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保利发展“金牌”得失背后

2023年，保利发展（SH600048，股价8.74元，市值1045亿元）成绩亮眼，在业内摘下多枚“金银牌”，2024年，还有哪些能继续保留？

2024年1～12月，保利发展实现签约面积1796.61万平方米，同比减少24.71%；签约金额3230.29亿元，同比减少23.50%。

从销售业绩来看，虽然同比有所下滑，但仍稳坐全口径销售金额头把交椅。不过权益销售方面，保利发展被中海地产超越，从2023年的第一下滑至第二。

类似被超越的指标，还有拿地金额和拿地面积。

2023年，保利发展拿地金额排在第二，拿地面积排在第一位；但2024年，拿地金额被中海地产和华润置地超越，排第三位；拿地面积也被中海地产超越，排在第二位。

过去一年，保利发展拿地节奏明显放缓。据企业公告数据，保利发展2024年共获取37个项目，总建筑面积约328.52万平方米，权益金额约602.07亿元，相比2023年项目数量（103个）和权益拿地金额（1359亿元）大幅减少。

仍稳坐行业头把交椅

2024年，保利发展守住了“榜一大哥”的位置。

据克而瑞，保利发展、中海地产、华润置地位列2024年全口径销售额前三，业绩分别为3220亿元、3106亿元和2611亿元。

2024年全年，保利发展上半年除6月外，其余月份销售数据均有下滑，1～5月下滑幅度均值约33.24%，下半年仅10月签约金额同比上升，其余月份平均下滑幅度约29.67%。

《每日经济新闻》记者注意到，过去一年，不少头部房企权益销售额出现了下滑。

其中，保利发展的权益销售额由2023年的3057.1亿元下滑至2545.0亿元，万科由2441.0亿元下滑至1590.4亿元，华润置地由2179.2亿元下滑至1800.4亿元，招商蛇口由1852.0亿元下滑至1506.0亿元。

虽然保利发展在规模上保住了“皇冠”，但据东方财富数据，在2014年至2023年的10年时间里，保利发展的中期销售毛利率始终保持在20%以上，其中2021年及以前甚至保持在30%以上。

保利发展毛利率变化 图源：东方财富

但2024年上半年，保利发展的销售毛利率首次跌破20%，降至16.02%，三季度继续回落至15.92%。

收缩战线，加大融资力度

在拿地策略上，与过往大开大合不同，保利发展2024年尽显谨慎。且因为拿地金额和城市变少了，保利发展拿地的城市也收缩到表现更好的城市。

据企业公告数据，2024年保利发展全年获取37个项目，对比2023年的103个数量锐减，总建筑面积约328.52万平方米，权益金额约602.07亿元，同样大幅缩水。

在区域选择，保利发展更聚焦上海、广州等一二线核心城市，各拿7宗地块，是保利发展2024年拿地最多的区域，且拿地权益从以往70%左右提升至89.9%。

在大本营广州，保利发展只进行了有限的补仓，2024年以117.55亿元抢下天河南方面粉厂地块，以及59亿元包揽海珠琶洲南三宗宅地等。

销售额、毛利率的下滑，必然影响现金流。据2024年保利发展三季报，其经营活动产生的现金流量净额-159.8亿元，而2023年同期数据为68.24亿元。

过去一年，保利发展加大了融资力度。据《每日经济新闻》此前报道，2024年前10月，保利发展募资总额已超400亿元，去年12月又发行了3笔债券，募资总额85亿元。

其中，比较大的一笔募资金额为去年10月发行的95亿元公司债，投向在建房地产开发项目，主要是为了补充流动资金，这些项目均为普通住宅项目，主要面向刚需型或改善型客户群体。

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