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中央重磅定调2024年房地产工作，楼市行情依旧缓慢复苏

作为备受国内外关注与热议的重磅会议，每年中央经济工作会议都会在总结今年工作成果与基础上，对明年国内经济工作部署开展给予深层次定调与传递重要信号。

2024年的中央经济工作会议，亦不例外。据新华社2023年12月12日消息，中央经济工作会议2023年12月11日至12日在北京举行。此次会议上，提到明年经济工作的总体要求时，除了“稳中求进”，还首次提出“要以进促稳，先立后破”的新提法、新表述。

紧跟“先立后破”的主基调，2024年国内房地产工作将如何部署开展？上述会议提出，要积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。

从相关表述来看，这对2024年中国楼市调控释放了哪些信号？如何展望2024年国内楼市发展形势？多名业内人士分析指出，中央经济工作会议提到的“先立后破”，既吻合房地产后续发展形势，同时也释放出一定积极信号，更多利好新政有望出台。但展望明年，楼市整体形势并不乐观，或仍处于L型底部调整企稳。

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01 积极稳妥化解房地产风险仍是重点

在2024年中央经济工作会议的“有关持续有效防范化解重点领域风险”表述内容中，明确提到，要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险。

易居研究院研究总监严跃进在接受媒体采访时分析称，在风险防范化解方面，强调了“统筹化解”的概念。这说明当前对于房地产风险的化解，要更加系统和全面，尤其是要综合房地产、地方债务、中小金融机构等领域的风险，以统筹思维而非孤立的思维去理解这个问题。房地产风险问题复杂，相关工作需要有新思路。

看回化解房地产风险、满足房企融资的具体表述，今年中央经济工作会议指出，“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求”。

相比去年仅强调“满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险”，今年相关表述中的主体范围和顶策基调都有所优化。

对此，凤凰网房产湾区智库专家、克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为，中央经济工作会议对房地产发展的新定调，非常清晰地指引了下一阶段的工作重点，包括行业短期迫切需要解决的融资和化解风险问题、行业新发展模式的顶层设计，以及下一阶段有关城中村改造的市场重要发力点。

“而要做好上述工作，下一步还是要看各个机构及地方政府怎么把要求落地，比如说最近在融资端提出的‘三个不低于’要求、扩大房企白名单等，也包括说各地围绕城中村改造的具体政策支持等，只要落到实处，一定有助于房地产市场回到健康平稳发展的轨道。”肖文晓说道。

凤凰网房产湾区智库专家、广东省体制改革研究会执行会长彭澎认为，“房地产企业融资可能全面放开放松。”而事实上，2023年11月以来多部委已经召开企业座谈会落实有关改善房企融资等举措，政策效果初显。

根据中指研究院监测，2023年11月，房地产企业债券融资总额为412.8亿元，发行量在连续3个月下滑后回升，环比增长49.4%，同比降幅收窄至2.6%。

同时，对于后续银企合作改善融资等，近期也常见建设银行、工商银行、农业银行、交通银行等多家商业银行召开支持房地产企业合理融资需求银企座谈会，对接多家重点房地产企业，共商银企合作、共同应对挑战。

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例如，建设银行与龙湖集团、万科集团、新城控股、滨江集团、美的置业、大华集团6家房企代表进行了座谈，表示更好支持房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业，加大境内外联动服务和母子协同力度，通过授信支持、投行服务、债券投资、展期和调整还款安排等全方位金融服务帮助企业改善流动性，助力房企穿越周期，做好“保交楼、保民生、保稳定”，促进房地产市场平稳健康发展。

而农业银行也于近日分别与万科集团、龙湖集团等房企举行银企业务座谈会。银企双方表示，在加强传统房地产业务合作基础上，将积极推动在保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施等“三大工程”领域的合作，携手促进房地产市场平稳健康发展，为经济平稳运行和房地产发展模式转型贡献力量。

广发银行则与新希望五新实业、雅居乐、碧桂园、新城控股、万达集团、万华投资6家房企代表共商未来业务发展方向，并强调将持续提升对房地产行业金融支持力度，满足房企合理融资及居民刚性、改善性住房需求，为服务“稳地价、稳房价、稳预期”以及“保交楼”“保民生”目标提供有效金融支持。

不过凤凰网房产湾区智库专家、广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文却认为，尽管接下来房企融资信号不断明朗，但结合中央经济工作会议对于统筹化解房地产风险的表态背景来看，2024年房企融资并不会发生重大的方向性逆转。

凤凰网房产湾区智库专家、资深房地产专家、广东省房协专家委员龙斌则直言，房企融资改善及债务偿还等问题仍然非常突出，如果银行融资只是停留在改变过往方式的话，那也只是锦上添花，而不是雪中送炭，这样很难从根本上解决房企融资问题。

“当然，在多次会议明确提出要一视同仁改善房企融资后，相信明年房地产行业融资大概率会有所好转。但是值得关注的是，目前涉及民企债务问题和潜在风险的融资仍然比较难，这一状况能否在明年得到快速好转，可能也需要政策端能够出台一些巧妙的设计，确保既不会放大资金风险，同时又能满足民企融资问题。”龙斌说道。

02 明年楼市行情依旧缓慢复苏

据凤凰网房产整理，在展望2024年楼市发展形势，相比2022年中央经济工作会议强调的“因城施策、支持刚性和改善住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设”，2023年相关表述篇幅明显缩减，仅表示“促进房地产市场平稳健康发展”。

凤凰网房产湾区智库专家、广州中原项目部总经理黄韬认为，目前来看国内房地产市场形势确系严峻，今年整体走势并未出现预期中的明显好转，例如广州一手市场，尽管在2023年2月和3月、9月和10月这四个月迎来成交上涨，也未能迎来大盘行情的真正的新拐点，而是进入周期底部的调整阶段。

“这也再次证明，即使楼市调控政策完全放开，也未能有效扭转市场低迷的局面。”黄韬认为，根本原因在于楼市购买力下降，一方面刚需购房者手头上资金不足且预期持续降温，而另一方面，改善或豪宅客有能力购房，但基于经济环境、地缘政治、楼市下行等多重考虑，他们的投资情绪更为保守审慎，整体观望氛围渐浓。

“因此，展望楼市短期行情依然不甚乐观，买卖双方也要接受‘市场继续L型底部调整’的这一事实。未来楼市行情出现大幅好转，也需要一到两年时间。”黄韬表示。

聚焦湾区一手楼市来看，龙斌认为2024年或将整体呈现缓慢恢复的发展过程。“目前来看整体经济状况都有所好转，且经过两年市场调整后，也积累了一定购房需求，可能会在未来逐渐释放。再加上房地产政策支持力度越来越大，相信刚性和改善购房信心应该也会有所增强。”

凤凰网房产湾区智库专家、广东省房协专家委顾问黎文江则乐观表示，2024年初随着国内经济进一步向好，湾区楼市大概率回暖复苏，一手楼市或将由改善需求带头入市，高端豪宅交易或将延续今年旺势，刚需在改需带头入市影响下，形成“羊群效应”，跟风陆续入市购房。

“在高科技、Al迅猛发展的今天，居住智能化是高品质住宅的标配，也是明年大批高档住宅入市激烈竞争的主要卖点，喜欢居住智能化的买家不妨留意市场动态。”黎文江说道。

值得一提的是，尽管楼市行情展望审慎，在黄韬看来，“先立后破”对于房地产工作部署开展依然具有指向意义。

他表示，当前政府必然会继续想办法推动经济升温，加大财政投入让更多老百姓能够赚到钱，从而有动力去买商品房；其次也会在全国各地加强建设保障性用房方面，令到“居者有其屋”，从而保障基层民生福祉。

“归根结底，增加居民收入，才是解决住房市场发展困局的根本所在。和以往预测三五年的楼市发展趋势不同，如今市场变数实在太多太快，因此只能分成半年的时间段来判断。那么明年上半年整体楼市环境应该还是较差，当然也不至于出现进一步暴跌的状况，还是会有‘小阳春’，但也只能起到微弱成效。毕竟楼市还是在探底企稳中不断寻找温和复苏的机会点。”黄韬说道。

03 加快构建房地产新发展模式

在房地产行业宏观展望层面，有别于去年“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”的表述，今年中央经济工作将其更新为“加快推进保障性住房建设、‘平急两用’公共基础设施建设、城中村改造等‘三大工程’，加快构建房地产新发展模式”。

“由于全国商品房开发下降而造成的投资萎缩，将由三大工程来替代。”赵卓文表示。

凤凰网房产湾区智库专家、地产经济学家邓浩志也提到，目前国内房地产市场萎缩明显，商品房市场从18万亿萎缩至最新的12万亿，整体规模减少大约35%。

“那么这一缺口如何尽快填补？就看2024年三大工程开始陆续发力，从供给侧改革角度给予新配置、新财政等支持。也就是说，明年房地产市场增量，将主要来自三大工程建设领域。”邓浩志表示。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受媒体采访时也表示，三大工程既是新模式的抓手，也是房地产稳中求进的着力点。

“这三大工程着眼于房地产长期健康运行与稳定增长，力图解决结构性问题、供需错配、需求断层等长期问题。本质上都是在供给侧做文章，以匹配需求，并与扩大房地产内需结合。”李宇嘉说道。

他介绍，其中的城中村改造，解决的是新市民、年轻人、外来人口的住房需求，主要是低成本的、职住平衡的配租型住房需求。保障性住房解决的是户籍无房户、人才群体、工薪阶层的配售型保障需求，解决商品房需求断层的问题；“平急两用”公共基础设施解决的是新时期对于居住生活安全的配套设施诉求。

彭澎也表示，后续政府收购低价房转化保障房可能加大力度，并对土地出让合理规划，特别重视面向刚需型的小户型和改善型的大户型；同时加快推进城中村改造将改变以往“大拆大改”的模式，转而以部分改造和微改造增多，并适度放宽自主改造。

值得一提的是，同样是与民生福祉息息相关的租赁市场，邓浩志认为其2024年发展进程将明显放缓。“在过去一年，租赁市场发展遇到了不少问题。一方面，由于盈利难、重资产等，市场化方式难以推进，无论传统房企还是新兴长租机构基本都会面临亏损风险，所以都不愿意参加；另一方面，以政府为主导的廉租房、公租房、保障性租赁住房等，也遇到了地方财政紧张、债务压力等问题，短期内没有过多的资金能够支持发展。”

但基于中央经济工作会议表态，赵卓文仍然对楼市整体发展持以利好见解：“2024年房地产市场'先立后破'，将从规则改变开始。各地'因城施策'将进入新阶段，各种'新政'有望陆续出台，相关基础性制度持续完善，从而推动加快构建房地产发展新模式。”

只不过，随着房地产市场迎来规则改变，2024年楼市结构也将发生重大改变，尤其房价将面临下调压力。

在赵卓文看来，首先是一二手楼市成交结构将发生改变，例如珠三角地区的广州和深圳，已经形成二手住宅交易量超过新建商品住宅成交的新型市场格局；其次是性价比、质量高的住宅产品将赢得市场，这一特征也已经出现在今年中心城市的房地产市场；最后是由于房地产供求关系加剧，叠加三大工程建设、二手市场挂牌量剧增，大众预期转弱等多重因素，或将导致2024年房价承压。

“这样一来，2024年稳地价、稳房价和稳预期仍然'任务艰巨'，房地产业内要做好充分准备。”赵卓文表示。

图源中指院

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