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聚焦布局夯实能力 美的置业抢占新长征赛点

3月28日，美的置业（03990.HK）召开2023年年度业绩发布会。年报显示，美的置业2023实现年营业收入736亿元，剔除了2023年的储备41.2亿，毛利率11.5%，核心净利润23亿元。净负债率35.8%，现金短债比1.44，扣预资产负债率67.3%，杠杆水平处于安全区间。

随着稳定房地产行业政策不断出台，包括金融机构对健康稳定的房企进行支持，加上供需两端，需求恢复虽然有一定过程，但有利因素还在不断地叠加出现。“有利因素叠加达成之后，意味着房地产市场还可以回归到良性健康的发展轨道，这是很值得期待的，但这个过程企业要安全的活下去，不至于出局，还要留在牌桌上，美的置业还是不断打造自己的能力，进行结构优化，寻找新的机会。”美的置业董事会主席、执行董事兼总裁郝恒乐表示。

坚持战略定力与寻求结构性机会

2019年以来，美的置业的投资战略以作减法为主，由多到精，存量加快的去划，作结构的调整，深耕更加有潜力，具备一定优势的核心城市。2023年，美的置业持续强化了城市业务布局的战略聚焦，基本形成了二线城市主要的战略聚焦，未来聚焦在广州、佛山、上海、杭州、苏州、南京、合肥、成都、武汉、长沙等核心城市投资。

2023年，美的置业在高能级城市方向加大了布局力度。据了解，至2023年12月31日其在二线及以上城市的土储面积为1,735万㎡，占比67%。其中长三角和大湾区的土储面积为1,333万㎡，占比51%。在当年新增的约70亿元土储货值中，聚焦广州、佛山、长沙等核心城市优质地块，新增土储面积66万㎡，其中位于核心城市核心区域的土储面积占比81%。总可售土储面积2,591万㎡，土储面积权益比为71%，与期初持平。

据美的置业执行董事兼副总裁王全辉介绍，换仓策略2019年就已经提出，从三四线转向一二线，近5年持续坚持这个战略，2023年的战略分成两部分来看，首先是新增土储的换仓，新增的广州、佛山等等土储，有70亿左右的货值，毛利率20%以上，部分25%以上；存量的项目来看，2021年开始，美的置业陆续通过股权，通过股权归边的方式进行项目的收并购，完成了21个项目的股权收购。王全辉透露：“我们同时退出了24个项目的股权，这21个项目有98亿的权益货值，有10亿左右的现金收购，通过10亿现金撬动98亿的权益货值，这些项目都在二线以上的城市。这样的换仓达到了我们的预期。”

美的置业的聚焦战略也是基于近年来市场大趋势的选择。2021年以来，整个行业在动态的出清，供给侧下降比较多。在郝恒乐看来，目前市场还在持续筑底的过程，谈恢复还为时尚早。但在这其中有一些机会，包括城市分化，企业分化，竞争格局的变化，包括每个企业业务和产品结构性的分化等等。“我们想在这个阶段找一些结构性的机会，为未来的发展奠定基础。”

打造差异化优势 夯实业务能力底座

“沉心静气做好房子”，在房地产市场普遍回归产品力常识之时，美的置业也在不断夯实自己的业务能力底座。在产品升级方向，美的置业提出了"高质量、新科技、好服务"的三大标尺。基于对当前市场主流的"改善型需求"的重视，美的置业对"科技、健康、节能"等生活细分场景强化了差异化竞争力的提升。对社区品质升级，也重点关注业主生活最密切的4个场景、10个细节，以提升整个社区服务和社区品质。相关举措也进一步提升了客户满意度，2023年业主感知满意度89分，工单相应及时率超99%。

睿住建筑科技健康模块产品体系

在商业业态的资管运营中，美的置业加强了优质资产的投、融、管、退能力建设；强化覆盖综合体、长租公寓、邻里商业综合生态，提升标杆项目品牌效应和经营效益。

目前美的置业在商业运营面积超过70万㎡，在营的9座商场满铺率达到94%。在佛山悦然广场实现销售额8亿，同比 13%，客流量1,600万，同比 32%。贵阳悦然时光项目销售额3.8亿，客流量1,056万，客流量：2023年度日均客流量高达18.4万人次。

在新业态服务力方面，美的置业也持续开拓产业园、医养、学校、商写服务等多维业态。构建以产业园为核心的多维服务生态，推出"STECH美置睿服"服务模型，助力产业空间宜居、宜产、宜业。在2023年新拓产业园、医院、学校、办公、城市公服等多元业态中，产业园外拓面积占比高达60%。国际化医院、高校项目持续落地。

美置服务医养服务项目：和祐国际医院

对增值服务核心赛道的探索，以及打造全生命周期的空间服务强链，对美的置业也带来了新的市场机遇。2023年非住宅业态外拓合约面积约900万㎡，合约金额约1.8亿元。产业园：在管产业园数量37个，面积603万㎡，占比10%。学校：在管学校数量10个，面积92万㎡，医院：深度协同和祐国际医院作全流程物管服务。

“多元化业务加快强化，加快培育和增长，同时我们也强调安全性，对这些业务要强调现金流为导向，我们宁可砍掉一些现金流不好的业务和客户，也不会没有安全策略的进行增长，我们还是要打造稳定的底盘，另外是房地产产品和服务方面，我们持续打造建筑、节能、科技等等方面，进一步夯实产品力，形成自己的产业化。”郝恒乐表示。

维持强劲融资能力与偿债能力

在投资者和业界关注的房企财务安全话题方面，美的置业在2023年继续强化了财务稳健护城河建设。作为质优民营房企，美的置业的融资能力当前在民营房企中保持领先。其在 2024年1月最新成功发行的本年首期中期票据，发行规模14.4亿元，票面利率4.96%。

而在公开市场融资方面，2023年美的置业成为首家获得中债信用增进、交通银行和中信证券三大权威机构联合创设CRMW的民营房企，年度累计发行五期共计46.2亿元中期票据。

与此同时，在2023年度实现合约销售金额为人民币659亿元，经营获现能力强，含期初应收账款的回款率81%。近年基本都在80%以上，保证了经营性现金流的良好态势。而同期美的置业持有的现金总量为201亿元。银行授信额度达到1501亿元，其中尚未动用的额度为1198亿元。

截止2023年，有息负债人民币381亿元，同比下降21%。加权平均融资成本4.80%。在2024年公开市场到期债务方面，其一年内到期的有息负债为122亿元，月均还债约10亿元。2024年到期公司债务共62.5亿元，截止2024年3月，已如期兑付19.5亿元，剩余43亿元待到期兑付。

“美的置业去年的融资非常顺畅，一方面基于这些年美的置业坚守财务纪律，也有多家合作的背景，包括银行、信评机构对我们加持，去年会发出非常难得的宗票出来，资金非常充裕。”美的置业执行董事兼首席财务官林戈对2024年的偿债安排表示了充分的信心：“2024年产品压力并不大，从短期债务来看是120多亿的债务，每个月只有10亿左右，市场艰难的情况下，我们也能够保证30多亿的回款，并没有什么压力，美的置业所有的资金铺排，都把未来要兑付的资金作好了预留和充分准备。”

“随着不断聚焦布局，不断把多元业务和脉络清晰，组织适配方面也在不断建立机制，特别是对新业务的激励机制，是更加有牵引的激励模式，使得大家共同创业，共享未来发展的成果。”郝恒乐对于美的置业的未来发展给予了期待：“总体来说，通过这些措施，我们相信美的置业会走出新的长征路，会再造新的、有个性的、长期主义的美的置业。”

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