应大于需求，房价也并不是特别高，反观一二线城市，就业机会多带动人口流入，房价也相对较高，新市民等群体的购房压力较大。

因此，不排除将会在一二线这样的大中城市率先实践。

不过，深度思考来看，住房压力往往有一部分是来源于教育等资源不平衡问题。

因此，租购同权真正落地还需要克服一定阻力。

图源视觉中国已授权

第二条中所提到的“让商品住房回归商品属性”，主要是针对改善性住房需求。

不排除是接下来限价等政策松绑的信号，比如取消限价限售、土地价格上限等举措；

而且取消限价等情绪已经开始蔓延了：此前市场消息称自然资源部建议各地取消土地限价，并且济南、合肥、成都等城市的土拍规则已有所调整，部分待出让地块不再限制土地上限价格，重回价高者得，后续不排除房价会出现一波上涨行情。

另外，“让商品住房回归商品属性”也将会带来一定的积极影响，既在一定程度上保证了地方房产税收收入，也有利于提振房地产市场活跃度，给予房企一定的信心。

整体来看，新一轮“房改”将保障性住房地块提升空前，与“十四五”规划基调一致，有利于推动房地产业转型和高质量发展。

而且本次改革可以说是一次重磅加持，在保障部分低收入群体住房需求的前提下，也给予了高收入人群一定的活跃空间，市场情绪有望提振，或将会加速地产板块的修复，值得期待。

 李宇嘉：封闭流转下应"以需定供" 

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，近期房地产市场下滑比较明显，而且超出了市场预期。

即便出台大力度纾困和支持政策、利率降到接近历史最低、限购政策基本上退出，但效果依旧不足，这意味着传统的房地产管理模式有必要进行改革和创新。

在这之前，我们已经建立了公租房、保障性租赁住房和共有产权住房"三位一体"的住房制度。

新的保障性住房属于配售型住房，要与"三位一体"的住房制度做好衔接。

广州，图源视觉中国已授权

保障性租赁住房和公租房还会继续存在，作为配租型的住房，新的保障性住房则属于配售型住房。

因为这类房子是封闭流转，尽管成本低，但在封闭流转情况下，未必能满足每一个潜在人群的需求，所以一定要"以需定供"，摸查潜在需求的喜好、偏好区域等。

同时，新一轮用来建设保障房的土地为划拨供应，建设资金由公共资金来承担，建设主体是各地的国企和城投，也鼓励民企参与代建，企事业单位自有用地也可以拿出来建设，向社会公开分配。

 龙斌："两条腿"走路更健康 

有关民间声音把大力建保障房的14号文说成是“新房改”，凤凰网房产湾区智库专家龙斌认为，这一说法并不准确。

在他看来，这不是改掉现行住房制度，而只是补此前保障房不到位的功课。"叫大力补课更准确。"

当前房地产市场普遍疲弱，政策转向大力支持刺激，但还没有见到明显效果。

这就意味着政府在土地出让、商品房建设、流通交易等各环节获得的收益"大打折扣"。

"保障房是'几乎纯投入，不会立刻产出'的民生工程。如若付诸行动，资金短板怎么解决？具体将如何投入建设？"

实际上，只有少数大都市是真正需要保障房的，其他城市特别是中小城市，靠商品房就足以解决居住问题。

然而，大都市保障房的制度设计进展缓慢，这就牵涉到一系列问题：谁要保？怎么保？怎么管理？怎么退出？

显然，眼下这一系列操作性规范不是十分明确。若想模仿新加坡或香港，仍需漫长时间和海量工作，以及专门的编制机构。

放宽来说，即便未来若干年保障体系逐渐建立健全，商品房和保障房仍是完全不同功能的两个体系。

新加坡，图源视觉中国已授权

参考新加坡和香港商品房市场可知，未来商品房"该贵还得贵"，只是价格到底有多贵，还要视乎经济运行状况以及中高收入人口与商品住房供应的比值。

但值得肯定的是，保障房会大大缓解住房民生压力，特别是解决中低收入和夹心阶层的住房问题。

毕竟，"两条腿走路就比较健康，一条腿走是不正常"。"此时房地产政策回归本源，既不会一限了之，也不会挨不该挨的板子。"

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